Земельная рента - Реферат

Согласно ей, изъятие и изменение функционального назначения земель ограничиваются или даже запрещаются для "ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель ООПТ, и занятых объектами культурного наследия". В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным. Спустя полвека Россия была уже более развитой в правовом смысле страной и крестьяне, которые работали на земле как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность. Попытка снять разумные ограничения на сделки с землей и при этом уйти от контроля за использованием земельных ресурсов со стороны общественности проявляется и в том, что авторы Земельного кодекса умалчивают важнейшее положение Конституции РФ, согласно которому земля является общенародным достоянием. К этим землям добавляются еще 17,4 млн. га (около 1,0% всей территории страны) земель, занятых за чертой населенных пунктов предприятиями промышленности, транспорта, связи, радиовещания и т.п.Как ни парадоксально это звучит, но сегодня, в наших условиях, нет другого способа, реализовать этот справедливый принцип, кроме частной собственности на землю. Если не принять надежных ограничительных мер, не направить процессы в нужное русло, все может закончиться криминальной скупкой земли чиновниками и богатыми людьми, "освобождением" крестьян от земли и превращением в батраков, обслуживающих новых помещиков и земельных баронов. Надо ввести частную собственность на землю, но сделать это так, чтобы выиграл от этого только тот, кто работает на земле. Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования, владения и распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли.

Сегодня можно констатировать, что процесс становления земельного рынка в России, особенно рынка земель сельскохозяйственного назначения, сталкивается с большими трудностями. Вялый спрос на земли данной категории, причем преимущественно на садово-огородные и дачные участки, необъяснимые колебания цен на одинаковые земельные участки, слабо выраженные тенденции и зависимость рыночной конъюнктуры и ценообразования от определяющих их условий и факторов - вот далеко не полный перечень проблем, которые мешают развитию рыночного оборота сельскохозяйственных земель.

В числе мер, призванных исправить сложившееся положение, важную роль играет создание полноценной правовой базы регулирования земельного рынка, в концепции которой должны быть учтены и реальная экономическая ситуация, и особенности земельных отношений в переходной экономике. Типичной в этом отношении можно считать ситуацию и с Земельным кодексом - главным земельным законом России.

На своем заседании 14 июля 1998 г. Государственная дума РФ рассмотрела во втором чтении и приняла в дополнение к двум уже ранее принятым ею вариантам Земельного кодекса еще одну, третью его версию. Но данный документ по-прежнему вызывает много вопросов. Известно, что земля представляет собой "многоликий" фактор жизнеобеспечения общества. Авторы нынешнего варианта Земельного кодекса не отвергают такой "многоликости" содержания категории "земля", но фиксируют ее в "усеченном" виде. Ничего не говорится в нем о том, что земля - это "кладовая" полезных ископаемых и необходимых для людей природных технологий, условие национально-этнической идентификации и государственного самоопределения[1].

Но это не главное. Авторы проекта Кодекса просто обязаны были определить правовой режим реализации комплекса отношений, возникающих по поводу земли во всех ее социо-экологических качествах. Следовало сформулировать правовые основы функционирования земельного фонда не только как товара, но и как природного тела, производственного ресурса и технико-экономического фактора общественного воспроизводственного процесса, причем с учетом специфики земель разного функционального назначения и хозяйственного использования. К сожалению, кроме общих фраз и ни к чему не обязывающих ремарок, в принятом варианте Земельного кодекса каких-либо соответствующих конкретных правовых норм практически нет. Особенно это касается земель сельскохозяйственного назначения, правовой режим использования которых требует жесткой юридической регламентации.

Характерно, что данный вариант Земельного кодекса содержит много норм, в разной форме разрешающих неконтролируемое приобретение и использование земельных участков, снимающих какие-либо ограничения на изменение функционального назначения любой земельной собственности. Именно с указанной целью Кодексом вводится режим так называемого территориального зонирования (ст. 1, п. 9 и ст. 7, п. 2), кроме того, каждому муниципальному образованию передается право устанавливать свои правила землепользования (ст. 11, п. 1)[2]. Как некую "уступку" противникам бесконтрольного изменения функционального назначения земельных участков надо расценивать правовую норму, содержащуюся в статье 1, п. 7. Согласно ей, изъятие и изменение функционального назначения земель ограничиваются или даже запрещаются для "ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель ООПТ, и занятых объектами культурного наследия". И хотя авторы Кодекса заключают данную норму уверениями в том, что это положение не следует трактовать "как отрицание или умаление значения других категорий земель", вывод напрашивается один: для менее ценных земель такого рода действия не ограничиваются и тем более не запрещаются.

Рынок земли: Особенности, понятие, зарождение земля рынок рента

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества. Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей[3]: Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Земельный рынок - это одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня жизни населения, развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений.

В России в XIX в. земельные отношения развивались весьма ускоренными темпами. Тогда в России можно было видеть как феодальные, так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Правовое регулирование земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями права. Так, например, земли казарм, транспорта и крепостей регулировались нормами административного или полицейского законодательства. А церковные, монастырские, удельные и частновладельческие - нормами феодально-сословного права, а городские земли нормами гражданского права. На этом этапе исторического развития можно было сказать, что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения, да и только в той ее части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землей. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным. Крестьяне работали на своих наделах и платили помещику как раз ту самую земельную ренту (речь о которой пойдет ниже), кто деньгами, кто продуктами, а кто работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.

Спустя полвека Россия была уже более развитой в правовом смысле страной и крестьяне, которые работали на земле как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность. Этот факт сразу бы дал огромный стимул и для сохранения плодородия земли и для более бережного ее использования. Так земельные отношения в России, к началу ХХ столетия, стали приобретать иной вид и перерождаться в более цивилизованные.

Земельный рынок в России: проблемы, и методы их решения

Конституция РФ дает собственнику земельного участка, право свободного распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересов других лиц. Это означает возможность заключения сделок, предусмотренных государственным законодательством. В Законе РФ от 23.12.92 г[4]. "О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для личного, подсобного, дачного хозяйства и садоводства" прямо говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность, могут их продать. В Указе Президента России от 27.10.93 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ. Оборот земельных участков по указу регулируется гражданским законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ от 30.05.93 г. N 503 "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков" регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и садоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи. Итак, можно сказать: у нас складывается рынок земли. Правда, это касается в основном небольших участков.

Попытка снять разумные ограничения на сделки с землей и при этом уйти от контроля за использованием земельных ресурсов со стороны общественности проявляется и в том, что авторы Земельного кодекса умалчивают важнейшее положение Конституции РФ, согласно которому земля является общенародным достоянием. Ведь если земля - лишь чье-то конкретное имущество (какого-то физического или юридического лица, в том числе и государства в лице уполномоченных им органов управления), то вполне можно пренебречь мнением общества относительно осуществляемых с ней манипуляций. Не случайно в Кодексе земля настойчиво называется "недвижимым имуществом".

Серьезные возражения вызывает стремление "растворить" земельную собственность в искусственной форме "единого объекта недвижимости". В этом случае земля перестает существовать как самостоятельный объект управления, что открывает широкие возможности для злоупотреблений. К тому же в принятом проекте Земельного кодекса даже в общих чертах не прописаны регламент и обобщенные нормативы выделения такого рода "единых объектов".

Неудовлетворительно сформулирована статья 30, в которой идет речь о приобретении земельного участка без предварительного согласования и с осуществлением его по инициативе заявителя. Практика передачи участков без согласования места размещения объекта на нем приведет к такому хаосу в застройке, особенно в городах, что потом что-либо исправить будет невозможно. Конечно, на дачах и садово-огородных участках согласовывать размещение дачного домика, может быть, и не требуется. Ио в случае строительства высотного здания подобное согласование, очевидно, просто необходимо.

Важным представляется вопрос о том, когда следует оформлять право собственности на земельный участок - до постройки объекта или после его возведения? Вопрос принципиальный и требует однозначного ответа. Если авторы - сторонники передачи участка в собственность до строительства на нем объекта, тогда хотелось бы спросить, а как события будут разворачиваться дальше? Что, если заявитель окажется недобросовестным застройщиком? Обращаться в суд? Это может занять большое количество времени, к тому же и результаты судебного разбирательства могут быть непредсказуемыми.

Противоречиво сформулирована статья 16 в п. 1 говорится, что к землям государственной собственности не относятся земли муниципальных образований. В то же время в п. 2 записано, что государственная собственность на землю разграничивается на федеральную, субъектов Федерации и собственность муниципальных образований. Вызывает недоумение и п. 1 статьи 37[5]. Если согласиться с его содержанием, то придется отказаться от сделок купли-продажи земли на огромной части территории страны минимум на 20-30 лет, то есть в течение срока, необходимого для повсеместного создания кадастровой системы. Важно уточнить права и обязанности иностранных граждан в сфере землевладения и землепользования в России. Сейчас в статье 15, п. 3[6] появилась запись о запрете на продажу земель иностранцам в приграничных районах и на некоторых других территориях, перечень которых устанавливается президентом РФ. Но речь здесь идет лишь об иностранных гражданах и, ни слова не говорится об иностранных юридических лицах. Кроме того, получается, что на всех остальных территориях закрепляется полное равенство прав российских граждан и иностранцев. Но к каким социальным последствиям может привести такое необъяснимое лоббирование интересов иностранных претендентов на российское землепользование?

Сторонники данного варианта Земельного кодекса успокаивают взбудораженную общественность тем, что, хотя в предложенной версии и снимается мораторий на куплю-продажу земельных участков, однако поводов для беспокойства нет, так как речь идет всего лишь о 2% территории страны.

Если быть точнее, то земли городов и населенных пунктов, на куплю-продажу которых в новом Кодексе снимаются ограничения, составляли на начало 2000 г., по данным Госкомзема РФ (ныне Росземкадастра), всего 18,6 млн. га, или 1,1% .общей площади земельного фонда России. К этим землям добавляются еще 17,4 млн. га (около 1,0% всей территории страны) земель, занятых за чертой населенных пунктов предприятиями промышленности, транспорта, связи, радиовещания и т.п.

Итак, действительно, в оборот вводится всего 2,1% земельного фонда страны. Но что это за земли? Прежде всего, отметим, что в городах и населенных пунктах застроенная часть составляет в среднем всего 16,6% их общей площади. К этой цифре следует добавить еще 10,1% территории населенных пунктов, отведенных под дороги, улицы, площади. Итого активно используемых земель в городах и поселениях насчитывается менее 30%. Остальное - не застроенная и не освоенная территория, включающая сельскохозяйственные угодья (47,8% общей площади городов и населенных пунктов), леса (9,6%), водные объекты, в том числе болота (5,4%).

Возникает вопрос, по каким ценам будут продаваться эти территории, не оснащенные инженерными коммуникациями, не имеющие каких-либо объектов социальной инфраструктуры, оторванные от сложившихся центров социально-трудовой активности городского населения? Ясно, что по демпинговым.

Кроме того, в составе застроенной части территории городов и населенных пунктов 2/3 заняты ветхими зданиями и сооружениями; что касается капитальных построек, то определенная их часть должна быть выведена за пределы поселений изза негативного воздействия на экологию городской среды. Очевидно, и такие участки городской территории станут продаваться по бросовым ценам. Теперь представим себе, что эти земли будут скуплены за бесценок, а затем предложены реальным инвесторам за астрономические суммы. Рассчитывать в подобном случае на приток инвестиций в города и населенные пункты не приходится.

Слабость аргументации в защиту данного варианта Земельного кодекса просто поражает. В частности, депутат Государственной думы РФ Б. Немцов считает, что с принятием кодекса будет положен конец разгулу так называемой "земельной" мафии, которая сегодня якобы продаст землю в престижных районах Московской области по цене до 20 тыс. долл. за 1 сотку. Но причем здесь земли области, если в нем снимаются ограничения па куплю-продажу земель, только городов населенных пунктов? И откуда взялась цифра в 20 тыс. долл., если, по нашим многолетним наблюдениям, цена 1 сотки земли в Подмосковье не превышала 6 тыс. долл., при этом участок имел отличный подъезд и был оснащен" централизованным водопроводом, канализацией, теплоснабжением, электрическими и телефонными сетями? Напомним в данной связи, что аукцион по продаже городских земельных участков в г. Зеленограде, расположенном в Московской области, фактически провалился, поскольку па нем был куплен всего один участок, да и то иностранным инвестором. Что касается сельскохозяйственных земель, то приведем такой пример: в Самарской области на аукционной распродаже в 1999-2000 гг. за 1 га великолепной черноземной пашни платили от 150 до 200 руб.!

С точки зрения соответствия правовых норм экономическим реалиям следовало бы допустить свободную куплю-продажу городских земель лишь с учетом обновленных генеральных планов застройки населенных пунктов при жестких правовых и экономических гарантиях неукоснительного выполнения обязательств, принятых покупателем городских земель по их регламентированному освоению. Такими гарантиями могут быть юридические нормы, предусматривающие серьезные наказания за умышленное нарушение принятых обязательств, начиная с конфискации участка без какой-либо компенсации понесенных затрат и заканчивая мерами уголовного наказания. Своего рода гарантией, может служить и внесение на специальный банковский счет претендующим на конкретным земельный участок инвестором определенной части (но не менее 30%) суммы, необходимой для освоения данного участка.

Проблема правового регулирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель имеет первостепенное значение. Для ее разрешения предлагается принять отдельный закон. Здесь сразу возникает вопрос: какие земли будут охвачены его действием?

Формально речь идет о землях сельскохозяйственного назначения (см. ст. 27, п. 6 Земельного кодекса). Но поскольку к последним отнесены "земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей" (ст. 77, п. 1), то как быть с 47,8% поселенческих территорий, которые являются сельскохозяйственными угодьями, в том числе используемыми для целей сельскохозяйственного производства? И не означает ли это, что рано или поздно придется распространить особый режим оборота земель сельскохозяйственного назначения на землепользования расположенных в городской черте сельскохозяйственных предприятий, блокируя тем самым и рыночные операции с землей в самих городах и населенных пунктах?

Кроме того, целесообразно ли вводить особый правовой режим рыночного оборота сельскохозяйственных земель за пределами населенных пунктов, если оборот земель последних будет регулироваться иными, более либеральными нормами? Причем они распространяются даже на отдельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями (ст. 27, п. 7). Ведь достаточно скупить все производственные объекты или разваливающиеся деревни в целом, чтобы принудить их жителей отдать в собственность новоявленному "селянину" и все принадлежащие им земельные участки. Тем более что деревня с принадлежащими ей землями, по новому Земельному кодексу, - единый земельно-имущественный комплекс.

При решении задачи правового обеспечения рыночного оборота сельскохозяйственных земель следует исходить из необходимости создания условий для усиления конкурентоспособности аграрного сектора как на межотраслевом уровне внутри страны, так и на внешнем продовольственном рынке. Аграрный сектор России производит весомую часть ВВП. Если суммировать продукцию сельского хозяйства, пищевой и легкой промышленности, торговли, заготовок, транспорта и т.п., то тогда доля агропромышленного комплекса страны составит более 60-70% ВВП. К тому же сельское хозяйство выступает основным источником формирования фонда народного потребления. По оценкам КЭН Ю. Шушкевича, продовольственный рынок, на котором население России оставляет около 74 млрд. долл. в год (а до августа 1998 г. - свыше 126 млрд. долл.), превосходит по своим масштабам денежный поток в оборонных отраслях в 8-10 раз и почти в 3 раза - экспортную выручку нефтяной отрасли[7]. Причем в финансовый оборот аграрного сектора, помимо денежных платежей населения за продукты питания, включаются и финансовые издержки на приобретение факторов производства. Только иностранным фирмам растениеводческие хозяйства России ежегодно платят свыше 300 млн. долл. за поставку средств защиты растений, около 50 млн. долл. расходуется на импорт кормовых белковых и витаминных добавок для животноводства, 300-400 млн. долл. - на закупки отечественных минеральных удобрений[8].

Решить задачу более эффективного использования сельскохозяйственных земель - основы аграрного производства - без их активного включения в регулируемый рыночный оборот крайне сложно. В настоящее время самым острым остается вопрос о допустимой степени либерализации купли-продажи земельных участков в разных по своим природно-историческим и социально-экономическим условиям регионах, применительно к землям различного функционального назначения и хозяйственного использования, на отдельных этапах перехода к рыночному многоукладному земельному строю.

С одинаковой ли "скоростью" следует инициировать этот процесс в Северо-Кавказском регионе и таких субъектах РФ, как, например, Костромская область?

В первом случае земли мало, населения же, причем этнически, крайне неоднородного и социально и территориально не мобильного, наоборот, много. Основная часть рабочих мест сосредоточена в аграрном секторе, который для большинства населения служит единственным источником средств существования. Образ жизни людей напоминает патриархальный, потребности - ограниченные. В этих условиях форсированное стимулирование операций купли-продажи земельных участков может привести к социальному взрыву. И оговорка о том, что некоторым субъектам РФ может быть предоставлена возможность перенести па 2-3 года срок полного перехода па правовые нормы Земельного кодекса, не решает проблему. Разве за это время и республиках Северного Кавказа может что-нибудь кардинально измениться? Поэтому переход к активным операциям купли-продажи земли любого назначения здесь необходимо отложить на более отдаленный срок, учитывая прогресс приближении к уровню социально-экономических нормативов продвинутых в этом отношении регионов.

Во втором же случае земли много, желающих работать па ней изза сложных условий (как природных, так и социальных) хозяйствования крайне мало. Население в этническом плане сравнительно однородно, характеризуется довольно высокой социальной и территориальной активностью, способно зарабатывать "хлеб свой насущный" не только в сельском хозяйстве, но и в промышленности, строительстве, на транспорте и в других сферах занятости. Здесь возможны развитие, в населенных пунктах, "земельных" видов деятельности и расширение производства продукции на землях сельскохозяйственного назначения. Следует учитывать и тот факт, что продуктивность аграрного производства в регионе, как правило, низкая, а финансовые возможности ограничены и не позволяют обеспечить высокую эффективность сельскохозяйственного производства. Поэтому земля неликвидна и, ожидать притока инвестиций без соответствующего стимулирования выкупа земельных участков реальными инвесторами не приходится. Именно в данном случае нужно срочно вводить юридические нормы, открывающие простор для купли-продажи земли.

При разработке нормативных документов по правовому регулированию рыночного оборота земель в целом и сельскохозяйственного назначения в частности необходимо решить три группы экономических проблем: - поддержания экономически обоснованных объемов и структуры рыночного оборота земельных ресурсов;

- предотвращения и преодоления различных деформаций рыночного механизма ценообразования и ценовых параметров земельного рынка;

- сохранения и расширения возможностей активного задействования технико-экономических и технологических факторов, способствующих повышению эффективности использования земельных ресурсов.

В этих целях следует создать нормативную базу с учетом разнообразия возможных ситуаций ее правоприменения, причем не только в рамках региональной дифференциации природно-исторических и социально-экономических условий хозяйственной деятельности. Не менее важно учитывать и особенности существующего земельного рынка.

Можно назвать четыре его основных варианта[9]: а) депрессивный рынок, когда и спрос, и предложение на земельные участки крайне ограничены и не имеют тенденции к росту; б) рынок продавца, когда ажиотажный спрос сочетается с депрессивным предложением; в) рынок покупателя, когда депрессивный спрос сочетается с ажиотажным предложением; г) развитый рынок, когда и спрос, и предложение находятся на достаточно высоком уровне, сбалансированы по наиболее распространенным рыночным операциям с землей и характеризуются тенденцией к дальнейшему росту.

В условиях депрессивного рынка и рынка покупателя наибольшее значение имеет юридическое обеспечение увеличения спроса на земельные участки в разрезе таких категорий сделок с землей, как купля-продажа, аренда, залог. Для этого необходимо узаконить льготы по земельному налогу и иным платежам за землю, активизировать предоставление ссуд на приобретение земельных участков, а также дотаций на осуществление хозяйственной деятельности, разработать и реализовать федеральные целевые программы повышения плодородия почв, строительства дорог, мелиоративных систем и т.п. Возможны и такие стимулирующие меры, как снятие в определенных рамках ограничений на изменение функционального назначения и использования земельных участков, расширение прав иностранных инвесторов в качестве потенциальных участников рыночного оборота земель.

Положительное значение будет иметь и более объективная оценка случаев вынужденной продажи земельной собственности, когда собственник разоряется не по своей вине, а изза общей кризисной экономической ситуации. Подобное нельзя однозначно трактовать как естественное рыночное перераспределение земли от неэффективного хозяйствующего субъекта к эффективному. Если в стране произошел экономический кризис, то государство должно нести ответственность перед каждым землевладельцем за его разорение. Отсюда вытекает необходимость принятия таких юридических правил, согласно которым любой собственник земельного участка при вынужденном выходе на рынок мог бы рассчитывать на получение в судебном порядке компенсации понесенных при этом убытков.

Для предотвращения и преодоления деформаций механизмов и параметров рыночного ценообразования, помимо перечисленных выше мер по ликвидации диспропорций между спросом и предложением на земельные участки, потребуются и дополнительные юридические регламентации. Речь идет об установлении в ситуации рынка продавца предельно допустимых цен на предлагаемые к продаже земельные участки с введением прогрессивной ставки платежей за оформление различных земельных сделок (купли-продажи, аренды, Залога). В ситуации рынка покупателя необходимо установить нижний предел цен на продаваемые земли, по которым органы государственного управления федерального, регионального и муниципального уровней могли бы выкупать "избыточные" земельные участки.

Решение задач третьей группы - обеспечение технико-экономической эффективности хозяйствования - представляется нам наиболее важным и сложным. Остановимся на них подробнее.

Сельскохозяйственное производство, как известно, по объективным причинам отличается от прочих видов деятельности самой низкой межотраслевой конкурентоспособностью. Включение сельскохозяйственных земель в рыночный оборот не может противоречить требованиям рациональной организации производственного процесса и сохранения, а по возможности и повышения его конкурентоспособности в межотраслевом плане. Размеры существующих и вновь организуемых землепользовании должны быть экономически и агротехнически обоснованными, позволяющими обеспечивать эффективную модернизацию производства, его специализацию, концентрацию и управление.

Глубокий экономический кризис, охвативший аграрный сектор, в известной мере обусловлен и диспропорциями в масштабах вовлечения в хозяйственный оборот факторов производства. Сегодня для обработки значительной части сельскохозяйственных земель не хватает материально-технических и финансовых ресурсов. Поэтому такие земли необходимо консервировать. Для решения данной задачи правовой режим регулирования рыночного оборота земли должен опираться на обязательное обоснование масштабов консервации избыточных земельных ресурсов на базе разработки соответствующих бизнес-проект планов агротехнической и землеустроительной оптимизации производства.

Безусловно, требуются правовые нормы, способствующие восстановлению целостности землепользовании сельскохозяйственных предприятий и предотвращению новых случаев их дробления, преодолению чересполосицы, дальноземелья, разного рода вклинивания земель других хозяйствующих субъектов и т.п. Нужна юридическая основа для надежного сохранения почвенного плодородия, минимизации эрозивных процессов, чрезмерных антропогенных нагрузок, разного рода разрушений и загрязнений почвы: Важно также ограничить частоту рыночных операций с сельскохозяйственными землями, сопровождающихся сменой хозяйствующих субъектов и препятствующих долгосрочной устойчивости, непрерывности и преемственности организации и ведения производственного процесса.

Субъекты сельскохозяйственного производства по своим экономическим интересам далеко не однородны. Их можно условно разделить на две полярные группы: а) ориентированные на краткосрочное максимально интенсивное изъятие земельной ренты с минимальными издержками (тактика земельного "браконьера"); б) предпочитающие долгосрочное использование земельного ресурса, инвестируя в мероприятия по сохранению его полезных потребительских свойств (тактика стратегического землевладельца-инвестора). Интересы второй группы полностью совпадают с интересами общества в целом и поэтому должны поддерживаться в рамках правового регулирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель. В данной связи целесообразны две тактики" воздействия на участников земельного рынка: применение жестких штрафных санкций, направленных на пресечение "браконьерского" стиля использования земельного ресурса, с одной стороны, и максимальное поощрение стратегически ориентированных землевладельцев и землепользователей - с другой.

Следует также иметь в виду, что экономические проблемы аграрного сектора в значительной мере обусловлены внешними причинами (неэквивалентным с точки зрения ценообразования товарообменом, налоговыми, финансово-кредитными и другими ограничениями). Поэтому правовой режим включения сельскохозяйственных земель в рыночный оборот призван способствовать преодолению негативных последствий указанных внешних ограничений. Собственно же правовая база регулирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель должна опираться на следующие принципы: - гарантирование государственными (федеральными и субъектов Федерации) и муниципальными ликвидными активами риска осуществления сделок с землей;

- сохранение за государством функций контроля и ответственности за чистоту сделок с земельными участками, особенно по операциям их купли-продажи, залога, выпуска ценных земельных бумаг;

- создание условий для повышения ликвидности сельскохозяйственных земель за счет правовой регламентации процедур консервации избыточного предложения и интервенционных предложений при ажиотажном спросе на земельные участки;

- правовое регулирование допустимых границ изменения функционального назначения и использования сельскохозяйственных земель с целью включения их в рыночный оборот для привлечения инвестиций на развитие основного производства.

Определяя специфику правового режима рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения и использования, нужно учитывать и различия в возможностях и способностях сельских и городских участников рыночного оборота усваивать стандарты и нормы рыночного поведения и адаптироваться к условиям рынка. Как правило, сельские участники рыночного земельного оборота (реальные и потенциальные землевладельцы и землепользователи) по объективным причинам значительно хуже, нежели городское население, ориентируются в рыночной конъюнктуре, тенденциях се изменения, условиях осуществления сделок и т.п. Поэтому правовое регулирование рыночного оборота данных земель должно: отражать государственный патронаж для сельских участников земельного рынка при их информационно-аналитическом и консалтинговом обслуживании; стимулировать городские частные информационно-консалтинговые структуры к активному распространению своей деятельности на сельскую местность; обеспечивать режим наибольшего благоприятствования для функционирующих на селе информационно-консалтинговых компаний - элементов инфраструктуры земельного рынка.

Сельская местность, как правило, выступает объектом экспансии несельскохозяйственных видов землепользования: строительства промышленных объектов, транспортных и других коммуникаций; расширения застройки городов и иных населенных пунктов; организации заповедников, заказников и т.п. В данной связи возникает потребность в принудительном изъятии у сельских землевладельцев их земельной собственности.

В процессе правового регулирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель необходимо снизить соответствующие нагрузки на сельских участников земельного рынка на основе реализации следующих принципов: - максимально возможное по различным видам сделок и категориям участвующих в них земельных участков замещение разрешительного принципа оформления операций с землей уведомительным;

- стимулирование льготного (за счет государства) оказания посреднических услуг в сфере организации рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения и использования.

Формирование нового многоукладного земельного строя в России потребует еще немало усилий как в сфере правового обеспечения данного процесса, так и при осуществлении конкретных практических мероприятий.

Рента: понятие и ее виды

Термин «рента» имеет два значения: правовое и экономическое. В юриспруденции рента - самостоятельное правоотношение, касающееся прямого взаимоотношения между субъектами договора ренты, никак не связано с арендой имущества. Экономическое же отношение между получателем ренты и ее плательщиком непосредственно связано с использованием кредитных средств или арендой имущества.

С точки зрения марксистской экономической теории рента является превращенной формой прибавочной сто

Как ни парадоксально это звучит, но сегодня, в наших условиях, нет другого способа, реализовать этот справедливый принцип, кроме частной собственности на землю. Впрочем, дело не в самой частной собственности, а в тех правовых нормах, в которых она вводится и развивается. Частная собственность на землю - это меч обоюдоострый. Если не принять надежных ограничительных мер, не направить процессы в нужное русло, все может закончиться криминальной скупкой земли чиновниками и богатыми людьми, "освобождением" крестьян от земли и превращением в батраков, обслуживающих новых помещиков и земельных баронов. Партия власти зовет к полной свободе для криминального капитала. Коммунисты и аграрии тянут назад к бесконтрольному распоряжению чиновника, к авторитарной земельной диктатуре. Надо ввести частную собственность на землю, но сделать это так, чтобы выиграл от этого только тот, кто работает на земле. Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования, владения и распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. В этом и состоит свобода собственника. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности производства за счет автоматической регуляции рынка, за счет свободной конкуренции. В то же время, земля - это всенародное достояние. Она не создана ни трудом, ни капиталом. Она дана природой. Она принадлежит всем, живущим на Земле, в стране в равной мере. Нет ли здесь противоречия? Нет. Частная собственность на землю - это лишь способ использования земли. Она может служить и крупным земельным владельцам и трудовому крестьянству.

Описанные механизмы земельных отношений дают возможность поднять сельское хозяйство, но это только возможность. Мало убрать барьеры перед его развитием, надо еще реализовать и механизм этого развития. Надо решить и следующую задачу: создать и запустить механизм землепользования.

После того, как в стране будут установлены целесообразные и справедливые земельные отношения, автоматически возникнет задача разумной организации землепользования. Решение этой главной задачи даст возможность преодолеть кризис в аграрном секторе. Наше сельское хозяйство отстало не сегодня. Задавленное коммунистическим режимом, оно деградировало на протяжении многих десятилетий. Колхозно-совхозный строй ясно доказал свою несостоятельность. Против этого невозможно возражать. Подъем гибнущего сельского хозяйства - это сложная, трудная задача, но ее надо решать. Задача государства не в том, чтобы силой, принудительно ломать и менять систему землепользования, а в том, чтобы создать условия для естественного становления эффективного, выгодного земельного рынка. Пусть российский крестьянин сам выберет путь, надо лишь помочь ему, проложить дорогу. Для того чтобы уже сейчас создать цивилизованный рынок земли, у государства, у общества сегодня нет ни сил, ни средств. В то же время постепенное эволюционное развитие - дело бесперспективное. С финансовыми ресурсами, которые мы можем сегодня на это выделить, нечего и думать о том, чтобы "догнать и перегнать" Запад...

Выход один: спроектировать и создать в каждом регионе ассоциацию, группу фермерских хозяйств, отвечающих последним достижениям науки, техники, агротехники, технологии, организации. Этим хозяйствам, готовым к конкурентному товарному производству, отдать в аренду земли с выкупом на 20-30 лет. Пусть они растут и развиваются при поддержке государства. Пусть полученная прибыль пойдет на расширение числа таких хозяйств, на становление и развитие аграрного сектора страны и на улучшение всеобщего благосостояния.

Размещено на .ru