Здание на чужой земле - Статья

По изданию книжного магазина И. К. Голубева под фирмою «Правоведение», Москва 1905 года Проф. Л. Кассо Здания на чужой земле ПРЕДИСЛОВИЕ Позвольте представить Вам труд, изданный в 1905 году по поводу проблемы, по-видимому сильно тогда волновавшей теоретиков отечественного права, касающейся возможностей строительства зданий на земельных участках, не принадлежащих застройщикам. То было время реформ, начатых в царствование Александра II, которые ставили своей задачей создание в России правовой системы, обеспечивающей цивилизованное и рациональное владение недвижимостью. На селе шла упорная работа по «приватизации» земли крестьянами; в городе зрели и расцветали новые формы владения жилищем; в канцелярии Его Императорского Величества; в ипотечной комиссии при министерстве юстиции, в министерстве финансов и в аудиториях юридических факультетов оттачивался проект Вотчинного Устава - системы регистрации права на недвижимое имущество, основанной на принципах центрально-европейской титульной системы регистрации прав. Активно обсуждались вопросы ипотеки, отыскания недвижимых имений из чужого владения, строительных правил, направленных на общие блага владельцев городской недвижимости и прочих горожан и прочее, прочее, прочее. Предлагаемый труд - один из памятников этой, утраченной нами культуры. Возможно, этого вполне достаточно, но было бы любопытно познакомиться также с аргументацией, привлекающей анализ самой той сущности недвижимости, которая заставила человечество выделить недвижимость в самостоятельный класс вещей. Хаос и противоречия начинаются уже в отправной точке, в самом главном пункте, который призван был заложить фундамент всему интеллектуальному обеспечению этой сферы - в определении понятия недвижимости, недвижимого имущества, данного в статье 130 Гражданского кодекса России. По крайней мере, именно это определение дает основания представителям конкурирующих точек зрения одинаково опираться на него в спорах друг с другом - одни выступают с утверждением, что недвижимость есть земельный участок, включающий в себя и дом, и квартиру в доме, другие постановляют, что земельный участок, дом и квартира есть 3 различные самостоятельные недвижимые вещи, имеющие независимые правовые режимы и истории оборота. Вопрос о праве собственности на здание не мог вызывать у римлян существенных затруднений, так как принцип „superficies solo cedit одинаково применялся при застройке своей земли чужим материалом, как и при возведении здания на чужом участке. Приращение к земле всех предметов, неразрывно с ней связанных, издревле признавалось римским правом, и в классическую эпоху юристы считали противоположное явление прямо немыслимым, даже с точки зрения естественного права. В современной германской литературе некоторые авторы пытаются доказать, что в Риме существовала поэтажная собственность, т. н. В силу принципа приращения собственнику почвы всегда принадлежит право собственности на целое здание и отдельное отчуждение одной только постройки (без земли) было немыслимо, как со стороны строителя, так и со стороны хозяина земли. Против этой безусловности римской accessio при inaedificatio восстает в нашей юридической литературе Л. И. Петражицкий, указывая на возможность вредных для народного хозяйства. последствий. Несколько сложнее постановка этого вопроса в древнегерманском праве, где правило о приращении не применялось также безусловно как в Риме, и где, кроме того, различие между вещами движимыми и недвижимыми имело практически в высшей степени существенное значение. В литературе встречается мнение, что у древних Германцев все постройки считались имуществом движимым и такая аномалия объясняется якобы легкостью построек, большей частью деревянных, и вообще малоценностью употребляемых материалов, по крайней мере в течение первой половины средних веков.