Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств. Договор об ипотеке и его существенные условия - Практическая работа

Способам обеспечения исполнения обязательств посвящена глава 23 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). К ним относятся неустойка, залог, удержание, поручительство, банковская гарантия и задаток. Нередко лишь угроза обращения взыскания по долгам на недвижимое имущество становится хорошим стимулом, побуждающим должника-залогодателя к исполнению взятых на себя обязательств.Правовое регулирования ипотеки осуществляется нормами ГК РФ (в частности, полностью залогу посвящен параграф 3 гл.23 ГК РФ), Федеральным законом от 16 июля 1998г. До принятия Закона об ипотеке залог недвижимости в России не имел широкого распространения. Залог является одним из способов обеспечения обязательств, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Ипотека, согласно действующему российскому законодательству, может быть установлена на основании договора в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре и т.д. Но в Законе об ипотеке существуют и ограничения в выдаче разрешения на ипотеку, не допускается ипотека, например, имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.Кредитор-залогодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет залога, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено. ГК РФ предусматривает случаи, когда кредитор получает право досрочно обратить взыскание на предмет залога: 1) при последующем залоге, когда он запрещен предшествующим договором о залоге; Нарушение залогодателем любой из этих обязанностей дает кредитору право сначала потребовать досрочного исполнения основного обязательства, и только если это требование не будет удовлетворено, возникает право на обращение взыскания. залог недвижимость рыночный ипотека Заложенное по договору об ипотеке имущество, на которое судом обращено взыскание, реализуется, как правило, путем продажи с публичных торгов (кроме случаев, установленных законом). Суду предоставлено также право в решении об обращении взыскания на заложенное имущество установить, с согласия залогодателя и залогодержателя, что имущество должно быть реализовано путем продажи на аукционе.Существенными условиями ГК РФ называет условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 С.432 ГК РФ). Одним из таких условий является четкое определение предмета ипотеки, которым лишь может быть недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. Для возможности идентификации объекта недвижимости следует указывать в договоре ипотеки наименование и вид недвижимого имущества, его местонахождение, площадь и иные характеристики в соответствии с данными свидетельства о государственной регистрации права, на основании которого принадлежит залогодателю закладываемый объект. Если на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, находятся какие-либо строения, то договором об ипотеке может быть предусмотрено, что такие строения не находятся в залоге. Однако если предметом ипотеки является какое-либо здание или сооружение, то ипотека такого объекта допускается лишь с одновременной ипотекой по одному договору ипотеки земельного участка, принадлежащего залогодателю, либо части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект.Таким образом, можно сделать вывод, что институт ипотеки был введен для создания гарантий залогодержателю на выполнение обязательств, обеспеченных договором об ипотеке. Данное положение существует и в современном российском залоговом праве и подкрепляется следующими показателями: во-первых, в российском законодательстве закреплено правило, по которому удовлетворение требований других кредиторов из стоимости заложенного имущества осуществляется лишь после полного удовлетворения требований залогодержателя. Для обычных кредиторов высока вероятность, что их требование будет обеспечено не полностью (или вообще не будет обеспечено), при наличии множества кредиторов, для залогодателя же право залога устраняет подобную опасность; в-третьих, в случае невыполнения обязательств должником, объект взысканий является уже обеспеченным и полностью гарантированным, поскольку ипотека

План

Введение

1. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств

1.1 Правовое регулирование залога

1.2 Обращение взыскания на предмет залога

2. Существенные условия и форма договора об ипотеке

Заключение

Список использованной литературы

Способам обеспечения исполнения обязательств посвящена глава 23 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). К ним относятся неустойка, залог, удержание, поручительство, банковская гарантия и задаток. В сфере недвижимого имущества залог является оптимальным и самым надежным способом обеспечения исполнения обязательств. Его преимущества состоят в том, что заложенная недвижимость, как правило, является высоко ликвидным товаром и залогодержатель, таким образом, имеет достаточно надежное обеспечение по основному обязательству. Недвижимость имеет высокую рыночную стоимость, которая в меньшей степени подвержена непредсказуемым колебаниям "рыночной стихии". Нередко лишь угроза обращения взыскания по долгам на недвижимое имущество становится хорошим стимулом, побуждающим должника-залогодателя к исполнению взятых на себя обязательств.

К тому же немаловажную роль играет острый "жилищный" вопрос в нашем государстве. Завышенные цены на жилье, не сопоставимые с доходами основной массы населения, делают ипотеку едва ли не единственным способом улучшения жилищных условий.

Также значение ипотеки в последнее время значительно возросло и в сфере предпринимательской деятельности, вследствие того, что она является более надежным, а значит, и наиболее предпочтительным способом обеспечения обязательств юридических лиц перед банками, что немаловажно в условиях современной экономики.