Знакомство с количественными и качественными характеристиками элементов, входящих в состав объекта недвижимого имущества. Рассмотрение особенностей состава жилищного фонда Выборгского района. Общая характеристика рынка коммерческой недвижимости.
При низкой оригинальности работы "Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости", Вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100%
В данном разделе работы приводятся: - Количественные и качественные характеристики объекта, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом недвижимого имущества, о физических свойствах объекта недвижимого имущества, имеющаяся информация об износе и устаревании. Район известен торговыми зонами у станции метро «Удельная», «Политехническая», торговыми центрами «Светлановский», «Шуваловский», огромными торгово - досуговыми центрами в районе Озерков и станции метро «Проспект Просвещения», гипермаркетами «О’Кей», «Лента» и «Максидом».В районе действуют бизнес - центры «Нобель» (Пироговская набережная), «Акватория» (Выборгская набережная), «Бекар» (Б. Минимальные отступы от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений без окон: на расстоянии, обеспечивающем нормативную инсоляцию и освещенность на высоте 6 метров и более в любой точке, по границам сопряженных и отделенных территориями общего пользования земельных участков или по границам территорий, на которых земельные участки не сформированы; в случае примыкания к территориям (земельным участкам), расположенным в границах территориальных зон, градостроительными регламентами которых не установлены виды разрешенного использования, для которых необходимо обеспечение нормативной инсоляции и освещенности, допускается минимальный отступ от границ участков, не совпадающих с красными линиями, 0 метров. Минимальное количество мест на погрузо-разгрузочных площадках на территории земельных участков - в соответствии со статьей 11 Части II Правил: определяется из расчета: одно место для объектов общей площадью от 100 квадратных метров до 1500 квадратных метров и плюс одно место на каждые дополнительные 1500 квадратных метров общей площади объектов - для объектов торговли (код 105), объектов общественного питания (код 106), промышленных объектов (код 121), для предприятий по первичной переработке, расфасовке сельскохозяйственной продукции и техническому обслуживанию сельхозпроизводства (ремонт, складирование) (код 131.2); одно место для объектов общей площадью от 100 квадратных метров до 1250 квадратных метров и плюс одно место на каждые дополнительные 1250 квадратных метров общей площади объектов - для складских объектов (код 122). 1.Минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках на территории земельных участков определяется из расчета: одно место для объектов общей площадью от 100 квадратных метров до 1500 квадратных метров и плюс одно место на каждые дополнительные 1500 квадратных метров общей площади объектов - для объектов торговли (код 105), объектов общественного питания (код 106), промышленных объектов (код 121), для предприятий по первичной переработке, расфасовке сельскохозяйственной продукции и техническому обслуживанию сельхозпроизводства (ремонт, складирование) (код 131.2); одно место для объектов общей площадью от 100 квадратных метров до 1250 квадратных метров и плюс одно место на каждые дополнительные 1250 квадратных метров общей площади объектов для складских объектов (код 122).
Введение
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
Целью данной работы является анализ объекта недвижимости с точки зрения его наилучшего и наиболее эффективного использования как условно свободного, а также с улучшениями. Земельный учсток с с кадастровым номером 78:5516А:2 и расположен в Санкт-Петербурге по адресу: проспект Просвещения, дом 40, литера A. Для этого будут определены юридически осуществимые варианты использования земельного участка на основании Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, а также проведены все необходимые расчеты.
В данном разделе работы приводятся: - Количественные и качественные характеристики объекта, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом недвижимого имущества, о физических свойствах объекта недвижимого имущества, имеющаяся информация об износе и устаревании.
- Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта недвижимого имущества, которые имеют специфику, влияющую на результаты проекта.
- Информация о текущем использовании объекта недвижимого имущества.
- Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту недвижимого имущества, существенно влияющие на технико-экономические показатели проекта.
1.1 Описание земельного участка
Описание земельного участка представлено в таблице ниже.
Таблица 1.1 - Описание земельного участка
Адрес объекта (город, область, район) г.Санкт-Петербург, проспект Просвещения, дом 40, литера А Собственник (арендаторы) Государство
Права на земельный участок Постоянное (бессрочное) пользование, Собственность
Кадастровый номер 78:5516А:2
Дата и цена приобретения объекта 12.07.2005
Площадь участка, м2 13981
Текущее использование объекта Для размещения объектов культуры и искусства
Функциональное зонирование участка в соответствии с Генпланом с ПЗЗ С Генпланом: «Д» - зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. С ПЗЗ: ТД2-2 - зона специализированных общественно-деловых объектов в периферийных и пригородных районах города, с включением объектов инженерной инфраструктуры.
Высотный регламент, м 30
Характеристика местоположения Рельеф без существенных уклонов
Форма участка Прямоугольная
Наличие коммунальных услуг электричество, газ, вода, канализация, центральное отопление и т. д.
Транспортная доступность удовлетворительная
Подъездные пути Дорога(асфальт)
1.2 Описание улучшений
Описание улучшений представлено в таблице ниже.
Таблица 1.2 - Описание улучшений земельного участка
Общая характеристика архитектурный стиль, конструктивные и объемно-планировочные решения, тип
Год постройки 1983-1986
Год последнего капитального ремонта 2009
Площадь общая, м2 9006.2
Количество этажей
Фактический возраст здания, лет 30
Системы инженерного обеспечения: Состояние - хорошее
Водопровод Есть
Электросети Есть
Канализационная сеть Есть
Система отопления и охлаждения Есть
Газ Нет
Лифт Нет
Телефон Есть
Телевидение Есть
Сигнализация (охранная, пожарная) Есть
Внешнее благоустройство: Есть
Озеленение Есть
Стоянка для автомашин Нет
Детская площадка Нет
Уличное освещение Есть
1.3 История объекта
В 1986 году в Выборгском районе Санкт-Петербурга на проспекте Просвещения появилось новое красивое здание, построенное специально для первой в городе Детской школы искусств. Светлые, хорошо оборудованные классы, просторные коридоры, буфет, один выставочный и 2 концертных зала. В этих прекрасных помещениях разместились три отделения - художественное, хореографическое и музыкальное. Такое творческое содружество было внове и тут же вызвало живейший интерес не только у жителей микрорайона, но и у всего города.
Рис.
В 1999 г. Детской школе искусств было присвоено имя Георгия Свиридова, замечательного русского композитора, жизнь и творчество которого долгие годы были связаны с нашим городом. Подлинно творческая атмосфера, высокий профессиональный уровень обучения сложились во многом благодаря основателю и первому директору школы Заслуженному работнику культуры России Сердюку А. М. (1937-2001). Александр Михайлович был замечательным педагогом и музыкантом, который прекрасно владел двумя инструментами органом и фортепиано. Его имя часто встречалось на филармонических афишах не только Санкт-Петербурга, но и других городов России и Зарубежья, именно такой руководитель смог создать коллектив отличных специалистов своего дела, любящих свою профессию и стремящихся увлечь ребят в мир музыки, танца, живописи.
С 2001 года руководство школой осуществляет заслуженный работник культуры РФ Наталия Михайловна Веледеева. В сфере музыкального образования Наталия Михайловна работает с 1966 года, на административной должности с 1987 года. Опытный руководитель, Н.М. Веледеева пользуется большим авторитетом в городе, является членом Совета директоров школ при Комитете по культуре.
В школе обучается около 2000 детей, работает более 130 преподавателей. За большие творческие достижения лучшие преподаватели награждены Почетными званиями. «Заслуженный работник культуры РФ»: Н.М. Веледеева, В.Г. Ефимов, М.В. Хван, Г.С. Леонова; «За достижения в культуре»: И.С. Соколова, В.П. Кальщикова; «За успехи в деле гуманизации школы Санкт-Петербурга»: Н.М. Веледеева, В.Г. Ефимов, М.В. Хван, М.Ф. Пугачевский, О.И. Кузнецова, О.Ф. Переверткина, М.В. Фурсова, О.В. Герасимова, Ю.Б. Сливовский. Школа гордится своими талантливыми учениками, лучшие из которых завоевывают звания лауреатов и дипломантов во многих международных конкурсах и фестивалях. Будущие профессионалы награждаются стипендиями Комитета по культуре Правительства Санкт-Петербурга, Министерства Культуры России, Филармонического общества Санкт-Петербурга. Коллектив школы с гордостью носит имя великого русского композитора. 8-го декабря 2000 года в связи с 85-летием Г. В. Свиридова был торжественно открыт школьный музей «Свиридов в Ленинграде».
С 2000 года в школе ежегодно проводился Открытый Санкт-Петербургский фестиваль детского исполнительского искусства им. Г.В. Свиридова. В 2005 году, став членом Ассоциации музыкальных конкурсов России, фестиваль приобрел новый статус: Международный конкурс юношеского исполнительского искусства им.Г.В. Свиридова. Все эти годы почетным Президентом конкурса является племянник композитора Александр Сергеевич Белоненко, а постоянным председателем жюри - многие годы работает заслуженный артист России , профессор Санкт-Петербургской государственной консерватории им. Н.А. Римского-Корсакова Олег Юрьевич Малов.
Для многих лауреатов победа на Свиридовском конкурсе стала удачным стартом в их профессиональном становлении.
Для самых маленьких музыкантов (до 10 лет) Школа инициировала проведение городского фестиваля «ИСКОРКИ». Раз в два года юные солисты любых специальностей соревнуются в музыкальном исполнительстве. Награждение и концерт лауреатов проходит в Малом зале им.М.И. Глинки Санкт-Петербургской филармонии. Сегодня школа играет заметную роль в концертной жизни города. Ученики музыкального и хореографического отделений постоянно выступают на больших концертных площадках: в Шереметевском дворце, Большом и Малом залах Санкт-Петербургской филармонии, Концертном зале Академической капеллы, музее-квартире актеров Самойловых, музее Н.А. Римского-Корсакова. Ребята принимают участие в музыкальном абонементе Дома композиторов, театра «Зазеркалье», в Доме Кочневой, в музее Ф.И. Шаляпина, во дворцах Русского музея.
Один из лучших музыкальных отделов - фортепианный. Такие преподаватели как: Г.С. Леонова, Д.Ю. Быстров, М.Ю. Кузьмина, О.Ф. Переверткина, О.И. Радаева, М.В. Хван успешно готовят своих учеников к выступлениям на конкурсах, городских концертах и к поступлению в средние учебные заведения. На всех отделениях школы работают бывшие выпускники, вернувшиеся в родные стены после окончания высших учебных заведений. Школа славится своими творческими коллективами, которые выступают не только у нас в городе, но и за рубежом.
Образцовый коллектив духовой оркестр под руководством Заслуженного Работника Культуры РФ Ефимова В.Г. - лауреат многих Международных конкурсов и фестивалей - бывал в Израиле, Италии, Германии, Франции, Испании, Бельгии, Греции. Хоровой коллектив «Консонанс» под руководством М.В. Фурсовой является лауреатом и дипломантом многих Международных фестивалей: I премия конкурса-фестиваля, посвященного 90-летию Г.В. Свиридова (Москва 2005г.), Диплом I степени на Открытой Всероссийской детской хоровой ассамблее «На берегах Невы» (СП-б 2006г.), Золотая медаль хорового международного конкурса «Mundi Cantant» (Чехия, г. Оломоуц 2007 г.), I премия международного конкурса им.Г.В. Свиридова (СП-б 2007 г.), Диплом II степени X Санкт-Петербургского фестиваля детских хоровых коллективов «Классика и современность» (2007 г.), I премия на 56 - Europees Musikfestival voor de Jeugd Neerpelt (Бельгия 2008 г.), Серебряный диплом на 6 Festival e Concorso Corale Internazionale Jesolo Lido - VENEZIA (Италия 2008 г.). Коллектив постоянно выезжает с концертами во многие города России и Зарубежья: Польшу, Венгрию, Финляндию, Францию, Италию, Чехию, Бельгию. На художественном отделении школы работают 22 преподавателя. Из них: Н.Е. Белых, В.П. Головин, О.Н. Панкратова, Ф.Ф. Расулов, Ю.Б. Сливовский, М.С. Смирнов, Н.П. Старова, М.В. Трофимова являются членами Союза художников Российской Федерации. Работы учащихся художественного отделения неоднократно завоевывали призы на выставках Санкт-Петербурга, России, Англии, Америки, Франции, Германии, Финляндии, Польши, Чехии, Венгрии.
На хореографическом отделении работает коллектив опытных преподавателей, которые имеют большой опыт сценической и педагогической работы и участвуют в проведении международных семинаров по хореографическому искусству: в США, Франции, Финляндии. Учащиеся отделения обучаются по академической программе. На отделении работает И.К. Новик - ведущий режиссер-постановщик Санкт-Петербургского детского музыкального театра «Зазеркалье». Под ее руководством ведется интересная творческая работа, осуществляются постановки, объединяющие деятельность хореографического, музыкального и художественного отделений школы. Установлены творческие связи с Академией русского танца имени А. Вагановой. Учащиеся выступают на ведущих концертных площадках города: Большой зал филармонии, Академическая Капелла, Смольный собор. Одним из достижений работы отделения является завоевание учащимися званий лауреатов и дипломантов на городских и международных фестивалях, в том числе: «Танцующий Олимп» (Берлин 2008 г.), «Искорки» (СП-б 2009 г.). Выступления учащихся очень украшают проведение абонементных и праздничных концертов.
2.Анализ окружающей среды
2.1 Анализ местоположения объекта
Рис.
Застройка территории
Территория квартала, в котором расположен исследуемый объект, ограничена: - Улицей Есенина;
- Проспектом Просвещения;
-Улицей Ивана-Фомина;
- Сиреневым бульваров.
Исследуемый район выделяется обилием парков.
Самые большие из них - парк Сосновка, с ухоженным лесным массивом, пешеходными дорожками, детскими площадками и площадками для игр в волейбол, парк Лесотехнической академии, находящийся в районе площади Мужества.
Экологическое состояние жилых кварталов района, в целом, хорошее, но степень загрязненности почв в микрорайонах существенно различается. А вот уровень загрязненности воздуха, в целом, выше, чем в соседнем Приморском районе, где воздух активно вентилируется с залива. Также рядом с исследуемым объектом находится Кантемировский мост, территория которого считается одной из самых шумных мест города.
Рисунок 2.1 - Локальное местоположение объекта
Жилая застройка
Состав жилищного фонда Выборгского района практически повторяет хронологию застройки города. На юге - старый фонд, в центральной части - «сталинки» и «хрущевки», на севере - преимущественно новые дома. В числе главных достоинств Выборгского района является его развитая инфраструктура. Район стоит на четвертом месте в рейтинге районов Санкт-Петербурга по наличию качественных торговых площадей. Район известен торговыми зонами у станции метро «Удельная», «Политехническая», торговыми центрами «Светлановский», «Шуваловский», огромными торгово - досуговыми центрами в районе Озерков и станции метро «Проспект Просвещения», гипермаркетами «О’Кей», «Лента» и «Максидом».В районе действуют бизнес - центры «Нобель» (Пироговская набережная), «Акватория» (Выборгская набережная), «Бекар» (Б. Сампсониевский проспект). Нужно отметить, что большая часть действующих бизнес - центров располагается на Выборгской стороне. Выборгский район располагает большим количеством объектов (свыше 40), сдающих офисные помещения в аренду. Также в районе ведется реконструкция старых зданий, проектирование и строительство новых сооружений под бизнес - центры.В Выборгском районе проходит успешная реализация программы капитального строительства многоэтажных гаражей-паркингов.
Общая информация
Выборгский район (образован в 1718 году) - один из крупнейших на сегодняшний день в Санкт-Петербурге, к тому же - и один из старейших: он получил свое название еще в 1817 году. Именно в это время указом Петра I территория по правому берегу Большой Невки и Невы, где проходила древняя дорога на Выборг, стала называться Выборгской стороной.
В первые годы существования города Выборгская сторона считалась пограничным рубежом. На первых планах города эта территория входила в состав Петербургской части, затем стала самостоятельной Финляндской, потом Выборгской стороной.
По правому берегу Большой Невки, который почти не затоплялся при наводнениях, уже в начале XVIII века стали строить склады, амбары, госпитали. Набережная на этом участке постоянно расширялась за счет подсыпки берега и выдвинулась в реку почти на 200 метров. С 1711 года появились жилые строения. Здесь селились строители города, отставные солдаты, мастеровые. Так образовались слободы: бочарная, компанейская, госпитальная, синявинская. Здесь вокруг заводов чередовались застроенные участки. В первой четверти XVIII века Выборгская сторона осваивалась медленнее, чем другие районы Петербурга. В 1717 году на Выборгской стороне было всего 350 дворов (на Адмиралтейском острове в этот же период было 1720 дворов).
На окраине появляются разные промышленные предприятия - сахарные, кожевенные, пивоваренные заводы; верфь, казармы, тюрьмы. Тут же на набережных Невы строят дачи царские сановники - Г. Теплов, А. Безбородко, адмирал А. Синявин и другие.
Южная часть района, прилегающая к Неве, вошла в состав города еще в XVIII веке. Здесь образовалась госпитальная слобода. Первый в России военный госпиталь (Адмиралтейская гошпиталь) по указу Петра I был заложен в 1715 году, рядом с ним в 1717 году был открыт сухопутный военный госпиталь. Строил их на сваях первый архитектор нашего города Д. Трезини, затем в камне эти здания с двумя башенками по углам и длиной почти 300 метров перестраивал М. Земцов. Тот вид, что мы наблюдаем сейчас, Академия приобрела в 60-е годы прошлого века. Сначала перестроили те корпуса, что выходят на Неву, затем остальные. С 1881 года этот комплекс стал называться Военно-медицинской академией. Во второй половине XIX века вдоль берегов Невы и Большой Невки складывается промышленный район. Здесь располагаются заводы А. Барановского, Г. Лесснера, Л. Эриксона, Л. Нобеля, а так же Сампсониевская, Никольская и Выборгская мануфактуры.
Центральная часть современного района ранее называлась «Лесное». Точные границы «Лесного» в современном городе определить достаточно трудно. Сергей Александрович Безбах (выдающийся краевед 20-х годов) в своей книге отмечал, что «Лесным» называется местность по правую сторону Выборгского шоссе (пр. Энгельса) между Ланской ул., Исаковым пер. (ныне Манчестерская ул.), Старо-Парголовским пр. (ныне пр. Мориса Тореза), Богословским кладбищем и парком Лесного института. Теперь, как считает историк С. Глезеров: «В широкое понятие «Лесной» включают близлежащие Малую и Большую Кушелевку, Гражданку и Сосновку».
Земли в центральной и северной части современного Выборгского района раньше принадлежали царским вельможам - Шувалову, Левашову, Кушелеву. Их фамилии дали название селам Кушелевка, Левашово, Шуваловское. В район Кушелевки в XIX веке из Царского Села переехало Лесное училище, на базе которого впоследствии была создана Лесотехническая академия. В середине XIX века территория вблизи Лесного училища начала застраиваться дачами, но с прокладкой в 70-х годах ветки Финляндской железной дороги их строительство переместилось на север, в Шувалово и Озерки. В районе площади Мужества соединяются все основные магистрали «Лесного». В XVIII веке они вели на Спасскую мызу. Тогда ею владел влиятельный вельможа царского двора Екатерины II и Павла I - Иван Кушелев. Купив часть земель у графа Безбородко, он построил летнюю резиденцию. В начале века рядом с дачей Кушелева находилась Английская ферма, история которой относится ко времени царствования Александра I, когда он разрешил устроить английскому отставному капитану Давидсону образцовую сельскохозяйственную ферму, для чего были приобретены земли за Выборгской стороной, в том числе и часть Спасской мызы. Ферма не стала образцом для подражания, а приносила только убытки и в 1809 году была возвращена в казну. Часть земли фермы была продана, кроме двух участков, на которых располагались хозяйственные постройки. На них разместился в 1811 году, переведенный из Царского Села Лесной институт, тогда называвшийся «Форст-институтом» (от английского «forest» - лес), давший впоследствии название всей местности. Институт постепенно превратил часть своих земель в лесной парк: вместо старых кривых дорог на Спасскую мызу и Мурино проводились улицы, были посажены сосновые деревья, устроены питомники, ботанический сад, оранжерея.
С 30-х годов XIX века институт, нуждавшийся в деньгах, начал продавать часть своих земель частным лицам для строительства дач, и местность вокруг него стала оживленным пригородом. Земли достаточно быстро были раскуплены состоятельными петербуржцами, которые оценили привлекательность этих загородных мест. Образовавшуюся дачную местность стали называть «дачами за Лесным институтом». Потом, когда институт в 1837 году стал военно-учебным заведением, который именовали Лесным корпусом, а местность стали называть «Лесной корпус». Название сохранилось до середины XIX века, впоследствии слово «корпус» постепенно вышло из обихода и осталось название «Лесной», а иногда «Лесное».
Со временем, к началу XX века, название «Лесной» охватило собой достаточно большую территорию. Когдаздесь был открыт Политехнический институт, значение «Лесного» особенно возросло. Он превратился в своего рода петербургский «Кембридж». Судьба «Лесного» после революции характерна для многих столичных предместий. «В 20-30-х годах XX века здесь жила простая публика из числа рабочих и совслужащих, а в 60-х годах сюда пришел город» - пишет С. Глезеров. От старого Лесного сохранилось лишь несколько построек, среди них - деревянное здание дачи Бертлинга на Болотной улице знаменитое своим революционным прошлым, сейчас здесь находится Детский исторический музей, особняк Котлова на площади Мужества, домик профессора Лесного института Дмитрия Никифоровича Кайгородова у Серебряного пруда, особняк у площади Мужества, который старожилы называют "домом Шаляпина".А сегодня парк Лесотехнической академии (в прошлом Лесного института), как и раньше, - любимое место прогулок жителей Выборгского района. Наиболее древней из северных окрестностей района является поселок Парголово. Первое упоминание о нем встречается в Переписной окладной книге по Новгороду за 7008 (1500) год. Тогда деревня называлась Паркола. В состав Парголовской мызы, подаренной Петром I своей дочери Елизавете Петровне, входили селения: Суздальская слобода (1-е Парголово), слобода Малая Вологодская (2-е Парголов, По площади район занимает IV место после Курортного, Пушкинского и Приморского районов. В современных границах район существует с 1978 года, граничит с Приморским, Калининским, Петроградским, Центральным. На севере район граничит с Всеволожским и Курортным районами. На юге его граница проходит по Неве между Литейным мостом и Большой Невкой, c Центральным районом Выборгский соединен Литейным мостом, который переброшен через Большую Неву.
Территория района вытянулась в направлении от Выборгской набережной и расширилась к северу. Площадь территории - 11,5 тысячи гектаров. Население - около 412 тысячи человек. По численности населения район занимает третье место в городе после Калининского и Невского районов.
Несмотря на то, что Выборгский район по насыщенности промышленными предприятиями занимает одно из ведущих мест в городе, это одна из самых зеленых территорий Петербурга. Более трети района занимают парки и скверы. Например, площадь парка Сосновка составляет около 322 га. Территория парка Лесотехнической академии - 65 га, зеленых насаждений в Левашово - 346 га. По количеству зелени на душу населения район занимает первое место в Санкт-Петербурге.
Промзона вдоль Большой Невки существует и поныне. Крупных предприятий на территории - более пятнадцати, в том числе «Двигатель», «Мезон», «Уран», «Петербургский текстиль», «Система», «Красная нить», «Компрессор», «Красный маяк», «Теплоприбор», «Светлана», первый кондитерский комбинат «Азарт» и др. В постсоветское время большая часть промышленных производств на территории Выборгской стороны закрылась. Возникла идея создания на их месте крупного делового центра. Быстрыми темпами идет реализация крупных инвестиционных проектов - строятся автомобильные заводы «Ниссан» и «Хендай», открылась первая очередь молокозавода «Петмол» (группа компаний «Юнимилк»), бизнес центра «Капитал-М» на улице Матросова, таможенно-логистического терминала компании «Стерх» в Парголово.
В советское время на севере Выборгского района появилась еще одна промзона - «Парнас», где и сегодня продолжается промышленное строительство. В ней размещаются такие крупные предприятия как ОАО «Пивзавод «Балтика», ЗАО «Парнас-М». Среди них, кроме уже упомянутых выше, - Парнасский опытный завод металлоконструкций, асфальтово-бетонный завод, ЛПО «Вибратор», Предприятие № 2 «Петрохимоптторг», компании «Пепси-Кола», «Вимм Билль Данн». Здесь же расположены Северный таможенный пост, склады и терминалы. Есть на «Парнасе» и одноименный бизнес-центр. Вдоль железной дороги и проспекта Энгельса выстроились бетонные гаражи коллективных автостоянок. Промзона «Парнас» продолжает стремительно развиваться, осваивая территории вокруг себя, переползая за Кольцевую автодорогу.
Транспортную доступность Выборгского района можно в целом охарактеризовать как удовлетворительную.
Его центральную часть обслуживают две станции метро - «Лесная» и «Выборгская», северную - четыре станции: «Парнас», «Проспект Просвещения», «Озерки», «Удельная». Однако территория района слишком велика, существующих станций метро явно недостаточно. Главными транспортными магистралями района, соединяющими его северную и южную части, являются: Большой Сампсониевский проспект, проспект Энгельса и Выборгское шоссе, а также Лесной, Тихорецкий проспекты и проспект Культуры, которые соединяют северную и южную части района. Западную и восточную части района связывают проспекты Светлановский, Луначарского, Просвещения, Суздальский. Владельцы личного автотранспорта, выезжая из района в центр города, вынуждены простаивать в длительных пробках. Имеющиеся развязки на выезде из северных районов не справляются с нагрузкой, и в час пик автотранспорт «стоит» на площади Мужества, Светлановской площади и площади Ленина.
· ближайшее окружение объекта - преимущественно производственные компании и жилая застройка
· уровень интенсивности транспортных потоков вблизи Объекта оценки - высокий, а пешеходной активности - средний ;
· транспортная доступность общественным транспортом и автомобильным характеризуется как хорошая удовлетворительная.
3. Анализ рынка коммерческой недвижимости недвижимый коммерческий имущество
Обзор коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость традиционно включает в себя сегменты офисной, торговой, производственно-складской и гостиничной недвижимости. При этом торговая недвижимость включает площади, используемые под размещение различных услуг: общественного питания, бытовых, спортивных, развлекательных и т. д.
В соответствии с предварительным позиционированием объекта оценки, в настоящем Отчете приводится обзор коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по следующим секторам: ? промышленная и складская недвижимость;
? офисная недвижимость;
? земельные участки.
Общая ситуация. В сегменте коммерческой недвижимости происходит поступательное развитие: доля незанятых площадей снижается, ставки аренды подрастают параллельно с инфляцией. В этом сходятся аналитики всех компаний. Эксперты различных компаний оценивают суммарное предложение качественных офисных площадей примерно в 2 млн. кв. м. Самые скупые оценки - в компании Knigh Frank St-Petersburg (1,65 млн.), щедрее других в этом отношении специалисты управляющей компании Maris / CBRE (2,2 млн.).Все эксперты сходятся также в том, что за минувший год сократилось количество свободных площадей в офисном сегменте (текущий уровень вакансий в компаниях оценивают в 11-13%). При этом эксперты Jones Lang LASALLE в Санкт-Петербурге отмечают, что рынок офисной недвижимости Петербурга в 2011 году остался «рынком арендатора», а показатели чистого поглощения превысили объем ввода, а также снижение доли вакантных площадей за 2012 год с 19,7 % до 13,5.
Стабильный спрос на офисные помещения, снижение количества вакантных площадей привели к росту арендных ставок. По оценкам аналитиков Maris офисы класса В подорожали на 3-4%. В действующих офисных центрах класса А арендные ставки существенно не менялись.
Текущий уровень заполняемости торговых площадей специалисты оценивают схожим образом - примерно в 96% - что говорит о высокой степени востребованности это вида недвижимости в городе. Не смотря на скромную долю вакантных площадей, быстрого роста ставок в этом сегменте тоже не наблюдается. Торговые места за прошедший год подорожали примерно так же, как и офисы - на 7-10%.
В 2012 году на рынке складов почти не прибавилось (увеличение на уровне 1% от имеющегося объема). Изза этого заполняемость этих площадей существенно возросла, девелоперы срочно запускали замороженные проекты. На конец 2012 года значения ставок капитализации в Санкт-Петербурге составляют: для офисных объектов высокого класса - 9,5-10 %, для качественных торговых объектов - 10-10,5%, для активов институционального качества в сегменте складской недвижимости - 11-11,5%. В регионах минимальные ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости высокого класса также претерпели незначительную коррекцию в сторону снижения.
Табл.3-1 Минимальные ставки капитализации для качественных объектов коммерческой недвижимости в 2012 г.
Развитие сегментов коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге происходит неравномерно. Самыми развитыми являются рынки офисной и торговой недвижимости. От них значительно отстает рынок гостиниц и производственно-складских объектов.
Территориальное распределение коммерческих площадей. Территориальное распределение коммерческих площадей сильно зависит от их функции. Офисные помещения, как в бизнес-центрах, так и встроенные, а также гостиничные объекты преимущественно располагаются в центральных районах Санкт-Петербурга - Адмиралтейском, Петроградском, Центральном. Это обусловлено близостью к деловым центрам и объектам туристического назначения.
Крупные торговые комплексы в основном расположены в спальных районах (Приморском, Выборгском, Московском), что определено наличием там больших земельных участков и близостью к основной массе потребителей. Встроенные торговые помещения располагаются преимущественно в центральных районах (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном).Качественные производственно-складские комплексы тяготеют к основным транспортным коридорам города - Морскому порту Санкт-Петербурга, основному северному коридору (трасса «Скандинавия»), Московскому шоссе (М-10, направление на Москву), Мурманскому шоссе (М-18) и западному коридору (Таллинское шоссе, М-11).
По данным ГУИОН, сдаваемые в аренду встроенные помещения производственно-складского назначения преимущественно располагаются в Выборгском, Невском, Красногвардейском, Фрунзенском и Кировском районах.
Активность рынка. По данным аналитиков Центра оценки и консалтинга Санкт-Петербурга, на рынке наблюдается некоторое перераспределение сил в инвестиционном сегменте и девелопменте - происходит «смена составов», обусловленная предыдущим кризисом. Со второго полугодия 2012 года наблюдается заметное и достаточно резкое увеличение активности покупателей на рынке за счет физических и юридических лиц, заинтересованных в приобретении сравнительно крупных объектов коммерческой недвижимости (прежде всего, зданий) различного назначения - торгового, офисного, досугово-развлекательного. Такая тенденция во многом обусловлена тем, что Россия и, в частности, Санкт-Петербург в 2011 году окончательно преодолел кризис и вышел на рынок недвижимости на стабильные показатели роста.
С другой стороны, мировую экономику и финансовые рынки продолжает лихорадить в связи с известными событиями в США и Европе. Это порождает у инвесторов определенную неуверенность в завтрашнем дне и достаточно серьезные инфляционные ожидания. В данной ситуации у клиентов появилась мотивация приобретать действующие объекты, которые уже построены и заполнены арендаторами. Такая недвижимость служит инструментом вложения средств и страхования себя от обесценивая денег. Ведь по опыту 2008-2009 годов хорошие качественные объекты, заполненные арендаторами, хоть и показывали некоторое снижение текущих показателей по заполняемости и доходности, но продолжали генерировать денежный поток.
Помимо инвесторов, достаточно заметно активизировались конечные покупатели. Это можно связать как со стабилизацией экономики, так и с процессом перевода в Санкт-Петербург офисов ряда крупных компаний, прежде всего, сырьевого сектора. Очень часто в стратегию таких компаний входит не аренда, а владение недвижимостью. Они нацелены на приобретение современных высококлассных зданий в лучших местах города и готовы заплатить за них соответствующую цену.В 2012 году рынок недвижимости пополнился предложениями. Следствием кризисных явлений стало то, что ряд собственников, по тем или иным обстоятельствам, выставляли свои объекты на продажу. Кроме этого, именно в 2012 году стали продаваться залоговые объекты банков. Банковские структуры подошли к той критической черте, когда необходимо было принимать решение относительно таких активов. И часто оно было в пользу продажи, хотя иногда с существенным дисконтом. Необходимо отметить, что в этой залоговой массе качественные объекты с хорошей локацией и уровнем строительства встречаются редко. Сейчас у покупателей, внимательно отслеживающих текущую ситуацию, есть возможность вступать в переговоры с банками и выкупать данные залоговые активы.
В целом, та активность, которая началась летом 2012 года, уже привела к некоторым знаковым для рынка сделкам. Например: приобретение Jensen Group универмага «Пассаж» в качестве залогового актива, продажа кинотеатра «Колизей», ведение переговоров о продаже торгового центра «Галерея» и еще ряд совершившихся либо открытых сделок с известными в городе зданиями. Данная тенденция осенне-зимнего периода будет продолжаться.
В настоящий момент наблюдается некоторое перераспределение сил в инвестиционном сегменте и девелопменте. Одни компании усиливают свое влияние, другие - сдают позиции либо уходят с рынка, а также появляются новые игроки.
Если в будущем не будет какие-то глобальные финансовые потрясения, то по итогам 2012 года будем наблюдать достаточно уверенный рост рынка - как арендного, так и рынка инвест-сделок.
Табл.3-2.Доходность инвестиций в различные сегменты коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
Потребительский рынок. В январе-ноябре 2012 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года оборот розничной торговли в городе увеличился на 8,3%, в области - на 2,7%. Оборот общественного питания в городе возрос на 2,4%, в области - на 7,9%.В январе-ноябре т.г. оборот оптовой торговли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в городе снизился на 10%, в области возрос на 1,7%.
Рынок труда. В октябре 2012 года по сравнению с октябрем 2011 года число замещенных рабочих мест в организациях (без субъектов малого предпринимательства) увеличилось в Санкт-Петербурге на 1,0%, в Ленинградской области - на 0,1%.По данным комитетов по труду и занятости населения Санкт-Петербурга и Ленинградской области численность официально зарегистрированных безработных с ноября 2011 года по ноябрь 2012 года уменьшилась в городе на 22%, в области - на 16% и составила на конец ноября 2012 года, соответственно, 10,2 и 4,2 тыс. человек. Уровень регистрируемой безработицы на конец ноября 2012 года составил в Санкт-Петербурге 0,4%, в Ленинградской области - 0,5% экономически активного населения, против 0,5%, как по городу, так и по области на конец ноября 2011 года.
Строительство и инвестиции. В январе-ноябре 2012 года объем инвестиций в основной капитал по крупным организациям снизился по Санкт-Петербургу по сравнению с январем-ноябрем прошлого года на 10,0% и составил 176,2 млрд. рублей, по Ленинградской области увеличился на 4,0% и составил 194,1 млрд. рублей. С начала текущего года объем работ по виду деятельности «строительство» по Санкт-Петербургу также снизился по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 6,7% и составил 299,4 млрд. рублей, по Ленинградской области увеличился на 10,1% и составил 101,4 млрд. рублей.
Ввод в действие жилых домов за январь-ноябрь текущего года, как по Санкт-Петербургу, так и по Ленинградской области вырос по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 2,8% и 11,3% соответственно и составил 1778,3 тыс. кв. м жилой площади по Санкт-Петербургу и 894,0 тыс. кв. м. по Ленинградской области. В ноябре т.г. в Санкт-Петербурге введены в действие производственный корпус ООО «Ферромет-Инвест», производственно-складской комплекс ООО «Трейдер», производственно-технический центр по ремонту и продаже автомобилей ООО «Феникс-Моторс», складской комплекс с автостоянкой ЗАО «УНИСТО», склад строительных материалов ЗАО «ГРАН», 1 трансформаторная подстанция, 3 АЗС, дошкольное образовательное учреждение в Пушкинском районе, ресторан в Курортном районе, бизнес-центр в Московском районе, социально-бытовой комплекс в Кировском районе и другие.
В Ленинградской области введены в действие тепличное хозяйство ООО «Вектор», селекционно-семеноводческий центр Управление лесами ЛО, цех по переработке древесины ООО «Паллет-Плюс», 2 котельные в Выборгском и Всеволожском районах,1 АЗС, дошкольное образовательное учреждение и федеральный тренировочный центр (1 этап) во Всеволожском районе и другие.
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного
Выбор оптимального использования земельного участка.
Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного обычно выполняется в двух случаях: при необходимости отдельной оценки участка земли, а также при выборе объектов для сравнител
Вывод
В данной работе были описаны земельный участок, улучшение на этом участке, определены основные и особые допущения и ограничивающие условия, принятые при проведении исследования. Был проделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного, а также анализ наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями с кадастровым номером 78:5516А:2 и расположенным в Санкт-Петербурге по адресу: проспект Просвещения, дом 40, литера A.
В ходе проделанной работы было выявлено, что наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка как условно свободного является реализация на нем офисной функции. А также, что наиболее эффективным вариантом использования земельного участка с существующими улучшениями является пристройки ресторана общего питания
Список литературы
1. Закон Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» от 16.02.2009 г. № 29-10 (часть II)
2. Закон Санкт-Петербурга «О генеральном плане Санкт-Петербурга и зонах охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» от 22.12.2005 г. № 728-99 (с изменениями на 30.06.2010 г.)
