Ценообразование на рынке недвижимости - Контрольная работа

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства - земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения; и предмета или объекта потребления - земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.Следовательно, вне рынка, без купли-продажи о цене говорить не приходиться, цену способен установить только рынок. Гриненко С.В. в своей работе "Экономика недвижимости", в рыночных условиях выделяет следующие виды стоимости недвижимости (рисунок 1): - рыночная - наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств; для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной; Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов. цена торг рынок недвижимость Барабанов А.И. например, понимает под ценовой политикой предприятия - совокупность мероприятий и стратегий по управлению ценами и ценообразованием, искусство установления на товары либо услуги таких цен, которые соответствовали бы затратам на производство конъюнктуре рынка, удовлетворяли спрос покупателя и приносили плановую прибыль.Данный метод оценки основывается на постоянно повторяющихся наблюдениях - чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: - качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; Доходный подход используется при определении: - инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; Затратный подход есть совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.Специфическим субъектом, присутствие которого характерно только для рынка недвижимости является оценщик, который осуществляет, в соответствии с существующими нормативами, ситуацией на самом рынке и другими критериями оценку стоимости объектов недвижимости, а также земельных участков. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. Анализируя причины изменений цен на рынке, следует разделить все внешние факторы на две основные категории: - локальные и глобальные. Зная степень влияния на цену локальных факторов можно решать задачи оценки отдельного объекта, зная общий текущий уровень цен на недвижимость. В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. Как любой другой рынок, рынок жилья имеет свои недостатки и достоинства. Соответственно изменение цен на этом рынке зависит от множества факторов. Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона, от его развития и его инвестирования. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно.

Содержание

Введение

1. Основные понятия ценообразования на рынке недвижимости

2. Ценообразование на рынке недвижимости

Заключение

Список использованных источников