Ценообразование на рынке недвижимости. Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в г. Оренбурге - Дипломная работа

Издавна недвижимость была желанной, становилась целью и смыслом, являлась критерием оценки успешности. Масса русских пословиц посвящена именно родному дому - «В гостях хорошо, а дома лучше», «Своя хатка - родная матка», «Приведи бог и собачке свою конуру». Постепенно общество менялось, менялся ритм жизни, росла численность населения, и еще стремительнее росли города. Понятие дома трансформировалось в квартирные квадраты, а пословицы уступили свое место сухому рыночному «недвижимость всегда в цене». Изза допущенных у нас перекосов в развитии государства, массовой внутренней и внешней миграции, стремительного устаревания жилого фонда и коммунальной сферы, необходимости создания новых рабочих мест и обеспечения трудящихся местом проживания, мы видим, что проблема обеспечения населения жильем в нашей стране никак не может быть отдана рынку и требует активного вмешательства со стороны власти.Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более пятидесяти процентов мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости;[2, с.14] Рынок недвижимости обладает следующими особенностями: 1) Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическими (местонахождением объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.). 4) Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат: - затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);цены на равнозначные, по его мнению, объекты («Мне нужна двухкомнатная квартира, так что я готов продать мой дом за сумму, которой мне хватит, чтобы ее купить») услышанные или полученные из средств массовой информации сведения о ценах на аналогичные, по мнению продавца, объекты («Моя знакомая продала такую же, как у меня квартиру, за 5 миллионов рублей, так что ниже этой суммы она не стоит»). информация, полученная из тех же средств массовой информации, статей, рассказов («В Интернете сейчас висят предложения на такие же квартиры по цене на полмиллиона рублей меньше»); Как видим, «цена продавца» и «цена покупателя» - это отражение субъективных представлений продавца и покупателя о той желаемой с их точки зрения цене, за которую они готовы продать/приобрести объект недвижимости. Рост доходов приобретателей (покупателей) недвижимости ведет к росту спроса на объекты недвижимости а, значит, и цен на них.Для более полного понятия сущности рынка российской недвижимости и основ ценообразования на нем рассмотрим характеристику развития рынка жилой недвижимости России, изложенную обозревателем портала о недвижимости Realto.ru Л. Как и любой пузырь лопается, обвал рынка жилья был неминуем, но даже когда он состоялся, еще почти полгода его не признавали, пиарщики продолжали врать про стабильный рост, маркетологи проводили рекламные акции - бонусы, подарки, скидки, распродажи. Ведь уже в процессе раздувания пузыря недвижимость оторвалась от четких критериев оценки, но еще были ориентиры в виде статистики продаж и заявленных процентов роста, но после схлопывания пузыря и наступления кризиса недвижимость фактически утратила всякие понятия о стоимости. При отсутствии каких-либо свершений внутри России, цены на жилье идут уверенно в рост, отыгрывая кризисное падение и возвращаясь к пику 2008 года. Поэтому основная масса граждан России вообще уже не может надеяться на значительное улучшение качества жилья - им доступны лишь альтернативные сделки на вторичном рынке, меняя подобное на подобное, да и то с привлечением ипотеки.2.1 Анализ социально-экономическое положение региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки Автомагистраль (международная, федерального, местного значения) Общая протяженность автомобильных дорог составляет 28 452 км, в том числе: дорог федерального значения 786 км, дорог территориального значения - 13 104 км. Благоустройство жилфонда, % (водопровод, канализация, центральное отопление, ванна, газовая плита, гор. вода) Уд. вес площади, оборудованной: водопроводом - 74%, канализацией - 66 %, центральным отоплением - 85%, ванной - 58%, газом - 94%, горячим водоснабжением - 49%. Область граничит с Татарстаном, Башкортостаном и Челябинской областью на севере, Казахстаном - на востоке и юге, Самарской областью - на западе. Обязательным условием оценки недвижимости является исследование последних тенденций на рынке, что позволяет более объ

Содержание

Введение

Глава 1. Особенности ценообразования на рынке недвижимости

1.1 Сущность рынка недвижимости

1.2 Ценообразующие факторы и методы ценообразования

Издавна недвижимость была желанной, становилась целью и смыслом, являлась критерием оценки успешности. Свой дом нужен каждому, это актуально с древних времен и иначе, казалось, быть не могло. Масса русских пословиц посвящена именно родному дому - «В гостях хорошо, а дома лучше», «Своя хатка - родная матка», «Приведи бог и собачке свою конуру».

Постепенно общество менялось, менялся ритм жизни, росла численность населения, и еще стремительнее росли города. Понятие дома трансформировалось в квартирные квадраты, а пословицы уступили свое место сухому рыночному «недвижимость всегда в цене». Последние столетия многие горожане по всему миру уже не живут в своих домах, выплачивая рантье своеобразный «налог на бедность» - арендную плату. Сотни миллионов людей никогда не смогут стать собственниками. У нас в России, реальность не столь жестока - социализм внес свои коррективы в нашу жизнь, но от этого опыта мы решительно отказались и быстро вернулись к капиталистическим реалиям.

При капитализме в его чистом виде все наши естественные потребности - просто товар, а значит, его стоимость определяется соотношением платежеспособного спроса и предложения. Раз есть дефицит жилья, и оно нужно всем - значит недвижимость и правда всегда в цене.

В цивилизованных обществах такого дикого капитализма давно нет, там помимо рынка мощными регуляторами выступают государство и разнообразные общественные институты. Государство не вмешивается только в те сферы, где не может произойти социального накала и где нет проблем для конкурентоспособности страны в целом.

Изза допущенных у нас перекосов в развитии государства, массовой внутренней и внешней миграции, стремительного устаревания жилого фонда и коммунальной сферы, необходимости создания новых рабочих мест и обеспечения трудящихся местом проживания, мы видим, что проблема обеспечения населения жильем в нашей стране никак не может быть отдана рынку и требует активного вмешательства со стороны власти.

Но что происходит на российском рынке недвижимости на самом деле? Что из себя представляют спрос и предложение? Наличие этих и подобных им вопросов подтверждают актуальность темы данной дипломной работы: «Ценообразование на рынке недвижимости. Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Оренбург…»

Цель данной дипломной работы - разобраться в вопросах ценообразования на российском рынке недвижимости и провести расчет рыночной стоимости реального объекта жилой недвижимости.

Для достижения поставленной цели в работе необходимо решить следующие задачи: - изучить особенности ценообразования на рынке жилой недвижимости;

- рассмотреть сущность рынка недвижимости, проанализировать современный рынок жилой недвижимости России, изучить методы ценообразования и ценообразующие факторы;

- дать характеристику объекта оценки - проанализировать социально-экономическое положение региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки, сделать анализ рынка жилой недвижимости г. Оренбурга, описать объект оценки;

- произвести расчет рыночной стоимости объекта оценки - рассмотреть существующие подходы к оценке, выбрать и применить приемлемые к нашему объекту оценки, обосновать свой выбор, выполнить необходимые расчеты и определить итоговую величину стоимости объекта оценки.

Объект исследования данной дипломной работы - ценообразование на рынке жилой недвижимости, предмет исследования - методы и подходы к оценке жилой недвижимости.

Объект оценки - двухкомнатная квартира.

Методологической основой проведенного в дипломной работе исследования являются научные труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки недвижимости.