Сравнительный подход к оценке недвижимости. Методы оценки земельных участков - Курсовая работа

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Воронежский архитектурно-строительный университет» КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине: Экономика недвижимости на тему: Сравнительный подход к оценке недвижимости.Оценка недвижимости сравнительным методом является важнейшей функцией системы управлении в народном хозяйстве и оказывает существенное влияние как на формирование хозяйственно-финансовых связей организаций и государства, так и на их структуру. В развитых странах поимущественное налогообложение обычно связано с объектами недвижимости и их рыночной оценкой, что объективно продиктовано экономическими законами рыночногохозяйства. недвижимость доход продажа цена Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрационные карточки. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками проданными на рынке, внесение поправок с учетом различий между оцениваемы и каждым из сравниваемых участков. Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может производиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Стоимостные поправки: а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами. б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов.Для применения ВРМ необходимо: 1) оценить рыночный валовый (действительный) доход, генерируемый объектом; 2) определить отношение валового (действительно) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов; 3) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам. ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия. 2) в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;При этом необходимо: 1) тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. 2) провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок.Площадь, приносящая доход рассчитывается путем перемножения площади типа помещения и степени занятости этого помещения арендаторами (приложение). Доход от аренды определяется умножением площади, приносящей доход, на арендную ставку, приведенную к уровню цен данного года и на 12 (количество месяцев в году). Техническое обслуживание рассчитываем умножением общей площади квартир или коммерческих помещений на стоимость 1 м2 технического обслуживания и ремонта (приложение), переведенную в уровень цен 2013 года. Налог на прибыль составляет 20% от финансового результата перед уплатой налога.

Содержание

Введение

1. Теоретическая часть

1.1 Особенности применения сравнительного подхода

1.2 Классификация и суть поправок

1.3 Оценка не основе соотношения дохода и цены продажи

1.4 Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода

2. Практическая часть

Заключение

Список использованных источников