Современные инструменты реформирования национальной экономики России - Книга

корпорация национальный экономика россия

Сборник научных трудов посвящен исследованию отдельных проблем экономики России в условиях реформирования. В частности, рассмотрены проблемы инновационной деятельности в различных типах предпринимательских структур, основные направления предпринимательства в учебных заведениях, а также приведены разработки практиков в различных областях деятельности государственного посредника в сфере военно-технического сотрудничества России. Помимо этого, в сборнике представлены материалы, посвященные отдельным аспектам лизингового бизнеса, а также проблемам построения систем управления.

Для специалистов и широкого круга читателей, интересующихся проблемами функционирования экономики России.

1.Классификация и управление недвижимым имуществом корпорации

Под общим понятием «недвижимость» скрываются два существенным образом отличающихся друг от друга вида вещей: недвижимые в силу своего происхождения и движимые по происхождению, но относимые законодателем к недвижимости. Иными словами это - «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону».

По мнению В. Горемыкина «в общем случае недвижимость - это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов». По мнению Роздены, недвижимости присущи следующие особенности: иммобильность и неоднородность; недвижимость неоднородна в том смысле, что у каждого объекта имеется свой набор характеристик, относящихся к конструктивным особенностям, степени изношенности, местоположению и т.п.;

долговечность; владение земельным участком без улучшений практически неограниченно во времени, а эффективный срок службы зданий составляет порядка 100 лет, при этом владелец объекта может контролировать износ объекта;

высокая стоимость; эта характеристика с учетом долговечности недвижимого имущества обусловливает рассмотрение недвижимости как объекта для инвестирования;

большие издержки перемещения; эта особенность объясняет причины замены используемого объекта на другой лишь при условии значительных отличий между ними.

В дополнение к данной группировке можно выделить еще ряд особенностей, характеризующих недвижимое имущество.

Неэластичность предложения. Если в качестве недвижимости ограничиться рассмотрением земельного участка без улучшений, то его предложение является абсолютно неэластичным. Однако, возможность замещения земельного фактора другими факторами производства позволяет увеличить эластичность предложения по цене за счет: «чистых инвестиций»;

замедления износа используемых объектов;

реконструкции старых объектов.

Чистые инвестиции наблюдаются в том случае, когда совокупные инвестиции превышают амортизацию и прочие потери недвижимого фонда. Замедление износа возможно при увеличении затрат на ремонт и техническое обслуживание объекта. Дополнительные затраты ведут к тому, что темп износа замедляется, а количество объектов, изъятых из обращения, уменьшается. Реконструкция старых объектов заключается в обновлении недвижимого имущества, за счет чего повышается качество и количество получаемой от конкретного объекта пользы.

Но данные меры по некоторым причинам позволяют увеличить эластичность предложения только в долгосрочной перспективе. Износ улучшений земельного участка происходит, как правило, медленно, поэтому уменьшение темпов износа оказывает на рынок недвижимости очень незначительное влияние. А такие мероприятия, как реконструкция недвижимости или строительство дополнительных новых объектов обходятся достаточно дорого и возможны лишь при очень большом росте цен, кроме того, высока длительность производственного цикла строительства или реконструкции. В этой связи, можно утверждать, что предложение недвижимости в течение довольно продолжительного периода времени является практически неэластичным. Количественная оценка ценовой эластичности затруднена изза нерешенности целого ряда статистических проблем. По различным оценкам эластичность предложения колеблется в широких пределах от 0,3 до 0,7. В целом, можно сказать, что предложение недвижимости даже в долгосрочной перспективе весьма неэластично.

Следующая особенность недвижимого имущества - возможность альтернативного использования. Исходя из этой особенности, сформирован ведущий принцип оценки и управления недвижимостью - принцип наиболее эффективного использования, согласно этому принципу недвижимое имущество должно использоваться таким способом, при котором достигается наивысшая стоимость объекта и его наивысшая продуктивность.

Именно эта особенность, согласно мнению многих ученых, является основанием для включения земельной ренты в сос