Совершенствование оценки жилой недвижимости - Дипломная работа

3.2 Расчет рыночной стоимости жилой недвижимостиС переходом России на новые рыночные формы хозяйствования изменились подходы к управлению во всех сферах деятельности. Изменить такую критическую ситуацию можно путем создания условий для развития инвестиционной активности во всех сферах деятельности и обеспечения рационального использования инвестиций. Именно поэтому особую актуальность в современных условиях приобретает исследование вопросов оценки жилой недвижимости для целей инвестирования, тем более что именно это направление является очень важным элементом формирования рыночных отношения. Объектом исследования выпускной квалификационной работы выступает оценка рыночной стоимости жилой недвижимости общей площадью 31 кв. м., расположенной по адресу: Московская обл, г. Выпускная квалификационная работа состоит из трех разделов, в первом раздела рассматриваются теоретические основы оценки жилой недвижимости; во втором разделе проведен анализ практики оценки жилой недвижимости; в третьем разделе даны предложения по совершенствованию оценки жилой недвижимости в условиях рынка.Определяя стоимость объекта оценки, оценщики используют информацию, представленную заказчиком, также полученную из внешних источников, в том числе касающуюся состояния рынка в целом, и того сегмента, на котором «торгуется» оцениваемый объект. Более того, выполняя заказ покупателя и заказ продавца на оценку одного и того же объекта, оценщик скорее всего получит различные величины в силу отличия информационной базы и ожиданий заказчиков. Следовательно, величина, определяемая оценщиком,-это и не рыночная цена, и не стоимость как свойство товара. Рыночная стоимость - «это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельств, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; Для целей настоящего Федерального закона под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества[7].Иными словами, стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом. Основным при использовании данного подхода, является определение потенциального, действительного или чистого дохода от эксплуатации объекта, что в свою очередь служит базой для определения стоимости объекта. Метод дисконтирование денежных доходов пересчитывает будущие прогнозируемые доходы от недвижимости в текущую стоимость по рыночной ставке потенциальной доходности, соответствующей риску инвестиций в недвижимость[9]. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки[7]. Затратный подход определяет стоимость объекта оценки, как полную восстановительную стоимость объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства[4]. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами[4]. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество. 1): «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции» [4], то есть законом может быть установлено, что какое-либо имущество, формально не имеющее признаков недвижимого имущества, подпадает под режим правового регулирования, предусмотренный для недвижимости.Причем в мае выход в ноль рынку обеспечили «экзотические» сегменты, а цены на основную массу типовых квартир продолжают ползти вниз.

Содержание

Введение

Раздел 1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости в условиях рынка

1.1 Особенности оценки жилой недвижимости

1.2 Особенности оценки стоимости жилой недвижимости

Раздел 2. Анализ практики оценки жилой недвижимости

2.1 Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости

Раздел 3. Совершенствование оценки жилой недвижимости