Совершенствование алгоритма обоснования инвестиционных решений в сфере коммерческой недвижимости - Автореферат

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством кандидата экономических наук Работа выполнена на кафедре «Социально-экономическое прогнозирование» ГОУ ВПО «Государственного университета управления». Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор, Бусов Владимир Иванович кандидат экономических наук, Ноздрина Надежда Николаевна Защита состоится «17» декабря 2008 г. в 15 часов на заседании диссертационного совета Д.212.049.08 в ГОУ ВПО «Государственный университет управления» по адресу: 109542, г. С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления, с авторефератом на сайте www.guu.ru.По оценкам игроков рынка, за 2007 год инвестиции в коммерческую недвижимость России составили около 15 миллиардов долларов США, или 18% от всех иностранных инвестиций в экономику РФ (данный показатель в 2006 году составил 4,23 миллиарда). Важно отметить, что ведущей тенденцией 2007 года стал качественный скачок в развитии региональных рынков коммерческой недвижимости и смещение интереса девелоперов и инвесторов от столицы к российским регионам. В связи с описанными выше факторами и особенностями рынка высокую актуальность имеет разработка инструментария для всесторонней оценки инвестиционной привлекательности проектов или существующих объектов в сфере коммерческой недвижимости, позволяющего обеспечить подготовку и выбор стратегических управленческих решений, как для инвесторов, так и для руководителей регионов и городов. В отечественных и зарубежных научных исследованиях большое внимание уделено анализу инвестиционной привлекательности проектов, анализу рынка коммерческой недвижимости. Однако отсутствует специальный инструментарий, позволяющий определять влияние на параметры инвестиционных проектов специфических особенностей рынка коммерческой недвижимости и объектов недвижимости, в том числе, особенностей местоположения объекта или участка девелопмента.В первой главе «Коммерческая недвижимость как инвестиционный объект» диссертационного исследования производилось уточнение понятия коммерческой недвижимости как инвестиционного объекта, для чего на основе рассмотрения различных классификаций типов недвижимости была определена сущность понятия «недвижимость» в целом, выделена группа объектов, относящихся к коммерческой недвижимости, на основе классификаций предложенных отечественными и зарубежными авторами, и выявлены свойства коммерческой недвижимости как объекта инвестирования. Инвестор, собирающийся приобрести приносящую доход недвижимость, сталкивается с необходимостью выбора объекта или проекта и определения бюджета покупки. Для сопоставления величины исходной инвестиции / бюджета покупки с суммой поступлений, генерируемых объектом недвижимости в течение прогнозируемого срока владения объектом, используют метод «Чистой текущей стоимости» (ЧТС или NPV), приведенной к моменту инвестиционных вложений: где: НИ ? начальная сумма инвестиций в проект (стоимость объекта при покупке или затраты на строительство при реализации проекта девелопмента), ДП ? денежный поток, полученный от эксплуатации объекта (чистый операционных доход) в период времени n, ПП ? чистые поступления от продажи объекта, рассчитанные на основе метода прямой капитализации, N ? продолжительность инвестиционного периода (число этапов - месяцев, лет), i ? ставка дисконтирования (годовая норма отдачи, которую инвестор желает или может (по условиям рынка) иметь на инвестируемый капитал). К общим факторам отнесены характеристики сегмента рынка, к которому относится объект, и характеристики местоположения. Во второй главе «Анализ рынка коммерческой недвижимости как составная часть подготовки инвестиционных решений» проведено обоснование методического подхода к анализу рынка коммерческой недвижимости в целях принятия инвестиционных решений.

Основное содержание работы