Рыночная стоимость объекта недвижимости и пути ее повышения - Реферат

2.1 Социально-экономическое положение Юрьев-Польского района за 2011 год 2.2 Описание района объекта недвижимости 2.3 Описание объекта оценкиПри определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки - инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.Суть метода - доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. При расчете доходным подходом используются следующие методы: метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков. Затратный подход (подход на основе активов) - совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта.Суть метода капитализации доходов - определение стоимости объекта недвижимости происходит путем преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом. «Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, без выплат социального характера, в крупных и средних организаций района составила 6482,7 руб., что (с учетом инфляции) на 12,2% выше аналогичных показателей за 2010 год. За январь - ноябрь 2011 г. сальдированный финансовый результат крупных и средних организаций района (кроме страховых компаний, банков, с/х предприятий) составил в действующих ценах 252,2 млн. руб., 39,1% организаций имели убыток 18,9 млн.руб., 60,9% организаций имели прибыль 271,4 млн. руб. К началу декабря 2011 г. суммарная задолженность по обязательствам (кредиторская и задолженность по кредитам и займа) крупных и средних организаций района составила 932,4 млн. руб., из нее просроченная - 126,7 млн. руб. Определение рыночной стоимости объекта доходным подходом методом капитализации и дисконтирования дохода основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода. В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

Содержание

Введение

1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости

1.1 Виды стоимости

1.2 Основные подходы оценки недвижимости

1.3 Основные методы оценки недвижимости