Развитие системы ипотечного кредитования в ОАО "СКБ-Банк" - Дипломная работа

Актуальность темы исследования обусловлена современным развитием ипотечного кредитования в России. Ипотека является мощным социальным инструментом, который реально помогает населению в нынешних условиях развития экономики. Одним из таких механизмов является ипотека, актуализация которой в последнее время связана с рядом макроэкономических причин: 1) углубление рыночных преобразований и стабилизация экономической ситуации; Становление ипотеки в России стало, прежде всего, следствием определенной стабилизации экономического положения, поскольку ипотечное кредитование рассчитано на длительной срок и возможно только в условиях достаточно устойчивого экономического развития страны. Ипотечное кредитование широко развито в различных странах, применительно к особенностям которых разработаны различные варианты схем кредитования.Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия "ипотечный банк” и "ипотечный кредит”. Закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками или ипотечными долгами, ссудами. Например, банк может приобретать участки у своих должников, только с целью предотвращению убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников, спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено[2, с.16]. Так, землевладение может заложено путем передачи собственником права собственности (ипотеки или ипотечного долга) кредитору.Суть американской модели ипотечного кредитования можно охарактеризовать следующим образом: 1) Коммерческий или государственный банк выдает ипотечную ссуду заемщику при условии того, что тот обязуется в течение определенного оговоренного срока ежемесячно переводить в данный банк фиксированную сумму денежных средств. 2) После выдачи ссуды банк продает данный кредит одному из специализированных агентств ипотечного кредитования, одновременно передавая ему и обязательства по обеспечению. В ходе предварительного этапа заемщик должен ознакомиться со всей необходимой информацией о кредиторе, условиях предоставления ипотечной ссуды, о правах и обязанностях, возникающих у него при заключении кредитной сделки. Далее, после разъяснения заемщику условий кредитования работниками кредитной организации определяется максимально возможный объем средств, которые банк может предоставить в кредит, согласовываются процедуры кредитования и порядок расчетов, составляется примерная смета расходов заемщика и заполняется заявление на получение кредита. Договор об ипотеке содержит информацию о предмете ипотеки, его оценке, существо, а так же, сведения о размере и сроках исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой.Одни банки вовсе отказались выдавать ипотечные кредиты, а другие взвинтили ставки до заоблачных высот - 35,6 % годовых, сделав тем самым кредиты просто недоступными. При этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные ставки остаются "в наследство" от предыдущего заемщика и отсутствуют предусмотренные комиссии банков. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. По схеме кредитования "СКБ-БАНК", оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность оформить кредит на большую сумму, так как с увеличением срока, увеличивается возможность получения кредита более крупной суммы. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи, при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина "ипотечное кредитование" в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. В настоящей работе рассмотрено несколько вопросов, касающихся ипотечного кредитования. Неготовность российской судебной системы, несовершенство законодательства не может обеспечить гарантии перехода всех прав на недвижимость банку в случае отказа должника платить по ипотечному кредиту.Ключевые показатели деятельн

Содержание

Введение

1. Теоретические основы организации ипотечного кредитования в коммерческом банке

1.1 Ипотечный кредит как особая форма кредитования

1.2 Модели ипотечного кредитования

1.3 Развитие ипотечного кредитования в России

2. Анализ системы ипотечного кредитования в ОАО "СКБ-Банк"

2.1 Финансово-экономическая характеристика ОАО "СКБ-Банк"

2.2 Характеристика системы ипотечного кредитования в ОАО "СКБ-БАНК"

2.3 Проблемы и пути развития системы ипотечного кредитования в ОАО "СКБ-БАНК"

Заключение

Список используемых источников

Приложения

Актуальность темы исследования обусловлена современным развитием ипотечного кредитования в России. Ипотека является мощным социальным инструментом, который реально помогает населению в нынешних условиях развития экономики.

По мере становления рыночных отношений, в России появляются финансовые механизмы, свойственные развитым странам. Одним из таких механизмов является ипотека, актуализация которой в последнее время связана с рядом макроэкономических причин: 1) углубление рыночных преобразований и стабилизация экономической ситуации;

2) развитие и становление институтов рыночной экономики, функционирование которых задействует разнообразные финансово-экономические механизмы;

3) отсутствие эффективных способов сохранения и накопления денежных средств, имеющихся у населения (фондовый рынок находится в стагнации, проценты по вкладам в банки зачастую ниже уровня инфляции, при относительно стабильном курсе доллара его покупка не выгодна и т.д.);

4) высокий уровень ликвидности недвижимости, прежде всего жилья, что делает выгодным вложение средств в него;

5) жилищная проблема актуальна для многих семей;

Становление ипотеки в России стало, прежде всего, следствием определенной стабилизации экономического положения, поскольку ипотечное кредитование рассчитано на длительной срок и возможно только в условиях достаточно устойчивого экономического развития страны. Именно поэтому, с государственной точки зрения, развитие ипотеки не является самоцелью, а будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности. Таким образом, чтобы ипотека стала действенным фактором повышения экономической стабильности, необходимо активное участие государства в соответствующих процессах.

Ипотечное кредитование широко развито в различных странах, применительно к особенностям которых разработаны различные варианты схем кредитования. Большой опыт в этом направлении имелся и в дореволюционной России. Анализ накопленного опыта делает возможным быстрое развитие ипотеки в настоящее время, путем адаптации наиболее эффективных схем к российским особенностям.

В то же время в настоящее время еще не полностью сформировался необходимый для эффективного использования механизма ипотечного кредитования набор условий. Это приводит к тому, что при ипотечном кредитовании в сложившейся обстановке необходимо учитывать высокий уровень различных рисков, парирование которых приводит к определенным экономическим потерям. Именно поэтому такая важная цель, стоящая перед ипотекой, как создание условий для снижения стоимости кредитов, доступных для физических и юридических лиц, пока не достигнута. Ипотека станет эффективным финансово-экономическим механизмом только в том случае, если она будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования. Для этого необходимо, прежде всего, чтобы она экономически выгодно отличалась от других способов кредитования, имеющихся в настоящее время в России.

В настоящее время развитие ипотечного кредитования достигло некой критической точки, после чего уже нет хода назад. Дальнейшее развитие будет зависеть от действий государства и от других важнейших факторов.

Объект - коммерческий банк ОАО "СКБ БАНК" проводящий операции на ипотечном рынке РФ.

Предмет - совокупность отношений возникающих при реализации ипотечного кредитования. ипотечное кредитование кредит банк

Цель - проанализировать систему ипотечного кредитования в ОАО "СКБ БАНК" и предложить пути ее развития. Для достижения поставленной цели рассмотрены следующие задачи: 1) Рассмотреть ипотечный кредит как особую форму кредитования;

2) Рассмотреть модели ипотечного кредитования;

3) Рассмотреть развитие ипотечного кредитования в России;

4) Выявить финансово-экономическое состояние ОАО "СКБ-Банк"

5) Проанализировать систему ипотечного кредитования в ОАО "СКБ-Банк"

6) Выявить проблемы и разработать пути развития системы ипотечного кредитования в ОАО "СКБ-Банк"

При написании работы автором использовались труды российских ученых, таких как Лаврушин, Жуков, Балабанов, Жарковская. Статистические материалы различных интернет порталов посвященные ипотечному кредитованию. Периодические издания "Банковское дело", "Деньги и кредит". Нармативно-правовая база "Консультант ". Статистические данные с места преддипломной практики.

В процессе написания работы использовались историко-логический метод, статистический метод и метод экономико-математической обработки информации.

Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников. В первой главе рассматриваются теоретические основы организации ипотечного кредитования в коммерческом банке. Во второй главе проводится анализ системы ипотечного кредитования в ОАО "СКБ-БАНК", изучаются проблемы и перспективы развития кредитной политики ОАО "СКБ-БАНК".

Практическая значимость проведенного исследования заключается в более глубоком изучении материала касающегося ипотечного кредитования в коммерческом банке. Практические выводы, сделанные в ходе выполнения работы могут быть использованы кредитной организацией в целях совершенствования своей деятельности.

По итогам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Ипотека как форма обеспечения наиболее часто применяется в банковском кредитовании. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина "ипотечное кредитование" в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка.

В настоящей работе рассмотрено несколько вопросов, касающихся ипотечного кредитования. В частности рассмотрена его сущность и особенности в США, западной Европе, и России. Российское законодательство за последнее время сделало несомненно огромный шаг в плане создания условий для развития ипотеки, однако, ряд нерешенных проблем все еще ставит дальнейшее ее развитие под вопрос.

Главным препятствием для развития ипотеки становится общая экономическая и социальная нестабильность. Бороться с этим может только государственная власть. Никакие собственные "ходы" банка в плане продвижения ипотечного кредитования здесь бессильны.

В работе уделено внимание рассмотрению опыта введения в широкое использование ипотеки в регионах России, в том числе при поддержке властей. Данный опыт позволяет сделать определенные выводы о недостатках законодательного регулирования.

Проведенное исследование позволяет сделать некоторые выводы.

Банковское ипотечное кредитование в России все еще находится в зачаточном состоянии, т.е. отсутствует практика массового предоставления ипотечных кредитов. Данная ситуация вызвана несколькими факторами.

Неготовность российской судебной системы, несовершенство законодательства не может обеспечить гарантии перехода всех прав на недвижимость банку в случае отказа должника платить по ипотечному кредиту.

Нестабильность экономической ситуации. При этом со времени последнего кризиса прошел срок, сопоставимый с необходимым сроком ипотечного кредита.

Выдача ипотечного кредита на срок менее 3-х лет мало востребована, а на более длительный срок не устраивает ни банк ни клиента по вышеозначенной причине.

Низкие доходы потенциальных потребителей ипотечных кредитов не позволяют оплачивать предлагаемые процентные ставки, которые в масштабах развитых стран непомерно высоки.

Снижению ставок по ипотечным кредитам препятствуют, в том числе, высокие риски жизни и здоровью жителей России, что, в случае снятия субъективных препятствий ипотеки, может выйти на первый план.

Основными задачами развития, призванными обеспечить рост прибыли, ОАО "СКБ-БАНК" на ближайшие 5 лет должны стать: 1) Создание устойчивой долгосрочной ресурсной базы;

устойчивый рост рыночной стоимости банка: укрепление позиций на местном рынке банковских услуг и продуктов (расчетных, кассовых, депозитных, кредитных и т.д.);

2) Формирование универсального конкурентного спектра услуг, в том числе выход на местный рынок с конкретными новыми услугами;

3) Стремление к имиджу лидера, имеющего устойчивый образ лучшего поставщика банковских продуктов и самого надежного партнера в регионе;

4) Укрепление доверия населения к банку, повышение сервиса обслуживания клиентов, комплексное решение проблем клиента с использованием индивидуального подхода.

Для реализации данных планов должна быть проведена реструктуризация кредитного портфеля в пользу увеличения надежности, снижения риска не возврата средств.

Крайне важно добиться увеличения доли кредитов, выданных под залог ликвидной недвижимости.

Для решения поставленных задач необходимы определенные меры со стороны Сбербанка России и на государственном уровне. По всей видимости, такие меры будут предприниматься ввиду объективной необходимости поддержки банковского сектора и экономики в целом.

Даже при анализе ипотечного кредитования в самом крупном банке РФ видны те проблемы, с которыми сталкиваются современные российские банки в сфере ипотечного кредитования - несовершенное банковское и налоговое законодательство, нестабильная экономико-социальная ситуация, низкий уровень доходов населения.

ОАО "СКБ-БАНК" в целом будет оставаться ближайшее время в жестких условиях данных реалий. Сохраняющиеся тенденции в банковском бизнесе - снижение рентабельности традиционных операций, увеличение масштабов деятельности (укрупнение) кредитных организаций, увеличение конкуренции, как со стороны банков, так и со стороны небанковских кредитных и прочих финансовых организаций. Главные факторы, оказывающие влияние на состояние отрасли - снижение уровня инфляции, макроэкономическая стабилизация, укрепление курса национальной валюты.

Дальнейшее развитие ипотека получит только при снижении процентных ставок, так как настоящие 12-16% годовых - слишком дорогое удовольствие (к моменту выплаты кредита заемщик оплачивает почти двойную стоимость квартиры). Снижение ставок возможно только при удешевлении и удлинении привлеченных ресурсов. Вторым важным фактором является заинтересованность риэлторов в развитии ипотеки, которые пока ее боятся. Изменение ситуации произойдет эволюционным путем, когда каждый второй клиент будет использовать ипотеку.

Кредитование застройщика, привлечение населения к участию в ипотечных схемах, активизация рыночных процессов в сфере жилищно - коммунального хозяйства, целевая государственная поддержка социально незащищенных слоев населения, а также повышение эффективности систем градорегулирования и землепользования в российских регионах - все это звенья одной цепи, элементы одной системы. Комплексное решение этих задач может привести к снижению остроты жилищной проблемы. На основе выявления и оценки проблем, возникающих при ипотечном кредитовании в РФ можно выделить факторы, ограничивающие развитие ипотечного кредитования: 1) Низкая платежеспособность населения и высокая доля неформального сектора в экономике, не декларирующего доходы;

2) Отсутствие длинных и недорогих ресурсов на рынке капиталов;

3) Неэффективные судебные процедуры институционального механизма сопровождения ипотечных кредитов (обращения взыскания, продажи залогов);

4) Высокая стоимость кредитов и низкая мотивация банков к развитию систем ипотечного кредитования в условиях ограниченных ресурсов;

5) Недостаточно развитая инфраструктура рынка, отсутствие кредитных бюро, квалифицированных оценщиков и т.д.;

6) Высокие госпошлины, сборы и налоги при выдаче ипотечных кредитов и выпуске ипотечных облигаций;

7) Неэффективные инструменты государственного регулирования, отсутствие взаимодействия финансовых институтов (страховых компаний, банков и др.) в системе ипотечного кредитования.

Таким образом, по итогам исследования будущее у российской ипотеки есть. Для решения этой задачи необходимо активное участие банковского сектора, причем ипотека является и инструментом для получения кредитной организацией прибыли, и реальным способом решения одной из серьезнейших социальных проблем.

1. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. - №4. - 2009, с.42-48.

2. Аюшева С. Почему буксует ипотека // Газета "эж-Юрист". - № 26. - 2 июня 2013, с.6

3. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 2010. № 11, с.23-25.

4. Гарипова З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. 2009. № 1, с. 20-23.

5. Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. - № 6. - 2010, с.51-55.

6. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. // Эксперт. - №12. - 2012, с.35-40.

7. Деньги, кредит и банки. Учебник / Под редакцией О.И. Лаврушина, 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика. 2008. - с.433.

8. Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. - 2008 г. - №6. - с.17-30.

9. Ким Л Г., Суетин С.Н., Шишкин М.И. Механизмы повышения эффективности ипотечного кредитования: Монография. - Ижевск: Ассоциация "Научная книга", 2008. - 248 с.

10. Ким Л.Г. Экономическое содержание и перспективы современной жилищной системы // Научный журнал Российского Государственного педагогического университета им.А.И. Герцена, выпуск "Аспирантские тетради" Спб., 2009. - № 16 (40) - С.117-119.

11. Лексис В. Кредит и банки. Пер. с нем. - М.: Перспектива. 2010. - с.235.

12. Мартынова Т. Ипотека делает жилье недоступным // Банковское обозрение. - № 4. - 2011, с.10-12.

13. Нечаев С. Ипотечные риски // Квадратный метр, 01 июня 2011, с.4-6.

14. Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит. - № 10. - 2008, с.24-29.

15. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России. /Под ред.Н. Н. Рогожиной. - М.: Фонд "Институт экономики города", 2008. - 128 с.

16. Орлова Н. Ипотека может подталкивать рост цен на жилье // Финансовые известия. - 27 февраля 2009, с.2-4.

17. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. - № 3. - 2010, с.57-62.

18. Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового рынка // Рынок ценных бумаг. - 2012. - № 4 (235). - с.28-30.

19. Столярова, А.В. Особенности формирования и реализации нормативной правовой базы регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования на уровне субъектов Российской Федерации /А.В. Столярова. // Юрист. - 2008. - № 6. - С.47 - 53.

20. Цылина Г.А. Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство. 2009. № 5. с. 20.