Ипотечный кредит как особая форма кредитования. Процедура получения, модели ипотечного кредитования в коммерческом банке. Риски и способы их минимизации. Нормативно–правовое регулирование ипотечных банков, жилищного кредитования в РФ на современном этапе.
При низкой оригинальности работы "Разработка проекта развития системы ипотечного жилищного кредитования", Вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100%
Создание отечественных ипотечных структур, а также требований к продуктам банков, к заемщикам и кредиторам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Существующие стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика. В последнее время во многих странах, в том числе и в России в условиях усиления банковской конкуренции все больше проявляется тенденция к универсализации банковской деятельности, потому как универсальный банк может более гибко реагировать на изменения конъюнктуры, а следовательно, более конкурентоспособен.
Введение
кредитование ипотечный банк
До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако в начале 1990-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате кризисов, потрясших экономику страны в конце XX в., в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.
Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.
Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья. Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу.
В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте. Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в направлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г., которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы.
Кроме того, принят ряд законов, являющихся базовыми для ипотечного жилищного кредитования в России.
Что касается степени изученности, то хотя ипотечное кредитование в нашей стране имеет недавнюю историю, но эта проблема уже успела привлечь внимание исследователей. Статья Л.Ю. Грудциной «Инструменты ипотечного кредитования» была использована для приведения классификации видов и схем ипотечного кредитования. А.Г. Саркисян в своей статье «Ипотечное кредитование на современном этапе» определил насущные проблемы ипотечного жилищного кредитования, существующие как в РФ, так и на уровне субъекта РФ и местного самоуправления. Анализ изученных источников и литературы. При написании данного дипломного проекта были изучены научные публикации, учебные пособия, статьи, федеральные законы, законы Хабаровского края, муниципально правовые акты г. Хабаровска, программы по развитию ипотечного кредитования в РФ, Хабаровском крае, городе Хабаровске, которые были использованы главах данного исследования.
Целью работы является разработка проекта развития системы ипотечного жилищного кредитования (на примере Южного федерального округа). Основными задачами, поставленными при написании данной работы, являются: выявление организационно - правовых основ, созданных для развития ипотечного жилищного кредитования; выявление основных проблем и возможных перспектив развития ипотеки в РФ; разработка проекта по совершенствованию системы жилищной ипотеки и развитию ипотечного жилищного кредитования в Южном федеральном округе.
Хронологические рамки исследования. Анализ, проводимый в дипломном проекте, предполагает обработку собранного материала за последние 3-5 лет.
Объектом исследования является система ипотечного жилищного кредитования.
Предметом исследования является деятельность по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования в городе Южном федеральном округе.
Методами исследования в данной работе являются исторический, абстрактно-логический, монографический и аналитический. Характеристика источников. С помощью закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ автор дал определение ипотеки, определил принципы и изучил механизм ипотечного кредитования. Для наиболее полного и достоверного изложения фактов, описывающих выбранную тему, необходимо было изучить законодательную базу Российской Федерации, Южного федерального округа.
Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и Концепция внедрения и развития системы ипотечного жилищного кредитования в Хабаровском крае определяют основные проблемы развития ипотечного кредитования на федеральном уровне и уровне субъекта РФ. В данных документах отражены пути решения ипотечного кредитования, приведен перечень программ по развитию ипотеки, которые затрагивают и социальную ипотеку, и ипотеку для молодых семей. Концепции определяют общие направления, на которые должны ориентироваться органы власти местного самоуправления для принятия собственных программ по развитию ипотечного жилищного кредитования населения.
В ходе работы на основе методики С.А. Саврукова был проанализирован рынок ипотечного кредитования Южного федерального .округа Была освящена сущность проблемы социальной ипотеки и ипотеки для молодых семей. Разработан механизм выдачи кредитов, сроки выплаты процентов, льготы. Проведенный анализ выше названных законодательных актов позволил сделать вывод о несовершенстве механизма ипотечного жилищного кредитования в Южном федеральном округе.
Что касается практической значимости, то проект развития системы ипотечного жилищного кредитования предполагает внесение изменений или поправок в уже существующее законодательство.
1.
Теоретические основы организации ипотечного кредитования в коммерческом банке
1.1 Ипотечный кредит как особая форма кредитования: сущность, особенности, классификация, функции, процедура получения ипотечного кредита
Ипотечное кредитование является одним из перспективных способов решения жилищной проблемы, а также является важным элементом в области инвестиционной деятельности.
В рамках рассмотрения основ организации ипотечного кредитования следует различать такие понятия как залог, ипотека и ипотечный кредит.
Залог - это способ обеспечения обязательства, возникающий из договора или закона. Кредитор вправе при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.
Ипотека - это разновидность залога недвижимого имущества (земли и строений) в целях получения ссуды [28]; это договор, составленный в письменном виде, который накладывает добровольный залог на объект недвижимости заемщика в качестве гарантии осуществления им платежей по его задолженности кредитору.
Под ипотечным кредитом понимается ссуда в денежной форме, предоставляемая на условиях возвратности, срочности, платности в целях приобретения жилой недвижимости для удовлетворения жилищных потребностей граждан, которая становится объектом залога. Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, а в его целевом использовании - приобретении или строительстве недвижимости [17].
Ипотечный кредит - это сложная финансово-кредитная категория, под которой понимается совокупность экономических отношений, складывающихся по поводу движения ссуженной стоимости и ее рефинансирования. В зависимости от ссуженной стоимости ипотечный кредит относится к денежной форме кредита.
Ипотечный кредит - один из самых древних видов кредита. Объективной основой его появления и развития стало выделение частной собственности на землю и другую недвижимость, которую можно было закладывать с целью получения ссуды. Недвижимое имущество во все времена считалось самым надежным видом обеспечения займа.
Особую роль, особенно при создании системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения, играет государство. Оно определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования, формирует правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизмы социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, направленную на стимулирование участников рынка ипотечного кредитования и др. [2]. Целью развития ипотечного кредитования служат улучшение жилищных условий населения, а также стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства [26].
Ипотечное кредитование включает два блока операций: а) выдачу ипотечных кредитов на цели решения жилищных вопросов;
б) уступку прав требований по ипотечным кредитам в целях привлечения дополнительных кредитных ресурсов.
Ипотечные жилищные кредиты имеют ряд особенностей: а) ипотечные жилищные кредиты выдаются сроком до 30 лет. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать его стоимость в течение нескольких последующих лет. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей. Это удобно и для заемщика, поскольку позволяет планировать бюджет, и для кредитора, так как способствует периодическому поступлению денежных средств на счет банка, совершая операции с которыми банк получает прибыль [25];
б) цель, объект и обеспечение ипотечного жилищного кредита совпадают. Сумма выдаваемого кредита составляет не более 60-70% рыночной стоимости жилья, которое при этом является предметом залога [11];
в) согласно постановлению правительства № 28 «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в РФ» величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 % совокупного дохода заемщика и созаемщиков (если они имеются) за соответствующий расчетный период [2];
г) средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Ипотечные банки являются специализированными кредитными организациями, кредитующими под залог недвижимости и осуществляющие эмиссию закладных листов [9]. В соответствии с Законом «Об ипотеке» закладная - это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее владельца на получение обеспеченных ипотекой средств и право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество» [7]. Закладные используются как инструмент рефинансирования ипотечных кредитов, следовательно ипотечные жилищные кредиты вовлечены в фондовый рынок [8].
Закладные листы обычно продаются на основе биржевого курса долговых обязательств и, как правило, ниже номинала. Однако, курс продажи, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения. За эту посредническую операцию ипотечный банк платит пошлину - бонификацию.
Ипотечный рынок делится на первичный и вторичный. На первичном рынке активы продаются лицом, создавшим эти активы, т.е. происходит взаимодействие между заемщиком и банком, а инструментами являются ипотечные кредиты. Что касается вторичного рынка, то - это рынок, на котором выпускаются ипотечные ценные бумаги, в которые инвесторы вкладывают временно - свободные денежные средства, то есть наблюдается цепочка «банк - посредник - инвестор», а инструментами данного рынка являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами [15].
Ипотечные кредиты выполняет следующие функции: - функцию стимулирования: повышают платежеспособный спрос на рынке недвижимости и стимулируют все сопряженные с ним секторы;
- функцию движения капитала: обеспечивают перемещение денежных средств из финансовой сферы в реальную экономику;
- функцию экономии издержек обращения: ускорение оборачиваемости капитала ведет к экономии издержек обращения;
- экономико - социальную функцию: ипотека позволяет решить проблему обеспечения населения жильем, повышает платежеспособный спрос, увеличивает темпы экономического роста в стране [19].
Система ипотечного кредитования характеризуется достаточно большим количеством участников, что является одной из особенностей ипотечного кредитования. Основными субъектами кредитных отношений являются кредитор и заемщик. Условием, при котором становится возможным появление кредитных отношений между этими субъектами, является наличие достаточной ресурсной базы у кредитора. Помимо кредитора и заемщика участниками рынка ипотечного жилищного кредитования являются: а) продавцы жилья;
б) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов. Рефинансирование - это процесс преобразования растянутых во времени потоков денежных средств, в результате которого за короткие сроки производится возврат денежных средств, выданных в виде долгосрочных кредитов.
Выделяют следующие методы рефинансирования: - продажа пула кредитов. При продаже сформированного пула кредитов активы списываются с баланса банка и полностью переходят на баланс приобретающей его организации. При этом кредитор осуществляет возврат денежных средств, выданных в виде кредитов. Пулы закладных образуют для дальнейшей перепродажи;
- выпуск обеспеченных облигаций. Банковские структуры осуществляют привлечение дополнительных финансовых ресурсов в целях расширения своей деятельности. В таком случае активы остаются на балансе банка, который продолжает обслуживание кредитов или передает их сервисному агенту. Платежи по облигациям инвесторам, разместившим в них свои свободные средства, формируются банком в соответствии с платежами заемщиков по кредитным договорам, включенным в пул;
- секьюритизация ипотечных кредитов. В системе ипотечного кредитования под секьюритизацией понимается продажа и вывод активов с рисковыми характеристиками с баланса кредитора в целях дальнейшего выпуска ипотечных ценных бумаг как инструмента привлечения долгосрочных ресурсов в систему ипотечного кредитования [26];
в) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
г) страховые компании;
д) оценщики;
е) риэлтерские фирмы;
ж) инвесторы;
и) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.
Следует отметить, что обязательное участие в сделках риэлторских компаний, органа регистрации прав на недвижимое имущество, органов опеки и попечительства присуще только ипотечному кредитованию.
Что касается стандартов классификации ипотечного кредита, то их не существует, в связи с чем выделим основные: объект кредитования; схема погашения кредита; способ рефинансирования, вид используемой кредитной ставки [26]. Схема классификации видов ипотечного кредитования, существующих в России, представлена на рисунке 1.
Рисунок 1 - Классификация ипотечных кредитов [Авторская систематизация с учетом научных исследований Е.Н. Радовича, И.И. Шмидта]
Рассмотрим более подробно ипотечные кредиты с переменными выплатами, которые предполагают разную периодичность погашения основного долга и процентов.
К таким кредитам относятся кредиты с «шаровыми» платежами. Данный вид кредитов предполагает крупную выплату основной суммы долга в сроки, указанные в кредитном договоре.
Помимо этого, выделяют кредиты с выплатой только процентов. В данном случае, предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.
Также выделяют кредиты с частичной амортизацией - разновидность кредитов с шаровым платежом, которые предусматривают частичную амортизацию до конца срока кредита.
Кредит с замораживанием процентных ставок вплоть до истечения срока кредита предполагает, что на протяжении срока займа н основная сумма кредита, ни проценты не выплачиваются.
Кредиты с нарастающим платежом (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются в расчете, что платежи будут увеличиваться [17].
Ипотечный кредит предоставляется в порядке, предусмотренным законодательством. Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов: а) заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. В свою очередь кредитор оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;
б) кредитором проводится процедура андеррайтинга, то есть оценивается вероятность погашения ипотечного кредита и определяется максимально возможная сумма ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса (как правило, 30-40%) и оценки предмета ипотеки;
в) осуществляется подбор квартиры. Заемщик имеет право подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи;
г) оценщик проводит независимую оценку жилья, выбранного заемщиком;
д) между заемщиком и продавцом жилья заключается договор купли - продажи квартиры. Затем, в случае положительного решения, кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, заемщик вносит на свой банковский счет денежные средства, которые будут направлены на оплату первоначального взноса.
Обеспечение кредита может быть оформлено: - договором об ипотеке приобретенного жилого помещения;
- трехсторонним договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;
е) заемщик, используя сумму первоначального взноса и средства кредита, осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли - продажи;
ж) осуществляется процедура страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.
Схема кредитования физического лица через ипотечный банк представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 - Схема кредитования через ипотечный банк
Приобретенное в кредит жилье передается в залог кредитору и является обеспечением по кредиту. В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным и ипотека прекращается. Об этом делается соответствующая запись в государственном реестре.
В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор взыскивает заложенное жилье и в последствии реализует его с целью погашения задолженности заемщика перед кредитором [2]. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Таким образом, ипотечное жилищное кредитование является перспективным направлением развития банковского сектора. Оно связывает между собой и строительные компании, представляющие реальный сектор экономики, и домохозяйства, которые обеспечивают перераспределение жилищного фонда при приобретении жилой недвижимости на вторичном рынке недвижимости или его воспроизводство при предъявлении спроса на жилую недвижимость на первичном рынке, и финансовых посредников различных типов. Перейдем к рассмотрению моделей ипотечного кредитования.
1.2 Модели ипотечного кредитования в коммерческом банке
Сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современной России подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования. В практике ипотечного кредитования принято различать три основные модели американскую, немецкую и усеченно - открытую. Рассмотрим их более подробно: а) американская модель или расширенная.
По американской модели гражданин приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму - заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет [12]. Графически схема классической американской модели ипотеки представлена на рис. 3. Функционирование ипотеки в рамках американской модели обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка: заемщика, ипотечного банка, инвестора и государства.
Рисунок 3 - Графическая схема классической американской модели ипотечного кредитования
Рассмотрим более подробно работу данного механизма: - потенциальный заемщик обращается в риэлторское агентство для подбора жилья;
- потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк с просьбой о выдаче кредита;
- в случае положительного решения о выдаче кредита, банк формирует ипотечный пул, т.е. совокупность закладных;
- одновременно с этим, через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство. Оно выступает гарантом по ипотечным ценным бумагам;
- ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный доход [17];
б) немецкая модель или сбалансированная автономная модель.
Суть данной модели заключается в том, что образование долгосрочных ресурсов, которые необходимы для целей ипотечного кредитования, происходит посредством функционирования специализированных сберегательно - ипотечных касс. Деятельность касс устроена таким образом, что и вкладчиками и заемщиками являются одни и те же люди, являющиеся членами касс, поэтому кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных. По сути, низкая доходность депозита - это плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке. Таким образом, согласно данной модели, вокруг касс создается замкнутый ипотечный рынок.
Субъекты рынка взаимодействуют с кассой сначала в период накопления, затем в период кредитования. В период накопления вкладчик, являющийся членом кассы, заключает контракт, согласно которому берет на себя обязательство в течение определенного времени вносить денежные средства на депозит и хранить их, при этом получая доход по низкой ставке. В результате, клиент получает право на государственную дотацию до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части [12];
Графическая схема немецкой системы ипотечного кредитования представлена на рисунке 4.
Рисунок 4 - Графическая схема немецкой модели ипотечного кредитования
Сравним немецкую и американскую модели ипотечного кредитования и представим в таблице 1.
Таблица 1 - Сравнительная характеристика немецкой и американской модели ипотечного кредитования
Сравниваемые параметры Немецкая модель Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов Ниже рыночных Рыночная
Получение кредита После прохождения сберегательной стадии Сразу после обращения в банк
Основная форма государственной поддержки Премиальные выплаты по вкладам Государственные гарантии по закладным
Нагрузка на бюджет Постоянно На 1 этапе, при становлении
Сроки кредитования 8-10 лет От 15 до 30 лет
Сумма кредита до 45% от стоимости квартиры До 100% стоимости квартиры в) усечено - открытая модель. Данная модель является наиболее простой. Суть модели заключается в следующем: банки под залог недвижимости выдают ипотечные кредиты, и на основе образовавшегося пула закладных эмитируют собственные ценные бумаги - закладные листы. Продажа закладных листов обеспечивает банкам пополнение ресурсов «длинных» денег, которые направляются для выдачи следующих кредитов. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов. Графически данный процесс представлен на рисунке 5.
Рисунок 5 - Схема усечено - открытой системы ипотечного кредитования
Данная модель ограничивается первичным рынком ,т. е. по данной модели закладные используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов.
Что касается России, то большое значение для создания ипотечного механизма в России имеет образование в августе 1996 года на государственной основе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) как специализированного института вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне.
АИЖК как оператор по формированию и развитию унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов разработало и внедрило двухуровневую систему ипотечного кредитования. Первый уровень - банки и некредитные организации, выступающие первичными кредиторами, предоставляющие населению ипотечные кредиты. Второй уровень - банки и некредитные организациями, у которых АИЖК выкупает права требования по ипотечным кредитам [8].
Одной из ключевых задач АИЖК является создание предпосылок для развития вторичного рынка ипотеки.
В силу высокой социально-экономической значимости ипотечного жилищного кредитования государство создает программы поддержки этого вида кредитования и реализует их через АИЖК. Из них в нашей стране можно выделить следующие. а)социальная ипотека - проект Правительства России, который направлен на обеспечение жильем социально незащищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе «коммерческой ипотеки». Основное отличие социальной ипотеки от коммерческой - льготная стоимость квадратного метра жилья.
Под коммерческой ипотекой понимают ипотечный кредит, выдаваемый под залог нежилой недвижимости;
б)национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Этот проект в качестве одного из национальных приоритетов установил повышение доступности ипотеки для населении;
в)всероссийская программа «Военная ипотека». Данная программа предусматривает механизм реализации накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения для военнослужащих.
Важнейшей задачей агентства является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, а также других ипотечных структур, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению путем приобретения закладных, оформленных на выданные кредиты. Денежные средства для этого привлекаются на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых агентством под гарантию Правительства РФ. Гарантированные государством ценные бумаги могут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечивает непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищную сферу.
Взаимоотношения Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию с участниками ипотечной схемы представлены на рисунке 6.
Рисунок 6 - Схема взаимодействия Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию с субъектами кредитных отношений [26]
На первом этапе коммерческие банки выдают ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заемщик становится собственником, приобретенного за счет кредита жилья, и предоставляет его в залог банку-кредитору. После выдачи кредита его обслуживание осуществляется банком-кредитором. Одним из важнейших требований АИЖК является проведение банками процедуры андеррайтинга согласно стандартам агентства.
На втором этапе АИЖК предоставляет банкам возможность продать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности.
Банк - кредитор, выступает гарантом уплаты месячных платежей. При отсутствии или неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика банк, обслуживающий кредит, самостоятельно осуществляет выплату по кредиту Агентству в размере регулярного месячного платежа. По данной схеме банк может выплатить максимум три выплаты в течение одного года. В случае, если, заемщик периодически нарушает условия кредита и кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у АИЖК и самостоятельно вести переговоры с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга.
На третьем этапе АИЖК выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.
Таким образом, Агентство ипотечного жилищного кредитования, аккумулируя множеством закладных, формирует из них пулы и перепродает инвесторам, взамен получая денежные средства.
В Российской Федерации получили распространение отдельные элементы американской модели, что можно наблюдать на примере созданного АИЖК. Ипотечное кредитование в банках сталкивается со множеством рисков, которые целесообразно рассмотреть.
1.3
Кредитные риски ипотечного кредитования и способы их минимизации
Ипотечное кредитование выполняет важные функции в экономике, предоставляет определенные преимущества кредиторам. Однако с данным видом кредитной деятельности связан ряд рисков.
Риск в банковской сфере - это стоимостное выражение вероятностного события, ведущего к потерям.
Важным моментом в деятельности банков, является принятие рисков. Банки имеют успех тогда, когда принимаемые ими риски разумны, контролируемы и находятся в пределах их компетенций. Основным принципом в работе банков является стремление к получению как можно большей прибыли. Риски растут вместе с возможностями получить прибыль, т.е. чем выше шанс получить прибыль, тем больше риск.
Риски необходимо распределять между участниками ипотечного кредитования с целью обеспечения эффективной согласованности интересов и прозрачности действий всех участников формирования и развития ипотечного рынка.
С точки зрения субъектов рынка ипотечного кредитования, ипотечные риски можно разделить на риски заемщика, риски банка - оригинатора или первичного кредитора, и риски инвестора.
Заемщик, как потребитель продукта ипотечного кредитования, подвержен рыночному риску. Данный вид риска может проявиться, например, при резком снижении цен на жилье. Приобретая дорогостоящий объект недвижимости, заемщик рассчитывает, что его стоимость, как минимум, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит, иначе, иначе переплата будет значительной [11].
Также заемщики подвергаются риску изменения валютного курса. Данный вид риска актуален только для валютных займов и банк в этом случае ничем не рискует. Риск изменения валютного курса проявляется, например, в ситуации, когда доходы заемщика рассчитываются в рублевом эквиваленте, а обязательства по кредитам в долларовом.
Помимо этого, у заемщика существует риск утраты трудоспособности, т.е. имеет место быть ситуация, при которой заемщик не в состоянии зарабатывать деньги и возвращать кредит. Это приводит к обращению взыскания на заложенное имущество.
Наиболее рискованным ипотечное кредитование является для кредитора. В данном случае также уместно отметить рыночный риск, который проявляется, например, при резком снижении цен на жилье. В данной ситуации, в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит, банк не может компенсировать свои затраты из его стоимости [12]. Поэтому для кредитора рыночный риск влечет за собой риск неплатежа или кредитный риск.
Кредитный риск - это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором [17]. Данный вид риска возможно избежать, если будет выполнена качественная работа служб, занимающихся андеррайтингом, т. е. проверкой платеже- и кредитоспособности потенциального заемщика [11].
В противном случае, кредитный риск может привести к риску ликвидности. Этот вид риска возникает, когда у банка, при наступлении сроков исполнения своих обязательств, не хватает средств для оплаты, причиной чего является несбалансированность активов и пассивов. Если рассмотреть ресурсную базу любого коммерческого банка, то представляется возможным выявить тот факт, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов, в то время как ипотечные кредиты входят в группу долгосрочных активов банка.
Что касается инвесторов, то они несут четыре основных вида рисков: кредитный риск, риск ликвидности, процентный риск и риск досрочного погашения.
Кредитный риск (риск банкротства заемщика) может быть сведен к минимуму для конечного инвестора с помощью двух механизмов: а) путем обязательного страхования заложенной недвижимости;
б) путем установления предельных значений критериев андеррайтинга.
Таким образом, чтобы минимизировать риски, коммерческие банки выдвигают следующие требования, касающиеся выдачи ипотечных кредитов: - максимальный PTI (payment-to-incomeratio) - отношение ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика. Чем меньше этот коэффициент, тем меньше долговая нагрузка на заемщика, следовательно, тем выше его кредитоспособность. В соответствии с законодательством, коэффициент не должен превышать 30-35%;
- максимальный LTV (loan-to-value ratio) - отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога. Чем ниже этот коэффициент, тем больше вероятность того, что при обращении взыскания выручка от продажи залога покроет расходы кредитора по предоставленной ссуде;
- максимальная сумма кредита, которая не должна превышать определенное пороговое значение. Сумма кредита не должна превышать 60-70% стоимости залогового объекта [28].
Риск ликвидности для инвестора проявляется изза существенной разницы между ценами покупки и продажи финансового инструмента на рынке.
Вероятность возникновения процентного риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированной процентной ставкой. Кредитор несет риск потерь как при повышении, так и при понижении процента по кредитам. В случае повышения ставок, кредитору приходится привлекать обязательства по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентных ставок на кредитном рынке заемщик может воспользоваться правом досрочного погашения кредита, т.е. процентный риск провоцирует риск досрочного погашения.
Риск досрочного погашения связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком до срока погашения. То есть, в случае, уплаты заема в период падения процентных ставок, кредиторы теряют возможность получить процентный доход, который был предусмотрен контрактом, поэтому, чтобы защитить кредитора от риска досрочного погашения, в кредитном договоре оговариваются санкции за совершение данной операции. Санкции представляют собой либо определенный процент от первоначальной суммы долга, либо процент от невыплаченного остатка по кредиту, либо процент за определенный срок.
Помимо рисков кредитора, инвестора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утрат
Вывод
Ипотечные банки в Российской Федерации имели долгий путь развития. Создание отечественных ипотечных структур, а также требований к продуктам банков, к заемщикам и кредиторам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Существующие стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
Деятельность ипотечных банков направлена на обеспечение населения со средними доходами доступным жильем. Так как ипотечные банки специализируются на узком круге выполняемых операций, это делает их уязвимыми, в силу слабо диверсифицированной деятельности.
В последнее время во многих странах, в том числе и в России в условиях усиления банковской конкуренции все больше проявляется тенденция к универсализации банковской деятельности, потому как универсальный банк может более гибко реагировать на изменения конъюнктуры, а следовательно, более конкурентоспособен.
В современной России большинство банков (в том числе и многие банки, декларировавшие специализацию в своих названиях и уставах) являются универсальными.
Многие потенциальные заемщики, вынуждены отказаться от приобретения жилья с помощью ипотечного кредитования, потому как использование ипотеки серьезно затрудняют: - высокие для большинства заемщиков процентные ставки по кредиту и значительное количество комиссий, которые взимаются банком за открытие и обслуживание ипотечного кредита;
- «серые» доходы у заемщиков;
- первоначальный взнос на покупку квартиры;
- количество документов, необходимых для получения ипотечного кредита;
- обязательное наличие поручителя;
- срок рассмотрения кредитной заявки - банк может затягивать срок ее рассмотрения; в этом случае за продление срока бронирования объекта нужно либо платить либо отказываться от найденной квартиры.
Таким образом, ипотечное жилищное кредитование имеет достаточное количество недостатков, которые необходимо решать, в том числе и с помощью законодательства.
Что касается развития ипотечного кредитования в Южном федеральном округе, то следует отметить, что регионы, входящие в состав округа имеют достаточно большой потенциал в области ипотечного кредитования. Наибольших показателей добились Ростовская область и Краснодарский край. Они являются наиболее развитыми в этой области.
Как показал анализ развитие ипотечного жилищного кредитования в Южном федеральном округе и в России в целом должно происходить за счет решения комплекса взаимосвязанных проблем по четырем основным направлениям: а) поддержка заемщиков и спроса на жилье;
б) развитие банковской системы и финансового рынка;
в) развитие жилищного строительства;
г) совершенствование инфраструктуры ипотечного кредитования и рынка недвижимости.
В настоящее время основным риском при оформлении ипотеки является возможная потеря предмета залога. В настоящее время банки принимают достаточно жесткие меры при возникновении просроченной задолженности, немедленно реализуя предмет залога.
Ипотечное кредитование подразумевает взаимодействие кредитора и заемщика, строительных организаций и государственных органов, поэтому повышение доступности жилья, а также спроса на ипотеку может быть достигнуто, с одной стороны, улучшением условий со стороны банка, а с другой - увеличением предложения на рынке жилья. Следовательно, когда на рынке будет жилье, удовлетворяющее потребностям населения среднего класса, тогда появятся новые потенциальные заемщики.
Реализация предложенных мер позволит создать благоприятные условия для банков и строительных организаций за счет увеличения спроса. В частности увеличится число людей, желающих участвовать в долевом строительстве, а не только приобретать жилье на первичном и вторичном рынках. Сегодня же вложение денег в строящийся объект - серьезный риск.
Обеспеченность жильем определяет качество жизни населения, а следовательно, и развитие государства в целом. Поэтому необходимо организовывать целенаправленное взаимодействие всех субъектов механизма ипотечного кредитования в целях соблюдения интересов каждого из участников.
Список литературы
1. Гражданский Кодекс РФ. Часть 1, включена с 30.11.1994 г. Федеральным законом от21.10.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 23.05.2015 г.).
2. Постановление Правительства Российской Федерации «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» № 248 от 26.02.1998 г. (в ред. от 20.04.2015)
3. Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" № 152-ФЗ от 11 ноября 2003 г. (в ред.от 27.05.2015 г.)
4. Федеральный закон "О накопительно - ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" № 117-ФЗ от 20 августа 2004 г. (в ред. от 28.12.2013, с изм. От 06.04.2015)
5. Федеральный закон « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ от 30.12.2004 (в ред. от 26.04.2015)
6. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» № 395-1 от 02.12.1990 г. (в ред. от 20.04.2015)
7. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г (ред. от 06.04.2015)
8. Банк и банковские операции: учебник / коллектив авторов; под ред. О.И.Лаврушина. - М: КНОРУС,2012. 272 с.
9. Банковское дело: учебник / под ред. д-ра экон. наук, проф. Г.Г.Коробовой. - М. Экономистъ,2012 - 766 с.
10. Дементьев Н.П. Опасности длинных денег: накопительные пенсионные системы, ипотека и нынешний кризис в экономике США // ЭКО. - 2010. - № 5. - с. 115-132.
12. Дорошенко В.А. Действующая модель организации ипотечного кредитования в России / Проблемы экономики, финансов и управления производством № 25, 2013 г. 24-28 с.
13. Желтоносов В.М., Гудакова Л.В. Финансово-кредитные отношения в России: исторический аспект: уче. Пособие. 2-е изд., доп. Краснодар: Кубанкский гос. ун-т, 2008. - 347 с.
14. Клевцов В.В. Система ипотечного жилищного кредитования как монетарная целостность в национальной экономической системе // Экономика, статистика и информатика. № . 2011. с. 67-73.
15. Клочков И.И. Тенденции в развитии ипотечного жилищного кредитования / И.И. Клочков // Финансы и кредит. №23. 2012 . С32-39.
16. Логинов М. Государственное управление и ипотечное кредитование в современной экономике / Маркетинг. 2010. №1. С. 31.
17. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко - 2-е изд., перераб. - М.: КНОРУС, 2014. 312 с.
18. Моисеев В.А. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации: понятие, тенденции, проблемы и пути решения // Региональная экономика: теория и практика. № 1.2014. с. 29-31.
19. Моисеев В.А. Механизмы финансирования жилищного строительства// Региональная экономика: теория и практика. № 48. 2013. с. 31-41.
20. Роль кредита и модернизация деятельности банков в сфере кредитования: монография / коллектив авторов; под ред. О.И.Лаврушина - М. - КНОРУС, 2012. 272 с.
21. Савруков А.Н. Методика оценки потенциала ипотечного жилищного кредитования в регионе // Региональная экономика: теория и практика. № 8. 2012. с. 33-43.
