Разработка организационных схем и адаптивной стратегии комплексного развития региональной ипотеки - Автореферат

Разработка организационных схем и адаптивной стратегии комплексного развития региональной ипотекиРегиональная ипотека, представляющая собой механизм решения социально-экономических проблем региона путем повышения доступности недвижимости за счет формирования механизмов кредитования заемщиков под залог приобретаемой недвижимости, является важнейшим способом социально-экономического развития региона. Специфика региональной ипотеки состоит в том что, с одной стороны, региональные ресурсы ограниченны, а, с другой стороны, происходит тесное взаимодействие населения, бизнеса и региональной власти, что позволяет снизить многие риски ипотечного кредитования за счет гибкого использования широкого спектра организационных форм, постоянного контроля развития ипотеки со стороны администрации, адаптивного регулирования ипотеки на базе большого массива информации о заемщиках. Необходимость и важность научно обоснованных, социально ориентированных и экономически оправданных управленческих решений и преобразований в инвестиционно-строительной сфере региона обусловливает особую актуальность комплексного решения проблем формирования рынка доступной недвижимости на основе использования региональной ипотеки. В работах этих ученых рассматриваются вопросы инвестиционного процесса в строительстве, развития ипотеки, особенности ее реинвестирования, обосновываются идеи о развитии реинвестирования ипотеки на основе механизма ипотечных ценных бумаг, а также ряд других научных и практических обобщений. В работах этих ученых рассматриваются вопросы оценки современного состояния и прогнозов развития ипотеки, функционирования ипотеки как синергетической части экономической системы, особенности и принципы управления системой ипотеки, обосновываются идеи о развитии рефинансирования ипотеки, а также ряд других управленческих проблем и научных обобщений, составляющих теоретическую и методологическую базу настоящего исследования.Анализируя существующие в экономической литературе подходы к применению самой категории «регион», в диссертации было выбрано определение региона с учетом трех обстоятельств: регион - это территориальное явление, регион - это часть целостной социально-экономической и административной системы, регион должен иметь замкнутый воспроизводственный цикл, определенную специализацию и формы ее проявления. Суть одноуровневой (европейской) системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Вторичный рынок, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), способствует привлечению ресурсов для кредитования и характеризуется взаимодействием кредиторов, посредников и инвесторов, т.е. здесь происходит продажа выданных кредитов конечным инвесторам. После предоставления ссуды кредитор выбирает одну из трех стратегий: продать кредит (закладную) посредникам (например, ипотечным агентствам); использовать кредит (закладную) в качестве основы для эмиссии обеспеченных ипотечных облигаций; оставить кредит (закладную) в своем долгосрочном портфеле и получать доход в виде платы, поступающей от заемщика. Так, если, приобретая переводные ценные бумаги, инвестор становится владельцем определенной доли в пуле ипотечных кредитов, то в модели с облигациями ипотечные кредиты (и генерируемые ими доходы) принадлежат эмитенту, а сами ценные бумаги - инвесторам.? устанавливается минимальный процент за пользование дополнительной части кредита в течение короткого времени, пока средства МСК идут из Пенсионного фонда РФ в регион. Дополнительные препятствия в развитии ИКН для кредиторов представляют: необходимость прозрачности бизнеса заемщика, неумение заемщиков прорабатывать свои бизнес-проекты, нехватка опыта и методик оценки деятельности заемщика, высокие финансовые риски кредитора, неотработанность процедуры взыскания залога. Таким образом, каждый месячный платеж по ипотечному кредиту состоит из двух частей: (1) проценты за пользование кредитом; (2) амортизация остаточного основного долга кредита. В первой схеме регион закладывает земельный участок, привлекает кредиты, нанимает подрядчика и за счет заемных средств оплачивает работы по обустройству, вымежевывает участки под застройку и после их продажи погашает кредит. Во второй схеме регион привлекает инвестора, который обеспечивает обустройство участка, и единовременно выкупает у инвестора инфраструктуру за счет выручки от аукционной продажи участков под застройку; обязательства региона по выкупу инфраструктуры обеспечены залогом земельного участка в пользу инвестора, что позволяет инвестору привлекать ипотечные земельные кредиты или их рефинансировать.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ