Разработка мер по оптимизации управления торговой недвижимостью - Дипломная работа

2.5 Оценка торгового центра и предлагаемых арендных местУправление торговой недвижимостью как целенаправленного, комплексного, систематического воздействия субъекта управления на его объект в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления. В этом смысле управление недвижимостью подчиняется общим законам управленческой деятельности. В то же время, управление недвижимостью представляет собой одно из важнейших правомочий собственника, а при привлечении профессионального управляющего выступает и в качестве особого рода предпринимательской деятельности. При этом деятельность по управлению торговой недвижимостью осуществляется в трех аспектах - правовом, экономическом и техническом. Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.Специфика управления торговым объектом такова, что если в случае с бизнес-центром или складским комплексом девелоперу приходится выстраивать отношения лишь с арендаторами, то в торговом центре появляется третья сторона - покупатели. То есть невозможно удовлетворить арендаторов, не удовлетворив при этом посетителей ТЦ, и наоборот. А также для каждого из участников рынка коммерческой недвижимости весьма остро стоит вопрос классификации отдельных сегментов. Для торговой недвижимости актуальны такие ценообразующие факторы, как положение объекта в государственных масштабах - районный, окружной или региональный; товарная специализация - универсальный, смешанный, комбинированный, узкоспециализированный или специализированный; целевой потребитель; прилегающие объекты и инфраструктура; месторасположение; архитектурные, отделочные и планировочные особенности; возраст здания; наличие парковки. Таким образом, можно провести следующую классификацию торговых объектов коммерческой недвижимости отраженную в таблице 1.При этом, как правило, при инвестировании средств в недвижимость будущий собственник преследует следующие основные цели: · Получение постоянного дохода От того, насколько профессионально будет осуществляться управление недвижимостью, зависит стабильность получения дохода и возможность увеличения капитала. Главной задачей по управлению объектами торговой недвижимости является четкое планирование управленческой деятельности, разработка индивидуальной программы обслуживания недвижимости, своевременное проведение необходимых мероприятий и работ по каждому объекту, организация и контроль всех рабочих процессов, происходящих на объекте, а так же урегулирование отношений между собственником, управляющей компанией и арендатором. В числе функций управляющей компании, которые сформулированы как результат высокого уровня развития рынка управленческих услуг в России, выделяют: · Обслуживание и эксплуатация объекта недвижимости К функциям компании[5] , предоставляющей профессиональные услуги в области управления недвижимостью, относятся: административно-правовое управление объектом; ведение юридического и финансового документооборота; сдача объекта в аренду, включая определение стратегии, разработку маркетинговой программы, подбор профессиональных агентств по поиску арендаторов, разработку стандартного договора аренды; организация отношений с существующими арендаторами; регулирование вопросов страхования объекта; составление бюджетов операционных расходов; предоставление владельцу оперативных и финансовых отчетов.Управление торговой недвижимостью с точки зрения многофункционального подхода должно включать в себя такие направления, как финансовый анализ, прогнозирование и учет, антикризисное управление, маркетинг, консалтинг, оценка, брокерские услуги. В основе коммерчески эффективного и конкурентоспособного объекта коммерческой недвижимости лежит создание грамотной концепции использования и управления объектом недвижимости, разработанной в соответствии с реалиями современного рынка, профессиональными стандартами и условиями клиента. В ней описывается, что представляет собой объект или же будет представлять, на каких арендаторов (покупателей), он рассчитан, какую стратегию его реализации следует избрать, чтобы достичь максимальной прибыли. Наличие профессионально разработанной концепции объекта недвижимости позволяет: · Создать объект недвижимости, пользующийся спросом длительное время, в различных, в том числе, кризисных условиях; Профессиональная управляющая компания, по желанию собственника, может провести всестороннее и детальное исследование объекта, включающее физическую и техническую экспертизу состояния объекта, его конструкций и инженерных систем, оценку рыночной стоимости объекта на момент исследования, анализ рынка.Если на объекте отсутствует собственная служба эксплуатации, тогда здание должно быть передано в управление специализированной управляющей компании, которая возьмет на себя контроль над эксплуатационными расходами, эксплуатацию инженерных сетей , поддержание объекта недвижимости в чистот

Оглавление

Введение

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1 Понятие управления торговой недвижимостью

1.2 Особенности управления торговой недвижимостью

1.3 Цели, задачи и функции управляющей компании

1.4 Управление объектом торговой недвижимости

1.5 Условия договора управления торговой недвижимостью

1.6 Бизнес-планирование деятельности по управлению недвижимостью

1.6.1 Последовательность и необходимость процедуры оценки

2.УПРАВЛЕНИЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ПРИМЕРЕ ТРК «ЭЛЕОНОР»

2.1 Роль структуры капитала предприятий ТРК

2.2 Принципы управления денежными потоками

Введение

В течение нескольких лет до зимы 2008 года рынок торговой недвижимости в России переживал серьезный подъем. Причиной этого являлось значительное увеличение инвестиций, вызванное, с одной стороны, устойчивым экономическим ростом в стране, а с другой - использованием недвижимости как средства долгосрочных вложений. Сейчас на фоне общей рыночной конъюнктуры развитие торговой недвижимости в России находится в кризисном состоянии и требует особенно тщательного анализа при выборе необходимых ресурсов, источников финансирования, способов последующей реализации и других параметров. Таким образом, сегодня управление проектами в недвижимости становится особенно актуальным и является одним из инструментов конкурентной борьбы.

Создание любого объекта торговой недвижимости - это сложный проект, которым необходимо эффективно управлять. Координация действий всех его участников на каждой стадии, требуемые характеристики руководителя проекта, взаимодействие внутри проектной команды - основные вопросы, которые решает каждая девелоперская компания или собственник развиваемого объекта недвижимости. Кроме того, в последние годы на российском рынке торговой недвижимости наметилась тенденция к многофункциональности таких проектов, то есть совмещению в рамках одного проекта нескольких сегментов недвижимости. Такая тенденция усложняет проекты, делая их более масштабными, долгосрочными и затратными, и увеличивает значимость для региональной экономики.

Актуальность рассматриваемой темы обусловлена расширением рынка операций по управлению недвижимостью в современных условиях, ростом популярности различных видов управления недвижимостью среди участников экономической деятельности, поскольку передача торговой недвижимости в управление представляется взаимовыгодным сотрудничеством для обеих сторон сделки.

Целью данной работы является разработка мер по оптимизации управления торговой недвижимости.

Для достижения цели, поставленной в выпускной квалификационной работе, были определены следующие задачи: · Проанализировать дальнейшие развитие управленческой деятельности

· Выявить особенности управления торговой недвижимости

· Разработать концепции по управлению торговой недвижимостью

Предметом исследования является разработка эффективной концепции управления торговой недвижимостью.

Объектом исследования является управленческая деятельность на рынке торговой недвижимости.

Теоретической основой выпускной квалификационной работы послужили исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления проектами и развития недвижимости. Исследование проводилось с использованием общенаучных методов - анализа и синтеза, нормативно-правовых актов, экономико-статистическая обработки информации, инструктивные материалы, периодические экономические изданий, сети интернет.

Цель и задачи исследования определили его структуру, включающую введение, 2 главы, заключение и библиографический список.

В первой главе рассматриваются теоретические аспекты управления торговой недвижимостью.

Во второй главе рассматривается анализ процесса управления Торговым Центром «Элеонор»

В заключении изложены основные выводы и предложения, обобщены результаты работы, показаны направления дальнейших исследований.