Разработка и реализация программы управления универсамом - Курсовая работа

Так, для жилого фонда главными направлениями в деятельности по управлению являются поддержание элементов, конструкций, систем обеспечения и здания в целом в работоспособном состоянии, а также снижение затрат, связанных с эксплуатацией. Целью курсового проекта является разработка схемы управления универсамом «Заря» на основе анализов характеристик здания, слабых и сильных сторон объекта, его окружения, посредством которых определяют программу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. на основе анализа качественных и количественных характеристик объекта, его состояния, а также экономической среды, в которой он расположен, предлагается программа эффективного управления универсамом; планируется комплекс мероприятий по техническому обслуживанию здания: формируется штат сотрудников по управлению объектом, разрабатывается система осмотров здания, текущего ремонта; для объекта - универсама «Заря» формируется схема продвижения его на рынке за счет маркетинга и рекламы;Универсам имеет выгодное местоположение на пересечении улиц Терешковой и Орской. Универсам «Заря» на сегодняшний момент имеет возможность сдавать 76 % от общей площади помещений. Здание имеет в общей сложности три входа, что определяет удобство разгрузки товаров, а также выявляет перспективу использования части помещений на первом этаже как производственных и складских, а на втором - как офисных. Для сдаваемых под торговлю площадей второго этажа введен поправочный коэффициент 0,8 к стоимости арендной ставки первого этажа. Клиентская база универсама состоит их двух потоков: людей, живущих в окружающем жилом массиве, состоящим преимущественно из частных домов (пешеходная доступность для частного сектора равна 2 минутам) и людей, возвращающихся после работы на личном транспорте из центра города.Разработка требований к персоналу заключается в формировании представлений о качественных характеристиках персонала (способностях, мотивациях, квалификации) и осуществляется на основе штатного расписания, текущего и перспективного анализа требований к должностям и рабочим местам. Качественная потребность, т. е. потребность по категориям, профессиям, специальностям, уровню квалификационных требований к персоналу, рассчитывается на основе: - профессионально-квалификационного деления работ, зафиксированных в производственно-технологической документации на рабочий процесс; требований к должностям и рабочим местам, закрепленным в должностных и рабочих инструкциях, описаниях рабочих мест; Качественная потребность в специалистах и руководителях может быть определена путем последовательной разработки следующих организационных документов: - система целей как основа организационной структуры управления; Техническое обслуживание включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем т.д.Организация текущего ремонта здания должна производиться в соответствии с Техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта и Техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию или подрядными организациями. Текущий ремонт инженерного оборудования зданий (системы инженерного отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, должен осуществляться силами этих предприятий. В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования). Планирование капитального ремонта здания следует осуществлять в соответствии с Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения.Экспертам было предложено оценить параметры по 10 бальной шкале с округлением до 1 балла. Результаты приведены в таблице 3.1. Критерий, имеющий наибольший вес - экономический; критерий, имеющий наименьший удельный вес - экологический; три оставшихся критерий имеют примерно равный удельные веса. Экспертам было предложено оценить параметры по 10 бальной шкале с округлением до 1 балла. 2.5 Затраты, связанные с содержанием придомовой территории 9 10 9 8 10 9Проекты, уже запущенные и находящиеся в активной стадии реализации, являются сегодня зоной повышенных рисков, как с точки зрения понижения покупательской активности, так и с позиций снижения цен. Эффективность продаж и продвижения объекта в этой ситуации становятся наиболее важными аспектами реализации объектов. Разработке рекомендаций, связанных с повышением эффективности маркетинга объекта недвижимости строится из следующих этапов: 1) Аудит объекта, изучение его параметров и характеристик.

Содержание

Введение

1. Экспертиза универсама «Заря»

1.1 Общая характеристика универсама

1.2 Состояние объекта недвижимости

1.3 Определение возможностей по наилучшему использованию универсама

2. Управление универсамом «Заря»

2.1 Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией универсама

2.2 Работы, связанные с текущим и капитальным ремонтом объекта

3. Маркетинг и продвижение универсама «Заря»

3.1 Оценка конкурентоспособности универсама

3.2 Рекламная политика

4. Финансово-экономический раздел

4.1 Работа с арендаторами

4.2 Анализ фактических расходов и доходов

4.3 Определение финансовых показателей деятельности универсама

Заключение

Список используемой литературы

Недвижимость является специфическим видом имущества. Обладая долговечностью и высокой стоимостью, она нуждается в качественном и профессиональном управлении. Разделяя недвижимость на жилой и нежилой фонд, получаем особенности управления для каждого из них. Так, для жилого фонда главными направлениями в деятельности по управлению являются поддержание элементов, конструкций, систем обеспечения и здания в целом в работоспособном состоянии, а также снижение затрат, связанных с эксплуатацией. Как правило, решают эти задачи ТСЖ и ЖЭУ. Для нежилого фонда помимо вышеназванных целей выдвигается ряд других: максимизация прибыли от использования объекта недвижимости, повышение коммерческой привлекательности и увеличение рыночной стоимости здания. Этим направлением деятельности занимаются сами собственники недвижимости или специализированные управляющие компании.

Актуальность такого вида деятельности как сервейинг особенно высока во время финансового кризиса, когда только грамотное использование имеющихся материальных и нематериальных ресурсов может принести стабильный доход. Должное внимание стоит уделять выявлению тех сторон коммерческой недвижимости, которые выгодно отличают ее от конкурентов, специфики ее окружения. На сегодняшний момент в управлении главными задачами являются планирование и оптимизация затрат на обслуживание и содержание недвижимости, текущих и капитальных ремонтов, мероприятия по продвижению объекта недвижимости, рекламу.

Анализируя интенсивность строительства в г. Оренбурге, можно сделать вывод об уменьшении в связи с кризисом объемов строительства в сравнении с прошлым годом. По результатам первых трех кварталов 2009 года в эксплуатацию введено зданий на сумму 2521,04 млрд. руб., что составляет только 81,5 % от объемов соответствующих периодов предыдущего 2008 года. И если до этого года сохранялся устойчивый рост темпов строительства и повышения цен на квадратный метр продаваемых площадей или арендных ставок, то нынешний год изменил эту тенденцию почти кардинально: цены на жилую недвижимость, земельные участки снизились, ставки арендной платы упали.

Объектом управления в данном курсовом проекте является продовольственный универсальный магазин, распложенный на пересечении улицы Терешковой и улицы Орской в г. Оренбурге. Здание построено с хорошим качеством в 2002 году. Универсам находится в долевой собственности.

Рассматривая коммерческую недвижимость Оренбурга, можно говорить о неравномерности распределения объектов торговли, услуг, развлечения и обслуживания населения по районам города. Наиболее насыщенным предприятиями торговли продовольственными и непродовольственными товарами является Дзержинский район, который отличается наибольшей плотностью населения за счет преимущественно многоэтажного строительства. Район развивается по, так называемому, «спальному типу». Ленинский район имеет примерно тот же уровень инфраструктуры. В Промышленном районе города можно говорить о недостаточном уровне развития предприятий торговли: преобладают небольшие магазины с часто скромными ассортиментом предлагаемых товаров. Центральный район отличается достаточным уровнем развития торговли непродовольственными товарами, предприятий смешанной торговли и плохо развитой сетью продуктовых магазинов. Исходя из этого, можно сделать вывод о хорошем расположении универсального продовольственного универсама «Заря» в Центральном районе города. Принимая во внимание наличие удобной парковки - первого требования для крупного магазина, можно говорить о высокой конкурентоспобности универсама.

Целью курсового проекта является разработка схемы управления универсамом «Заря» на основе анализов характеристик здания, слабых и сильных сторон объекта, его окружения, посредством которых определяют программу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

В рамках курсового проекта решаются следующие задачи: - выявляются основные сильные и слабые характеристики объекта недвижимости;

- на основе анализа качественных и количественных характеристик объекта, его состояния, а также экономической среды, в которой он расположен, предлагается программа эффективного управления универсамом;

- планируется комплекс мероприятий по техническому обслуживанию здания: формируется штат сотрудников по управлению объектом, разрабатывается система осмотров здания, текущего ремонта;

- для объекта - универсама «Заря» формируется схема продвижения его на рынке за счет маркетинга и рекламы;

- производится анализ финансовых расходов и доходов, а также расчет финансовых показателей, по которым делается вывод об эффективности предлагаемой системы управления.

1. Экспертиза универсама «Заря»

Объектом управления является двухэтажное отдельно-стоящее здание, построенное с хорошим качеством в 2002 г. Назначение здания - универсальный продовольственный магазин. Согласно заданию и Технической инвентаризации основных строений (Прил. А) определяем общие характеристики универсама (табл. 1.1).

Таблица 1.1 - Общая характеристика объекта

№ пп Характеристика Единицы измерения Содержание/ значение

1 2 3 4

1 Назначение объекта магазин

2 Функционирование объекта магазин

3 Объемно-планировочное решение объекта

3.1 Габаритные размеры м

3.1.1 Первый этаж м 24,37 х 26,44

3.1.2 Второй этаж м 24,37 х 30,2

3.2 Этажность 2

3.3 Общая площадь объекта м2 1372,7

3.4 Полезная площадь м2 1206,9

3.5 Строительный объем м3 5763

4 Конструктивное решение

4.1 Фундамент бетонные блоки

4.2 Стены кирпичные с облицовкой

4.3 Перегородки кирпичные, ДСП

4.4 Перекрытия ж/б плиты

4.5 Полы плитка

4.6 Окна двойные глухие

4.7 Двери простые

4.8 Крыша совмещенная

4.9 Отделка внутренняя штукатурка и облицовка кафельной плиткой

Продолжение таблицы 1.1

1 2 3 4

4.10 Инженерные сети электро-, газоснабжение, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, центральное отопление, вентиляция

5 Год постройки 2002

6 Фаза жизненного цикла фаза окупаемости

7 Место положения объекта ул.Терешковой на пересечении с ул.Орской

7.1 Территориально-экономическая оценочная зона

7.2 Объект расположен на главной магистрали

7.3 На межквартальном проезде -

7.4 Объект расположен внутри квартала -

7.5 Пешеходная доступность от остановок общественного транспорта мин. 2

7.6 Пешеходная доступность от окружающей жилой застройки мин. 2-5

8 Форма собственности в отношении объекта долевая собственность

9 Характер использования объекта

9.1 Занят частной фирмой

9.2 Занят ГУП или МУП -

9.3 Занят муниципальным учреждением -

9.4 Занят органами государственной или муниципальной власти -

9.5 Сдается в аренду

9.6 Иное использование объекта -

10 Ценность окружающей застройки стандартная

Здание универсама простроено с хорошим качеством в 2002 году. Следовательно, оно к 2009 году имеет некоторый уровень физического износа, накопившийся за время строительства и периода эксплуатации объекта. Для объективной оценки состояния универсама определяем согласно Технической инвентаризации основных строений (Прил. А), исходя из которой известны удельные веса каждого конструктивного элемента, и результатов обследования здания величины физического износа каждого элемента, которые заносим в таблицу 1.2.

Таблица 1.2 - Физический износ конструктивных элементов

№ Наименование Удельный вес элемента, Wi, % Физический износ элемента, % Износ для элемента

1 2 3 4 5

1 Фундамент 4 5 0,2

2 Стены и перегородки 27 5 1,62

3 Перекрытия 19 5 1,14

4 Полы 5 5 0,3

5 Проемы 13 5 0,65

6 Крыша 5 10 0,35

7 Отделка 3 10 0,21

8 Инженерные сети 15 5 1,05

9 Прочие работы 9 5 0,45

Всего 5,97

Используя укрупненные показатели /1/ и данные задания, определяем восстановительную стоимость универсама.

Согласно Сборнику № 33 УПВС зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов, отдел. 1 Магазины находим объект аналог со следующими характеристиками: Здание с подвалом. Фундаменты монолитные железобетонные и сборные бетонные. Стены кирпичные. Перекрытия и покрытия железобетонные. Перегородки кирпичные и гипсобетонные. Полы плиточные, цементные и из релина. Кровля рулонная. Отделка повышенного качества. Отопление центральное. Водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности I. По таблице 5 /1/ для второго территориально пояса находим для зданий со строительным объемом до 10000м3 восстановительную стоимость одного м3 С1м3 = 25,4 руб.

Определяем полную восстановительную стоимость:

(1) где ПВС09 - полная восстановительная стоимость на 2009 год, С1м3 - восстановительная стоимость одного кубического метра здания, определяемая согласно /1/ и равная 25,4 руб;

ккл - поправочный коэффициент на климатический район, который для города Оренбурга равен ккл = 1,03;

k69-84 - коэффициент изменения цен в периоде с 1969 по 1984 год, который согласно /2/ для Оренбургской области равен k69-84 = 1,02;

U69-84 - индекс цен периода с 1969 по 1984 год, который согласно /3/ для торговой недвижимости равен = 1,18;

k84-91 - изменения цен в периоде с 1984 по 1991 год, который согласно /4/ для Оренбургской области равен k69-84 = 1,02;

U84-91 - индекс цен периода с 1984 по 1991 год, который согласно /5/ равен = 1,56;

U91-09 - индекс цен периода с 1991 по 2009 год, который согласно /6/ равен = 74,864.

По формуле (1) получаем:

Определяем остаточную восстановительную стоимость:

(2) где ОВС - остаточная восстановительная стоимость, руб;

Ифиз - общий физический износ здания, равный согласно таблице 1.2 Ифиз =5,97 %.

По формуле (2) получаем:

Определяем рыночную стоимость универсама:

Таблица 1.3 - Состояние объекта

№ пп Характеристика Единицы измерения Содержание/ значение

1 2 3 4

1 Процент физического износа объекта в т.ч.: 1.1 Фундамента % 5

1.2 Стен и перегородок % 5

1.3 Перекрытий % 5

1.4 Полов % 5

1.5 Проемов % 5

1.6 Крыши % 10

1.7 Отделки % 10

1.8 Инженерных сетей % 5

1.9 Прочих работ % 5

2 Обременение или ограничение в использовании

2.1 Правовые -

2.2 Социальные -

2.3 Экономические

3 Рыночная стоимость объекта млн руб. 23,375

4 Объект управляется: 4.1 собственником

4.2 гос. предприятием -

4.3 муниципальным предприятием -

4.4 находится в доверительном управлении коммерческой структуры

4.5 управляется по концессионному соглашению -

5 Объект требует: 5.1 модернизации -

5.2 перепланировки -

5.3 капитального ремонта -

5.4 реконструкции -

6 Уровень техники и технологии средний

Здание универсама «Заря» имеет благоустроенную, озелененную территорию, с расположенной на ней парковкой на 30 автомашин. Ее площадь равна 1173,83 м2. Характеристики земельного участка приведены в таблице 1.3.

Таблица 1.4 - Особенности земельного участка

№ пп Характеристика Единицы измерения Содержание/ значение

1 2 3 4

1 Конфигурация земельного участка прямоугольный

2 Геометрические размеры земельного участка м 32,6 х 36

2.1 Общая площадь земельного участка м2 1173,83

2.2 Площадь, занимаемая зданием м2 828,8

2.3 Размеры парковки м2 345

Для торговой недвижимости одними из важнейших характеристик для потребителей являются удобство подъездных путей и организация стоянки в непосредственной близости от входных групп в здание. Объект управления в этом смысле имеет ряд сильных сторон: расположение на главной магистрали (улице Терешковой) дает стабильный поток потенциальных покупателей; удобная и главное достаточная по количеству (одно место на 40-50 м2 общей площади) парковка делает универсам наиболее привлекательным для широкого круга (от людей, для которых универсам позиционируется как ближайший магазин от дома, потому что вблизи здания есть частный сектор; до людей, возвращающихся после работы на личном транспорте из центра города).

Площадь универсама, сдаваемая в аренду, равна 1065 м2, что составляет 76 % от общей площади. На первом этаже в аренду сдается торговый зал (площадь 316,4 м2), производственные помещения (площадь 97,2 м2) и склад (площадь 29,8 м2). Возможность сдачи площади не только в качестве торговой, обусловлено наличием отдельных входов в здание. На первом этаже не сдается площадь 52,9 м2 (она используется как помещение общего пользования, а также вспомогательное помещение для обслуживающего персонала).

На втором этаже сдаются в аренду торговый зал (площадь 575,5 м2) и офисное помещение (площадь 46,1 м2), которое имеет отдельный вход. Не сдается на втором этаже помещение общего пользования (площадь 37,4 м2).

1.2 Характеристика окружения универмага «Заря»

Исследуемый объект недвижимости - универсам «Заря» - расположен в Центральном районе, который можно охарактеризовать как наиболее развитую часть города. Центральный район имеет наибольший потенциал развития территории, так как с дальнейшим расширением города транспортные, людские, информационные потоки в этой части будут только увеличиваться и совершенствоваться. На сегодняшний момент район объединяет наибольшую часть населения, поэтому расположение здесь объекта торговли экономически целесообразно.

Район сосредотачивает в себе несколько главных транспортных артерий, на одной из которых (ул. Терешковой) расположен исследуемый объект. Улица Терешковой охватывает большую часть людского потока в масштабах всего города, поэтому можно сделать вывод об очень удачном расположении объекта недвижимости. Характеристика окружения объекта приведена в таблице 1.5.

Таблица 1.5 - Состояние экономической среды

№ пп Характеристика Единицы измерения Содержание/ значение

1 2 3 4

1 Экономический потенциал территории высокий

2 Инновационный потенциал территории высокий

3 Динамика цен на аналогичные объекты в данном сегменте рост цен

4 Темпы экономического роста в г.Оренбурге % 2,7

5 Уровень инфляции % 13,5

6 Фаза общественного экономического цикла кризисная фаза

7 Фаза цикла на рынке недвижимости кризисная фаза

8.1 Демографический состав лет 38

8.2 Миграция населения чел. -1605

8.3 Трудоспособное население % 64,56

8.4 Средняя платежеспособность руб/мес 10847,5

8.5 Динамика (уровень) безработицы % 1,5

Анализируя данные таблицы можно сказать, что окружение объекта благоприятно для развития и функционирования исследуемого универсама, так как район города в перспективе обладает наибольшими возможностями.

Население исследуемой части города имеет средний возраст 38 лет. Численность и возрастной состав населения (на 1 января 2009 г.) представлен на диаграмме (Прил. Б). Миграция населения выражена в графике (Прил. В). Платежеспособность в данном районе города относительно высокая. Определяющим фактором в этом являются высокие арендные ставки для жилой недвижимости, а также одна из наиболее высоких стоимость 1 м2 при покупке жилья (Прил. Г). Общее экономическое положение жителей района выше, чем в среднем по городу, что благоприятно для развития торговли.

Характеризуя окружение объекта недвижимости, особое внимание следует уделить близлежащей застройке. Для универсама «Заря» - это частный сектор. В зоне доступности автомобильного и общественного транспорта расположены многоэтажные дома, которые за счет плотности застройки резко повышают объем предполагаемых клиентов универсама. Так как наиболее важной для комфортного проживания людей является развитая сеть продуктовых магазинов, то объект недвижимости располагает значительной клиентской базой.

Для универсального продовольственного магазина немаловажным фактором является то, что исследуемая часть города испытывает недостаток продовольственных магазинов. Крупные торговые центры, имеющие якорными арендаторами супермаркеты с широким выбором продовольственных товаров, расположены на достаточном удалении от универсама «Заря», который в свою очередь имеет достаточно обширный ассортимент предлагаемой продукции. На данный момент можно говорить об отсутствии конкуренции.