Классификация и состав расходов на эксплуатацию объектов недвижимости, основные методы расчета данных затрат. Тенденции размера расходов на эксплуатацию с увеличением срока службы здания. Влияние амортизации и износа на стоимость объектов недвижимости.
К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: заработная плата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные расходы. Операционные расходы могут быть двух видов: а) постоянные расходы (фиксированные, условно-постоянные) - эти расходы не изменяются с изменением коэффициента загрузки объекта недвижимости (например, налоги на имущество, платежи по страхованию, управленческие расходы); б) переменные расходы (условно-переменные) - зависят от коэффициента загрузки объекта недвижимости: чем больше загрузка объекта недвижимости, тем выше эти расходы (например, коммунальные услуги, вывоз мусора, оплата электроэнергии и др.). Некоторые расходы не включаются в состав операционных расходов либо потому, что учитываются коэффициентом капитализации (амортизационные отчисления - возврат основного капитала), либо потому, что не рассматриваются в качестве затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (например, выплаты основной суммы и процентов по ипотечному кредиту, страхование ипотечных кредитов, страхование бизнеса и личной ответственности и др.).Собственники недвижимости сегодня озадачены тем, как бы снизить затраты на эксплуатацию своих объектов и при этом уберечь их в «целости и сохранности». Но для того чтобы меньше тратить, собственнику необходимо представлять, как вообще формируются расходы на эксплуатацию. В этом случае при расчете расходов на эксплуатацию (исходя из объема валового дохода) используется доходный метод. Не все собственники объектов недвижимости готовы столько платить, поэтому каждый по-своему решает проблему снижения затрат на эксплуатацию, при этом стараясь сохранить достойное качество обслуживания. При этом расходы на эксплуатацию - определенная доля от валового дохода, которую сам собственник готов затратить.Эксплуатация объектов - деятельность, включающая процессы эксплуатации объекта: процессы проверки и оценки данных об объекте и информирование пользователей о техническом состоянии объекта, процессы регулирования функционирования объекта и поддержания его работоспособного состояния, процессы осуществления технического обслуживания объекта и текущего ремонта объекта, и другие процессы эксплуатации объекта. Здание эксплуатируемое - построенный и введенный в эксплуатацию инженерно-строительный объект, возвышающийся над поверхностью земли, имеющий инженерные системы для постоянного поддержания климатических параметров среды внутренних помещений. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость. Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования предусматривает расчеты исходя из первоначальной стоимости объекта и годового соотношения, где в числителе - число лет, оставшихся до конца срока службы объекта, а в знаменателе - сумма чисел лет срока службы объекта. 259 второй части НК РФ с 01.01.2002 начисление амортизации для целей налогообложения по объектам недвижимости может производиться линейным способом по формуле: К=(1/n)*100%, для объектов, входящих в 8-10 амортизационные группы, а по другим средствам производства - нелинейным методом по формуле: К=(2/n)*100%, где К - месячная норма амортизации в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости объекта; n - срок полезного использования данного объекта, мес.
План
Содержание
1. Определение расходов на эксплуатацию объектов недвижимости.
1.1 Классификация и состав расходов на эксплуатацию объектов недвижимости.
1.2 Расчет расходов на эксплуатацию объектов недвижимости.
1.3 Тенденции размера расходов на эксплуатацию с увеличением срока службы здания.
1.4 Влияние амортизации на стоимость объектов недвижимости.
Практическая часть.
Список использованных источников и литературы.
1. Определение расходов на эксплуатацию объектов недвижимости
1.1 Классификация и состав расходов на эксплуатацию объектов недвижимости
Эксплуатация объектов - деятельность, включающая следующие процессы: проверки и оценки данных об объекте и информирование пользователей о техническом состоянии объекта, процессы регулирования функционирования объекта и поддержания его работоспособного состояния, процессы осуществления технического обслуживания объекта и текущего ремонта объекта, и другие процессы эксплуатации объекта.
Список литературы
1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебник / А.Н. Асаул. ? СПБ.: Питер, 2004. ? 512 с.
2. Горемыкин, В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: учебник / В.А. Горемыкин. ? М.: КНОРУС, 2006. ? 672 с.
3. Игнатов, Л.Л. Экономика недвижимости: учебно-метод. пособие / Л.Л. Игнатов. ? М.: МГТУ, 2003. ?168 с.
4. Новиков, Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д. Новиков. ? М.: Экзамен, 2000. ? 512 с.
5. Оценка недвижимости: учебник / Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. ? М.: Финансы и статистика, 2002. ? 496 с.
