Расчет рыночной стоимости четырехкомнатной квартиры - Курсовая работа

Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости. рассчитать стоимость объекта недвижимости, используя три подхода к оценке стоимости недвижимости: а) сравнительный; Понятие «недвижимость» в современной России введено в активный практический оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 года, когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости, и началась бесплатная передача гражданам предприятий, их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т. е. начался процесс приватизации. В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (многогранная пирамида). В статье 130 сказано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ; Как и при оценке других типов имущества, существуют общепринятые методы оценки недвижимого имущества, которые сгруппированы в три большие группы (подходы): подход, основанный на сравнении продаж, подход, основанный на капитализации дохода, и затратный подход. Использование того или иного подхода или метода оценки стоимости зависит от наличия исходной рыночной информации, типа и категории объекта недвижимости. Оценку недвижимости можно определить как прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного использования объекта оценки, в исследовании спроса и предложения на объект на соответствующем рынке, в разработке модели оценки, которая прогнозировала бы наиболее вероятную стоимость объекта оценки.В наше время основной из актуальных разновидностей оценки считается оценка недвижимости. Проводя анализ собственности, а также оценку, местоположение и окружение коммерческой недвижимости, оценщик определяет рыночную цену этого недвижимого имущества. Основывается оценка недвижимости на сравнительном, затратном и доходном подходах. В данной курсовой работе была проведена оценка жилой недвижимости с применением сравнительного и затратного подходов.

1.3 Содержание подходов к оценке недвижимости

Оценка недвижимого имущества - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Оценка объекта недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Целью оценки является расчет рыночной стоимости недвижимости на определенную дату. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Цель работы - определение рыночной стоимости четырехкомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме Центрального района г. Новокузнецка по ул. Покрышкина 21-25.

Задачи курсовой работы: - раскрыть понятие недвижимости;

- изучить основные этапы оценки недвижимости;

- ознакомиться с основными методами оценки недвижимости;

- рассчитать стоимость объекта недвижимости, используя три подхода к оценке стоимости недвижимости: а) сравнительный;

б) доходный;

в) затратный.

Объектом оценки является - четырехкомнатная квартира Центрального района города Новокузнецка, находящаяся по адресу: ул. Покрышкина 21, кв. 25

Предметом оценки является расчет рыночной четырехкомнатной квартиры.

Оценку данного объекта недвижимости можно применить в следующих операциях: - раздел, наследование, дарение;

- возмещение ущерба;

- залог;

- купля-продажа, мена;

- страхование;

- аренда, лизинг;

- определение доли имущественных прав;

- исчисление налогов, пошлин, сборов;

- приватизация;

- конфискация;

- разрешение имущественных споров;

- передача прав собственности;

-

1. Теоретическая часть

1.1 Понятие недвижимости

Понятие «недвижимость» в современной России введено в активный практический оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 года, когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости, и началась бесплатная передача гражданам предприятий, их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т. е. начался процесс приватизации. Приватизация жилья осуществлялась путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилом фонде. Приватизация предприятий и их имущества осуществлялась посредством приватизационных чеков (ваучеров) - государственной ценной бумаги целевого назначения с номинальной стоимостью в рублях. С помощью ваучеров правительство пыталось решить задачу соблюдения социальной справедливости при разделе государственного имущества. Однако, наличие льгот, предоставляемых трудовым коллективам при приватизации их предприятий, способствовало сосредоточению собственности в руках руководителей предприятий. По некоторым оценкам, до 80% собственности попало под полный контроль директората.

В экономически развитых странах недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие объекты недвижимости.

Дальнейшее развитие рынка недвижимости в России имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей; то, что удовлетворяет разнообразные личные потребности людей с одной стороны: физиологические, духовные, в безопасности, в уважении, престиже; с другой стороны - приносит доход собственнику. В связи с этим население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий и делает это всеми доступными способами, ориентируясь на более высокий уровень доходов, более эффективные формы занятости. Как следствие, повышается уровень деловой активности в стране, и появляются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики, создающие основы экономического роста. Кроме того, в процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции, росту реальных инвестиций и увеличению сбережений (как формы отложенного спроса ввиду высокой капиталоемкости объектов недвижимости).

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (многогранная пирамида). Понятие недвижимости можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый - юридическое содержание: а) земельный участок;

б) объекты над поверхностью участка;

в) имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;

г) воздушное пространство;

д) комплекс прав на объекты недвижимости.

В России понятие «недвижимость» раскрыто в Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года. В статье 130 сказано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

Каждый объект недвижимости имеет свой кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории России номер, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняемый до тех пор, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Очевидно, по той же причине к недвижимости относят и вполне движимые вещи (суда, космические объекты).

Как и в экономически развитых странах право собственника на недвижимость в России ограничено: - недра принадлежат государству полностью (собственник имеет право только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т. п.));

- воздушное пространство имеет общественный характер и принадлежит правительству.

- только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Базовый объект недвижимости - земля. Анализ западных рынков недвижимости показывает, что вклад стоимости земли в рыночную стоимость является одним из важнейших вкладов. В теории, для обозначения земли используют термин «земельный участок», или просто «участок», - обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). Земля имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность, или пространственный базис - объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства, обуславливает политическую функцию. В силу перечисленных выше факторов земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей, особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. К их числу можно отнести фиксчерсы - движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери).

Таким образом недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

1.2 Основные понятия и принципы оценки недвижимости

Оценка недвижимости - это прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Также следует отметить актуальность оценки недвижимости в условиях кризиса. В первую очередь кризис ударил по строительным компаниям и всем, кто хоть как-то был связан с сектором недвижимости: покупателям и продавцам недвижимости, риэлторам, ипотечным кредиторам, оценщикам недвижимости и другим субъектам на рынке недвижимости.

Оценщик - это специалист, целью работы которого является определение стоимости движимого и недвижимого имущества, земли, пакетов акций, имущественных прав, нематериальных активов. Оценщиков делят на две категории: занимающиеся недвижимостью и оборудованием и оценивающие бизнес и интеллектуальную собственность. Оценщик имеет право (согласно законодательству РФ) осуществлять свою деятельность как в качестве индивидуального предпринимателя, так и в составе оценочной компании (организации), состоящим в ней как штатный сотрудник, так и на договорной основе.

Для соблюдения организационно правовых норм, в случае необходимости оценки объектов недвижимости, следует обязательно заключать договор оценки недвижимости.

Этот документ обычно содержит ряд специфических условий, наличие которых обязательно в соответствии с действующим законодательством. К таким условиям относятся: Указание четкого перечня всего имущества (либо имущественных прав), которые в соответствии с договором подлежат оценке, Наличие в документе даты оценки недвижимости, по состоянию на которую и будет определяться стоимость имущества, Обязательное указание целей, для которых осуществляется оценка, а кроме того, видов стоимости, которые подлежат определению в результате оценки, в соответствии с требованиями принятыми законодательством стандартами по оценке имущества.

Договор оценки недвижимости также должен содержать сроки выполнения работ, порядок оплаты и ее размер.

Оценка недвижимости как вид профессиональной деятельности представляет собой одно из наиболее востребованных сфер рыночной экономики. Являясь основой национального богатства, недвижимое имущество участвует в рыночных процессах в самых разнообразных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительный товар длительного пользования.

В оценке недвижимости различают четыре группы принципов: а) принципы, связанные с рыночной средой: - зависимости (стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения);

- спроса и предложения (цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения);

- конкуренции (обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе, если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться, если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут);

- изменения (стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени, объекты постепенно изнашиваются);

- соответствия (какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка). б) принципы, основанные на представлениях потенциального собственника: - полезности (чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость);

- замещения: при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой;

- ожидания (какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник);

в) принципы, связанные с землей и ее улучшениями: - остаточная продуктивность (измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство; остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать затраты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий).

- вклад (увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства);

- экономическое равновесие (любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли);

- возрастающая и уменьшающаяся отдача (по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами);

- экономический размер (большее число мелких участков объединяются в единый массив, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельных составляющих массив участков);

- экономическое разделение (физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта);

г) принцип наиболее эффективного использования объясняется тем, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости. Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату проведения оценки. Лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ) определяется как использование недвижимости, которое: - является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

- физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

- финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

- обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района. ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса. На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости - доходный, сравнительный и затратный.

В наше время основной из актуальных разновидностей оценки считается оценка недвижимости. Независимое оценивание недвижимого имущества является определением его нынешней рыночной цены.

Проводя анализ собственности, а также оценку, местоположение и окружение коммерческой недвижимости, оценщик определяет рыночную цену этого недвижимого имущества. Основывается оценка недвижимости на сравнительном, затратном и доходном подходах.

В данной курсовой работе была проведена оценка жилой недвижимости с применением сравнительного и затратного подходов. Объектом оценки была выбрана собственная квартира, расположенная по адресу г. Новокузнецк, центральный район, ул. Покрышкина 21, кв. 25.

В соответствии с имеющимися данными были произведены расчеты рыночной стоимости рассматриваемого объекта сравнительным и затратным подходами. Была выявлена итоговая стоимость объекта недвижимости, которая составляет 1430000 рублей (с учетом округления).

Для проведения всех расчетов была изучена специальная литература, а также необходимые нормативно-правовые акты и законы. После изучения литературы был составлен отчет об оценке объекта недвижимости на основе необходимых требований и стандартов.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве исходной для совершения каких-либо операций с недвижимостью.

1 Аленичева Е.В. Методы оценки объектов недвижимости, ТГТУ, 2005.

2 Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: ИНФРА-М, 2002.

3 Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2004.

4 «Оценка рыночной стоимости недвижимости» Серия «Оценочная деятельность». Учебное пособие, М.: Дело, 1998г.

5 Михеева Е. А., Методические рекомендации по выполнению курсовой работы по профессиональному модулю ПМ.04: «Определение стоимости недвижимого имущества», 2013.

6 Оценка недвижимости [Электронный ресурс] - Режим доступа: .- Загл. с экрана

7 Оценка недвижимости [Электронный ресурс] - Режим доступа: .- Загл. с экрана

8 Оценка недвижимости [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.rosdiplom.ru/library/prosmotr.aspx?id=493664.- Загл. с экрана

Размещено на .ru