Рассмотрение технических характеристик объекта недвижимости. Ознакомление с процедурой и оценка двухкомнатной квартиры. Определение рыночной стоимости квартиры затратным, доходным и сравнительным подходами. Анализ подходов и сопоставление результатов.
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. В России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Актуальность темы заключается в том, что в нашей стране рынок недвижимости активно развивается и совершенствуется, Цель: применить на практике знания, полученные по предмету технология оценочных работРыночная стоимость недвижимости как объект оценки может формироваться и развиваться только в условиях функционирования рынка. Основной целью рынка является получение прибыли и современная рыночная экономика представляет собой сложный механизм взаимодействия спроса и предложения, а в конечном счете продавца и покупателя. Рыночная экономика находится под влиянием рыночных сил и государственного регулирования, присущей той или иной стране. Составляющей частью рынка является конкуренция - основной механизации формирования пропорций, направленный на создание благоприятных условий сбыта объектов недвижимости. Общей целью ставится: исследовать технические, экономические и правовые аспекты.Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, норме прибыли строительных организаций, рыночных ценах на стройматериалы. Расчет затрат на новое строительство улучшений включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точное представление об объекте оценки дает стоимость воспроизводства, но для старых зданий такой расчет практически невозможен, изза отсутствия ранее использовавшихся материалов и технологий строительства. Затраты разделяют на прямые и косвенные.В ценах продаж отражается мнение типичных продавцов и покупателей, поэтому при наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах целесообразно определять базовую рыночную цену сравнительным подходом. В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит объект больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки. Иногда невозможно найти на рынке данные о продажах с единственным отличием; Тогда применяется модификация метода парного анализа, которая заключается в следующем: если у объектов сравнения больше одного отличия, нужно подобрать третий объект, имеющий по одному отличию от первых двух.Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Основной предпосылкой расчета стоимости в доходном подходе, считают сдачу оцениваемого объекта в аренду. Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа всех доходов и расходов с учетом их роста или уменьшения в течение периода владения недвижимостью, а также с учетом риска вложений для заемного и собственного капитала. Потому при анализе договоров аренды нужно выявить все условия их заключения: срок действия договора, изменения на рынке за предшествующий период, деловая или семейная связь между сторонами, условия договора по благоустройству арендуемого помещения, условия и форма оплаты.Объект оценки: двухкомнатная квартира площадью 43 м2 Аналоги: Номер Улица/дом Площадь Цена (тыс. руб.) Номер Цена (тыс. руб.) корректировка Скор, цена Объект оценки: двухкомнатная квартира, общая площадь 43 кв. м. 12 % - ставка за риск, высчитывается путем сложения различных экономических и физических факторов, которые не зависят от квартиры.Подход Результат Коэффициент доверия Скорректированный результат Сравнительный коэффициент - наиболее точен при оценке квартиры, составляет 80% от 100% |В курсовой работе были рассмотрены затратный, сравнительный и доходные методы в области оценки недвижимости. В основе сравнительного подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит за объект больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Основные недостатки сравнительного подхода: различия продаж: чем больше различий между сопоставимыми объектами, тем больше вероятность получения ненадежного результата; сложность сбора информации о фактических ценах продаж: фактические цены нередко скрываются в целях уклонения от уплаты налогов и сборов.
План
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА I. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ
1.1 Технические характеристики дома
1.2 Общие сведения о квартире на момент оценки
ГЛАВА II. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ
2.1 Затратный подход к оценке недвижимости
2.2 Сравнительный подход к оценке недвижимости
2.3 Доходный подход к оценке недвижимости
ГЛАВА III. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ
3.1 Применение методов к оценке двухкомнатной квартиры
3.2 Сведение результатов
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Вы можете ЗАГРУЗИТЬ и ПОВЫСИТЬ уникальность своей работы
