Принципы оценки недвижимости - Реферат

Теоретической основой оценки стоимости недвижимости является унифицированный набор оценочных принципов, выработанный в процессе мировой и отечественной практики участниками рынка недвижимости. В последние 2-3 года в России наблюдается стабильный экономический рост, который, несомненно, влияет на активность различных рынков нашей страны. И, несмотря на постепенное замедление экономического роста, отчасти связанного со снижением инвестиционной активности, рынок недвижимости продолжает функционировать.Основой рынка недвижимости являются его объекты, которые обладают стоимостью. Осуществление купли-продажи или обмена объектов недвижимости производится на рынке на основе их стоимости, которую следует объективно определить в сравнении с другими объектами. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда: · одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг: u Полезность; Объект не может иметь стоимость, если он не обладает полезностью; К числу основных видов стоимости, используемых при оценке недвижимости, относятся: рыночная стоимость; стоимость на открытом рынке; стоимость при существующем использовании; расчетная стоимость реализации; расчетная стоимость ограниченной реализации; остаточная стоимость замещения; стоимость аренды на открытом рынке; расчетная будущая стоимость аренды; утилизационная стоимость; стоимость для страхования; стоимость для налогообложения; инвестиционная стоимость;Обобщив работу геодезистов, которые представили в Академию Наук 360 карт, секретарь Сената Иван Кириллов издал "Атлас Российской Империи" в трех томах, содержащий 309 карт, покрывающих территорию от островов Эзель и Даго до Камчатки. Начиная с 1826 г. под руководством Генерального Штаба начались работы по триангуляционной съемке территории России, которые были завершены к 1834 г. Особенность межевания в России, в отличие от подобных операций в странах Западной Европы, заключалась в том, что оно выполнялось не для целей оценки, так как налогов на имущество в то время не было. Но именно это межевание впоследствии позволило разделить территории по формам землевладения (в частности: землевладение сельских общин, частные поместья, земли, принадлежащие казий, церковные земли и т.д.) Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились "земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на права торговли".По некоторым данным, уже сегодня в России существует от 15 до 30 тысяч оценщиков, прошедших соответствующую профессиональную подготовку. Например, 11 февраля 1998 года Московской городской Думой был принят Закон "Об оценочной деятельности в городе Москве", где были закреплены правовые основы этой деятельности в отношении объектов оценки, расположенных на территории Москвы и принадлежащих Российской Федерации, городу Москве, муниципальным образованиям города Москвы, юридическим, а также физическим лицам. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № Ш-ФЗ установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам. Под оценочной деятельностью в Законе понимается "деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости" (часть 1 ст.2). · объектом оценки могут быть отдельные материальные объекты (вещи), совокупность вещей, составляющих имущество липа, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия), право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права требования, обязательства (долги) работы, услуги, информация, а также иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.Принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов - субъекта, объекта и рыночной среды - то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов: 1.

Содержание

Введение

1. Понятие рыночной стоимости

2. Развитие оценочной деятельности в России

3. Правовые основы оценочной деятельности

4. Принципы оценки объектов недвижимости

Заключение

Список использованной литературы