Приватизация как передача государственного или муниципального имущества в частное владение. Предоставление жилья в собственность всех проживающих в квартире граждан - основная гарантия сохранения ими права пользования занимаемым жилым помещением.
Его принятию предшествовали Закон СССР «О собственности в СССР» и Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» (1990 г.), которые сняли различные ограничения по отношению к собственникам жилых помещений, в том числе заложили основу приватизации жилья. 13 Закона «О собственности в РСФСР» устанавливала, что наниматель жилого помещения и члены его семьи вправе приобрести в собственность занимаемую квартиру, дом путем выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в состав Российской Федерации. Позднее вопрос о приватизации жилых помещений нашел отражение в других законах: · статьей 54.1 ЖК РСФСР (внесенной в 1991 г.) было установлено, что граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную и долевую, на условиях, установленных законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР; В этой статье также содержится принципиальное положение о приоритете норм специальных законов (к которым относится и Закон о приватизации) перед нормами ГК РФ: «при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное». В преамбуле Закона Российской Федерации от 04 07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее - Закон о приватизации) записано, что «настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище, целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда; вступление в права собственности на жилище дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем».Приватизация означает передачу имущества, находящегося в собственности государства, в собственность юридических или физических лиц, т.е. в частную собственность. В порядке приватизации собственниками жилых помещений становятся наниматель, члены его семьи (а также бывшие члены семьи), проживающие в жилом помещении по договору социального найма. Передача государственного и муниципального жилья в собственность граждан путем приватизации - важнейшая составная часть жилищной реформы, проводимой в нашей стране. Она позволяет значительно увеличить число собственников жилых помещений и соответственно создает условия для формирования рынка жилья. В данном случае жилье рассматривается не только как помещение для проживания граждан, но и как имущество (товар), которым собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению.
Введение
Приватизация означает передачу государственного или муниципального имущества (в данном случае - жилья) в частную собственность. Приватизация жилых помещений осуществляется в стране с 1991 г. В собственность граждан уже передано свыше 20 млн. жилых помещений. Однако не нее граждане изъявляют желание стать собственниками занимаемого жилья. Многих пугает рост платы за жилое помещение и тарифов за коммунальные услуги, повышение налоговых ставок на недвижимость. Эти и другие причины являются сдерживающим фактором приватизации. Вместе с тем в связи с принятием нового жилищного законодательства, и частности Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», правовая ситуация кардинально изменилась. Бесплатная приватизация жилья теперь ограничена временными рамками: она будет осуществляться до 01.01.2007 г. Поэтому граждане в указанный период должны окончательно определиться по данному вопросу.
Лишены этого права граждане, которым жилые помещения по договору социального найма предоставлены начиная с 01.03.2005. Однако не исключена вероятность последующих изменений законодательства в части установления более благоприятных условий приватизации жилых помещений. То есть могут быть отменены установленные ограничения в приватизации жилых помещений.
1. Понятие и правовые основы приватизации жилья в Российской Федерации
Приватизация в широком смысле означает передачу имущества, находящегося в собственности государства, в собственность юридических или физических лиц, т.е. в частную собственность. Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) передача имущества в частную собственность должна осуществляться в порядке, предусмотренном федеральными законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Закон о приватизации регулирует вопросы приватизации специфического имущества, а именно жилищного фонда. За 14 истекших лет в собственность граждан передано свыше 20 млн. квартир, или более 60% всего государственного и муниципального жилищного фонда России, подлежащего приватизации. Бесплатная приватизация жилья значительно расширяет жилищные права граждан. Они вправе не только проживать в жилом помещении, но и сдавать его внаем, продавать, дарить и т.п.
При этом необходимо иметь в виду, что в гражданском обороте участвуют не только граждане - собственники жилых помещений, но и другие лица: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, юридические лица, а также в ряде случаев иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. То есть по общему правилу у жилого помещения всегда есть собственник (оно не должно быть бесхозяйным). Для рыночных отношений характерно наличие значительного числа потенциальных продавцов и покупателей, наймодателей и нанимателей и других участников отношений, объектом которых является жилье.
Приватизация жилых помещений - одно из оснований приобретения права собственности. В порядке приватизации собственниками жилых помещений становятся наниматель, члены его семьи (а также бывшие члены семьи), проживающие в жилом помещении по договору социального найма.
Иногда говорят о приватизации кооперативной квартиры. Такая формулировка по отношению к жилым помещениям в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов неправильна, поскольку у членов ЖК и ЖСК право собственности возникает по другому основанию - в связи с полной выплатой паевого взноса (ст. 129 ЖК РФ и ст. 218 ГК РФ).
Приватизация жилья была обусловлена следующими причинами. К 1991 г. в стране сложились политические, экономические и правовые условия для формирования основ рыночной экономики. Переход страны к рынку непосредственно касался отношений собственности в жилищной сфере, которые нуждались в реформировании, в том числе формировании рынка жилья. Создание рынка жилья невозможно без передачи жилищного фонда в частные руки с тем, чтобы значительно расширить круг собственников. Для этого предполагалось передать в собственность граждан большую часть государственного и муниципального жилищного фонда (не менее 60%). Одновременно государство решало и задачу, которая характерна для рыночной экономики: значительно уменьшить бюджетные расходы на содержание и ремонт жилищного фонда, поскольку на собственников жилых помещений постепенно должны быть возложены практически все указанные расходы.
Правовой основой для начала приватизации жилищного фонда в нашей стране послужил Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», принятый Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 г. В него неоднократно вносились изменения и дополнения. В декабре 1992 г. изменилось наименование Закона - он стал Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Этот Закон возник на базе правовых положений, которые уже были приняты в связи с переходом страны к рыночным отношениям Жилищная сфера, как часть народного хозяйства, должна была «включиться» в происходящие коренные преобразования в экономике. Его принятию предшествовали Закон СССР «О собственности в СССР» и Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» (1990 г.), которые сняли различные ограничения по отношению к собственникам жилых помещений, в том числе заложили основу приватизации жилья. Так, ст. 13 Закона «О собственности в РСФСР» устанавливала, что наниматель жилого помещения и члены его семьи вправе приобрести в собственность занимаемую квартиру, дом путем выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в состав Российской Федерации. Однако фактическая приватизация жилья, т.е. передача жилых помещений в собственность граждан, началась не со дня вступления в силу Закона о приватизации, а в конце 1980-х гг., когда были приняты постановление Совета Министров СССР от 02.12.1988 № 1440 «О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда» и Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, утвержденное постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21.04.1989 № 134. Указанными нормативными правовыми актами была разрешена продажа гражданам квартир по договору купли-продажи. Несмотря на то, что продажная стоимость жилых помещений была невысокой, широкого применения практика продажи квартир в тот период не получила.
Позднее вопрос о приватизации жилых помещений нашел отражение в других законах: · статьей 54.1 ЖК РСФСР (внесенной в 1991 г.) было установлено, что граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную и долевую, на условиях, установленных законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР;
· в статье 19 Основ федеральной жилищной политики содержались более конкретные положения: «граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность... путем приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов...»;
· согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, может быть передано собственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. В этой статье также содержится принципиальное положение о приоритете норм специальных законов (к которым относится и Закон о приватизации) перед нормами ГК РФ: «при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное». Это выражается, например, в том, что жилое помещение передается гражданину в порядке приватизации не собственником государственного или муниципального жилья, а предприятием или учреждением, за которыми оно закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
До принятия указанных законодательных актов наличие у граждан в собственности или в пользовании жилья жестко ограничивалось. Нельзя было иметь в собственности более одного жилого помещения (ст. 106 ГК РСФСР); кроме того, предельный размер жилого дома или его части не должен был превышать 60 кв. м жилой площади. Если в личной собственности гражданина (или совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей) оказывалось более одного дома, то другой дом подлежал отчуждению в течение года. Не разрешалось также иметь одновременно в собственности жилой дом (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного кооператива.
В настоящее время какие-либо ограничения в законодательстве отсутствуют. В частности, ст. 213 ГК РФ установлено, что количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан (а данное положение относится и к жилым помещениям), не ограничивается. Ранее аналогичное положение содержалось в ст. 6 Основ федеральной жилищной политики, которые утратили силу с 1 марта 2005 года.
2. Цели и назначение приватизации жилых помещений
В преамбуле Закона Российской Федерации от 04 07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее - Закон о приватизации) записано, что «настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище, целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда; вступление в права собственности на жилище дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем».
На основании Закона о приватизации у российских граждан имеется реальная возможность стать собственниками занимаемого по договору социального найма жилого помещения. Ранее, в доперестроечное время, сама идея приватизации жилья была несостоятельной в силу политических, экономических и правовых устоев социалистического общества. Так, в ст. 10 Конституции СССР (1977 г.) было записано, что государство прежде всего охраняет социалистическую собственность и создает условия для ее приумножения. Что касается права личной собственности (тогда понятие «частная собственность» в законодательстве не употреблялось), в личной собственности граждан мог находиться индивидуальный жилой дом. Квартиры в многоквартирном доме вообще не передавали гражданам, в том числе на возмездной основе. То есть преобладающая доля жилищного фонда находилась в государственной собственности. Со стороны государства предусматривались и соответствующие меры по обеспечению граждан жильем: право граждан на жилище «обеспечивалось развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги». Иначе говоря, государство, будучи основным собственником имущества в стране, в том числе жилищного фонда, рассматривало в качестве главного пути решения жилищной проблемы предоставление гражданам государственного жилья в пользование (на условиях договора найма), что было характерно для той системы хозяйствования. Незначительная часть городских граждан обеспечивалась квартирами в домах жилищно-строительных кооперативов (с оплатой стоимости квартиры гражданами с помощью государственного кредита), а в сельской местности и в малых городах население в основном проживало в частных жилых домах (индивидуальном жилищном фонде), построенных или приобретенных за счет собственных средств.
Безусловно, в настоящее время используются преимущественно новые формы решения жилищной проблемы. В жилищном и гражданском законодательстве имеются соответствующие нормы, касающиеся решения жилищного вопроса граждан, в частности эти нормы содержатся в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ), который вступил в действие с 1 марта 2005 г.
Передача государственного и муниципального жилья в собственность граждан путем приватизации - важнейшая составная часть жилищной реформы, проводимой в нашей стране. Она позволяет значительно увеличить число собственников жилых помещений и соответственно создает условия для формирования рынка жилья. В данном случае жилье рассматривается не только как помещение для проживания граждан, но и как имущество (товар), которым собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. При этом не нужно забывать, что собственник вправе осуществлять свои полномочия только в рамках законодательства и не должен нарушать права и законные интересы граждан и других лиц.
Если в целом охарактеризовать процесс приватизации жилых помещений, то его следует рассматривать как положительное и необходимое явление в условиях рыночных отношений в жилищной сфере.
Однако это не означает, что каждый гражданин обязательно должен приватизировать жилое помещение. Данный вопрос решается гражданами самостоятельно, без какого-либо давления. Правда, последние внесенные изменения в законодательство (2004 г), предусматривающие конкретный срок окончания приватизации жилья, фактически является принуждением со стороны государства. С правовой точки зрения такое решение законодателей является некорректным и ухудшает положение граждан по сравнению с прежним законодательством.
3. Основные принципы приватизации жилья
Закон о приватизации определяет основные принципы осуществления приватизации жилья. В нем имеется специальный раздел II, который называется «Основные принципы и условия приватизации жилья». Бесплатный (безвозмездный) характер передачи государственного и муниципального жилья в собственность граждан - один из основных принципов осуществления приватизации жилья (ст. I Закона о приватизации). Другой принцип, положенный в основу Закона, - добровольность решения гражданами вопроса о приватизации занимаемых ими жилых помещений (при этом необходимо согласие на изменение статуса жилого помещения не только самого нанимателя, но и всех совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет).
Однако недавние изменения, внесенные в законодательство, в какой-то мере отменяют принцип добровольности приватизации жилья, поскольку определена дата ее окончания - 1 января 2007 года. В этой связи можно говорить о том, что со стороны государства применяются меры принудительного характера.
Статьей 1 Закона о приватизации определено: «приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений».
Действующая редакция Закон о приватизации предусматривает безвозмездные условия перехода жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность граждан.
Однако в целом на территории России таковыми они стали не сразу, а с декабря 1992 г. До этого приватизация осуществлялась на смешанных условиях: общая площадь в размере 18 кв. м на человека и 9 кв. м на семью предоставлялась бесплатно, а остальная площадь - за плату. В ряде регионов размер бесплатно передаваемой площади был иным (например, 20 кв. м 10 кв. м или 18 кв. м 12 кв. м). В некоторых регионах (Ростовской, Смоленской, Тульской областях и др.) по решению государственных органов сразу же был установлен бесплатный порядок передачи жилья в собственность граждан. В числе таких регионов оказалась и Москва. Так, в г. Москве приватизация началась на основании Положения о порядке и условиях бесплатной передачи государственного и муниципального жилищного фонда в собственность граждан в г. Москве, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 26.11.1991 № 199. Позднее в г. Москве бесплатная приватизация жилья уже осуществлялась согласно Положению о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве, утвержденному Указом Президента РФ от 12.01.1992 № 16 «Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве».
Бесплатность - один из основных принципов, установленных Законом о приватизации (ст. 1). Кроме того, бесплатность носит разовый характер (ст. 11 Закона). Иными словами, каждый гражданин вправе воспользоваться этим правом один раз.
Из этого правила есть исключение, которое установлено Федеральным законом от 11.08.1994 № 26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"» в отношении несовершеннолетних. Указанным Ф3 введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. Другими словами, они могут участвовать в приватизации жилых помещений дважды: первый раз - в несовершеннолетнем возрасте, второй раз - после достижения 18 лет. Такое дополнение в Закон о приватизации было сделано в целях обеспечения жилищных прав несовершеннолетних, поскольку, как пока шла практика, при осуществлении приватизации жилья допускались многочисленные случаи их нарушения. В ряде случаев несовершеннолетние вообще оставались без «крыши над головой» в связи с недобросовестным поведением родителей, совершивших сделки по отчуждению приватизированного жилого помещения.
4. Условия и последствия приватизации жилья
Жилое помещение в порядке приватизации в большинстве случаев передается гражданам в общую собственность, если в нем проживает несколько человек. Вопросы общей собственности урегулированы ГК РФ. Передача жилья в собственность не одного, а всех проживающих в квартире граждан является гарантией сохранения ими права пользования занимаемым жилым помещением, поскольку новое жилищное законодательство преимущественно защищает права собственника жилого помещения.
Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности (двух или нескольких лиц) с определением доли каждого в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). По общему правилу, общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда федеральным законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Иными словами, по отношению к общему имуществу, как правило, действует режим имущества, находящегося в долевой собственности. Другие случаи, когда возможна совместная собственность, устанавливаются законом. В частности, этот режим имущества установлен для супругов.
Согласно ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, вели договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
Как исключение из правила, не является совместной собственностью супругов: · имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
· имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар;
· имущество, полученное одним из супругов в порядке наследования.
Такое имущество является собственностью одного из супругов. Все остальное имущество находится в их совместной собственности (если брачным договором не установлено иное).
Федеральным законом от 15.05.2001 № 54-ФЗ из ст. 2 Закона о приватизации исключены слова «совместную или долевую». Следовательно, теперь при приватизации жилого помещения в общую собственность возможна передача жилья только в долевую собственность.
Передача жилого помещения гражданам в общую долевую собственность порождает определенные права и обязанности у участников этой общей долевой собственности. Так, согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей (а они при приватизации могут быть разными, например 1/3 и 2/3) участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в расходах по его содержанию и сохранению. В случае раздела жилого помещения каждый из участников общей долевой собственности получает часть жилого помещения или денежную компенсацию согласно его доле.
Вывод
приватизация жилой гражданин муниципальный
Приватизация означает передачу имущества, находящегося в собственности государства, в собственность юридических или физических лиц, т.е. в частную собственность. Приватизация жилых помещений - одно из оснований приобретения права собственности. В порядке приватизации собственниками жилых помещений становятся наниматель, члены его семьи (а также бывшие члены семьи), проживающие в жилом помещении по договору социального найма.
Передача государственного и муниципального жилья в собственность граждан путем приватизации - важнейшая составная часть жилищной реформы, проводимой в нашей стране. Она позволяет значительно увеличить число собственников жилых помещений и соответственно создает условия для формирования рынка жилья. В данном случае жилье рассматривается не только как помещение для проживания граждан, но и как имущество (товар), которым собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению.
Правовой основой для начала приватизации жилищного фонда в нашей стране послужил Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (позднее он был переименован в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Также нормы о приватизации были закреплены в ст. 54.1 ЖК РСФСР; ст. 217 ГК РФ; Основах федеральной жилищной политики.
Приватизация жилья основывается на следующих принципах: - бесплатный (безвозмездный) характер передачи государственного и муниципального жилья в собственность граждан;
- добровольность решения гражданами вопроса о приватизации занимаемых ими жилых помещений.
Жилое помещение в порядке приватизации в большинстве случаев передается гражданам в общую собственность, если в нем проживает несколько человек. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности (двух или нескольких лиц) с определением доли каждого в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Однако при приватизации жилого помещения в общую собственность возможна передача жилья только в долевую собственность.
Последствием приватизации жилья является обязанность собственника жилья соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в расходах по его содержанию и сохранению. В случае раздела жилого помещения каждый из участников общей долевой собственности получает часть жилого помещения или денежную компенсацию согласно его доле.
