Оценка технического состояния здания и определение степени накопленного износа. Конструктивные решения и инженерное оборудование здания. Определение рыночной стоимости здания затратным и сравнительным подходом, кадастровая стоимость земельного участка.
расположенное в Калининском районе города Челябинска по ул. Главной транспортной артерией по которой можно добраться до здания являются улицы Героев Танкограда - Северный Луч - Свердловский тракт. В пешеходной доступности от объекта оценки расположена остановка «ГСК Турист», а также торговые дома, производственные фирмы и автозаправочные станции.Объектом оценки является трехэтажное здание прямоугольной формы с мансардным третьим этажом, расположенное наземельномучастке площадью-1388,1. Высота:по коньку - 12,61 м, по наружным стенам - 7,36 и 6,76 Площадь поверхности наружных стен:3049,9 кв.м. КОНСТРУКТИВНЫЕ РЕШЕНИЯ ЗДАНИЯ Конструктивная система здания - смешанная (неполный каркас) ? Покрытие - совмещенное, металлоконструкции, пеноплэкс толщиной 400 мм, обшито гипсокартоном с внутренней стороны. ? Отделочные работы (внутренние) - оштукатурено, побелено, обои ? Отделочные работы (наружные) - обшито сайдингомИсходя из причин возникновения износа, выделяют 3 вида износа: ? Физический - износ имущества, связанный со снижением его работоспособности, наступившего в результате, как естественного физического старения, так и влияния на него внешних неблагоприятных факторов. ? Износ неустранимый - связан с устареванием и изнашиванием основных конструктивных элементов объекта, ремонт которых технически невозможен и экономически нецелесообразен, так как в этом случае затраты превзойдут добавленной стоимости. Экспертный метод оценки физического износа основан на определении физического износа отдельных конструктивных элементов, и учета доли их стоимости в общей стоимости здания. ? Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкции, элементов и систем - до 10%, для конструкции, элементов и систем до - 5%, для здания в целом - до 1%. Наибольшее предпочтение отдается определению физического износа экспертным методом, так как математическая модель расчета физического износа по временным факторам имеет ряд недостатков, вполне очевидно, что числовые коэффициенты в знаменателе данной формулы определяют динамику накопления физического износа, но не учитывают различия в нормативных сроках службы здания, а значит и их конструктивные особенности.Для определения рыночной стоимости объекта оценки были использованы следующие методы: сравнительной единицы, валового рентного мультипликатора и дисконтирования денежных потоков, и получены следующие результаты: ?Стоимость здания по затратному подходу ? 31 600 000 рублей. Согласование - это анализ альтернативных заключений о стоимости, полученных применением различных подходов, дающих отличающиеся друг от друга показатели стоимости. Процедура согласования результатов производилась методом ранжирования и сопоставления показателей стоимости полученной различными подходами. Данная методика предполагает распределение баллов между имеющимися критериями подходов, т.е. подходу, наиболее отвечающему рассматриваемому критерию присваивается наибольший балл подходу наименее отвечающему - наименьший балл. Итоговая стоимость объекта оценки определяется как сумма произведений стоимостей, определенных с применением соответствующих подходов на соответствующие весовые коэффициенты.
2. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ..................................................3 3. ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНОЕ РЕШЕНИЕ .................................................4 4. КОНСТРУКТИВНЫЕ РЕШЕНИЯ ЗДАНИЯ...................................................5 5. ИНЖЕНЕРНОЕ ОБОРУДОВАНИЕ ЗДАНИЯ ................................................6
6. ОЦЕНКА ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ЗДАНИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТЕПЕНИ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА.............................................................7
6.1. Определение степени физического износа....................................................7 6.2. Определение степени функционального износа.........................................11 6.3. Определение степени внешнего износа.......................................................12 7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ ............................13 7.1 Определение рыночной стоимости здания затратным подходом..............13 7.1.2 Определение кадастровой стоимости земельного участка......................14 7.2 Определение рыночной стоимости здания сравнительным подходом.....15 7.3 Определение рыночной стоимости здания доходным подходом ..............19 8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ..............................................................24 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ.................................................26
Баранова А.К. АС-530.270115.2013-КП Изм. Лист № докум. Подпись Дата
Лист
1
1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ Основные сведения об объекте оценки
Таблица1
Показатель Тип здания Адрес
Назначение Год постройки Этажность
Группа капитальности Имущественное право
Описание или характеристика показателя Общественное г.Челябинск, Калининский район, ул. Северный Луч, д.3
Административно-выставочное нежилое 2010
3 1
Право собственности
Баранова А.К. АС-530.270115.2013-КП Изм. Лист № докум. Подпись Дата
Лист
2
2. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объект оценки - Административно-выставочное нежилое здание
Список литературы
1. ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий.
Госгражданстрой, М., 1985.
2. СП 50.13330.2012«Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНИП 23-02-2003» (утв. Приказом Минрегиона России от 30.06.2012 N 265)
3. Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов», сборник №33 (утв. Министерством торговли по согласованию с Госстроем СССР 20 мая 1970 г.) - М.,1970.
4. "Индексы цен в строительстве", Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень фирмы "Ко-Инвест", ежеквартальные выпуски.
5. Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г.
6. Федеральные стандарты оценки (№1,№2,№3), утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г.
7. Экспертиза и оценка зданий и сооружений: учебное пособие / В.В.Спасибожко. -Челябинск: Изд-во ЮУРГУ, 2007г.
