Оценка стоимости земли - Аттестационная работа

Социально упорядоченное, научно-обоснованное и экономически эффективное использование земельных ресурсов и тесно связанных с ними других природных богатств - залог социально-экономического благосостояния и процветания, как отдельных регионов, так и России в целом. В связи с проведением земельной реформы возникли новые земельные отношения, которые характеризуются наличием разных форм собственности, возможностью совершения сделок с землей, необходимостью обеспечения прав на компенсацию причиненного ущерба, связанного с изъятием земель. Область граничит на севере и северо-востоке с Московской, на востоке с Рязанской, на юго-востоке и юге с Липецкой, на юге и юго-западе с Орловской и на западе и северо-западе - с Калужской областями. Договор купли-продажи - это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. В главе 30 выделяются виды договора купли-продажи: договор розничной купли-продажи, договор поставки, договор поставки для государственных или муниципальных нужд, договор контрактации, договор энергоснабжения, договор продажи недвижимости, договор продажи предприятия.Рынок земли - это часть рынка недвижимости, которая предусматривает наличие частной собственности на землю и представляет собой экономические отношения, осуществляющие такие функции, как купля-продажа, аренда, залог, дарение и наследование земельных участков. В привычном понимании рынок - это организованное общественно доступное место, где свободно сходятся или встречаются лица, предлагающие какой-либо товар, с одной стороны, и лица, желающие что-либо купить, с другой. Завод, магазин, дом в руки покупателя физически не переходят, он получает за свои деньги законодательно предусмотренным образом оформленные бумаги, подтверждающие приобретение на них права собственности, т.е. права владеть, использовать, распоряжаться ими. Есть сделки, тоже означающие переход прав собственности на недвижимое имущество от одного лица другому лицу, но которые совершаются вне сферы рынка, т.е. не являются сделкой покупки и продажи. Широко распространено мнение, что покупать и продавать можно только частную землю, т.е. участки, используемые на праве собственности, когда покупатель приобретает на купленную вещь полное право собственности в составе всех ее трех правомочий: владения, пользования и распоряжения.Отличает его от других рынков относительная сложность оформления сделок, поскольку продажа прав на земельные участки законодательно оговаривается рядом формальностей, условий и норм. Как правило, сделки с землей обеспечивают (юридически и организационно) специализированные структуры (службы земельного кадастра, землеустроительные организации, органы госрегистрации, земельные банки). Так если с одним и тем же земельным участком сделка совершается впервые, то он является объектом первичного рынка земельных участков. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.Земля представляет собой уникальный природный ресурс. В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами: а) спецификой данного объекта; Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести (т.е. не является результатом предшествующего труда); При оценке всегда следует учитывать возможность многоцелевого использования земли; При аренде участков в собственности государства, субъекта федерации или муниципалитета устанавливаются базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.В то же время нормативная цена за землю предусмотрена в целом ряде нормативных актов (в том числе в Законе РФ «О плате за землю»). Если проанализировать законодательство, определяющее порядок установления, и случаи применения нормативной цены и кадастровой оценки, то можно сделать вывод о различном назначении нормативной цены и кадастровой оценки. Нормативная цена была установлена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении общей собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка1. В соответствии с данным постановлением нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Нормативная цена также подлежит применению в случаях, если кадастровая стоимость земельного уча

Содержание

Введение

Глава 1.Теоретическая часть

1.1 Рынок земли

1.2 Особенности земельного рынка

1.3 Специфика земли как объекта оценки

1.4 Нормативная цена и кадастровая стоимость земли

1.5 Нормативно правовая база в области земельных отношений

1.6 Анализ наиболее эффективного использования земли

1.7 Порядок оценки земельного участка

1.8 Методика оценки рыночной стоимости земельных участков

Глава 2. Практическая часть

2.1 Основные факты и выводы

2.2 Задание на оценку

2.3 Сведения о Заказчике и об Оценщике

2.4 Допущения и ограничительные условия, используемые оценщиком

2.5 Применяемые стандарты оценочной деятельности

2.6 Основные понятия и определения, используемые в отчете

2.7 Вид стоимости объекта оценки

2.8 Порядок проведения оценочных работ

2.9 Описание местоположения объекта оценки: город Тула

2.10 Описание объекта оценки

2.11 Рынок недвижимости в городе Туле и Тульской области

2.12 Обзор земельного рынка Тульской области

2.13 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

2.14 Выбор подходов и методов оценки

2.15 Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом

2.16 Заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Заключение (подтверждение качества оценки)

Литература

Приложение А - Сопроводительное письмо

Приложение Б - Список документов, предоставленных заказчиком

Приложение В - Фотография объекта оценки

Приложение Г - Принт-скрины Интернет-страниц объектов аналогов

Приложение Д - Список документов, предоставленных оценщиком

Земля - основное богатство любого государства, один из важнейших показателей его ресурсного потенциала. Социально упорядоченное, научно-обоснованное и экономически эффективное использование земельных ресурсов и тесно связанных с ними других природных богатств - залог социально-экономического благосостояния и процветания, как отдельных регионов, так и России в целом.

В связи с проведением земельной реформы возникли новые земельные отношения, которые характеризуются наличием разных форм собственности, возможностью совершения сделок с землей, необходимостью обеспечения прав на компенсацию причиненного ущерба, связанного с изъятием земель.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения и иных государственных целей) и индивидуальную оценку единичных участков.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной территории.

Индивидуальная оценка единичных объектов собственности на конкретную дату осуществляется на основе «Закона об оценочной деятельности». Оба вида оценки представляют собой систематизированные методы расчета стоимости на основе анализа рынка. Оценка земли в Тульской области проводится так же, как и на всей территории Российской Федерации.

Тульская область, как административная единица Российской

Федерации, расположена в центре Восточно-Европейской (Русской) равнины, занимая ее северо-восточную часть. Область граничит на севере и северо-востоке с Московской, на востоке с Рязанской, на юго-востоке и юге с Липецкой, на юге и юго-западе с Орловской и на западе и северо-западе - с Калужской областями.

Рельеф представляет собой пологоволнистую равнину, пересеченную долинами рек, балками и оврагами. Встречаются карстовые формы рельефа - провальные воронки, котловины, подземные пустоты, пещеры (близ Венева) с длинными ходами, красивыми высокими гротами, покрытыми кальцитовыми натеками. Высшая точка поверхности - 293 метра.

Климат умеренно континентальный, характеризуется умеренно холодной зимой и теплым летом. Средняя температура января -10OC, июля 20OC. Годовое количество осадков изменяется от 575 мм на северо-западе до 470 мм на юго-востоке.

Леса занимают около 13% территории, 2,91 тыс. км2 и представлены в основном лиственные (дуб, береза, осина и др.). По границе с лесостепью проходит полоса широколиственных лесов (дубравы с липой, кленом, ясенем, ильмом и др.), известная под названием «тульских засек».

Почвенный фонд Тульской области

Почвы Доля площади, %

Дерново-подзолистые преимущественно мелко- и неглубокоподзолистые 5,5

Дерново-подзолистые иллювиально-железистые 1,7

Светло-серые лесные 15,2

Серые лесные 11,1

Темно-серые лесные 7,6

Черноземы оподзоленные 20,1

Черноземы выщелоченные 27,4

Лугово-черноземные выщелоченные 6,3

Пойменные кислые 5,1

Итого 100

При совершении каких-либо сделок с объектами недвижимости трудно обойтись без оценки этих объектов. Сделки могут быть самыми разными, например, купля-продажа.

Договор купли-продажи - это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. (п. 1. ст. 454 ГК РФ).

Договор купли-продажи является генеральной договорной конструкцией (пункт 1 главы 30 ГК РФ). В главе 30 выделяются виды договора купли-продажи: договор розничной купли-продажи, договор поставки, договор поставки для государственных или муниципальных нужд, договор контрактации, договор энергоснабжения, договор продажи недвижимости, договор продажи предприятия.

Договор купли-продажи создает у лиц, подписавших его, взаимные права и обязанности.

Исходя из определения договора купли-продажи, предусмотренного в ГК РФ, предметом договора является вещь (товар). Таким образом, данная договорная модель ориентирована, прежде всего, на возмездное отчуждение в вещные право материальные объекты. Вместе с тем, конструкция договора купли-продажи может применяться также для регулирования отношений по отчуждению имущественных прав (п.4. ст. 454 ГК РФ). Имущественные права подразделяются на три основных группы: вещные, обязательственные и исключительные. Отчуждение вещных прав по договору купли-продажи очевидно невозможно в силу того, что это противоречит природе этих прав (п.4. ст.454 ГК РФ). Так, к примеру, право собственности характеризуется качеством следования за вещью и эта связь неразрывна. Одним из исключений может являться отчуждение доли в праве общей собственности. Для отчуждения исключительных прав существуют собственные правила (например, лицензионный договор). Отчуждению же прав обязательственной природы по модели купли-продажи препятствий нет. Договор купли-продажи является возмездным, двусторонним, взаимным и консенсуальным договором.

Одним из главных преимуществ, при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующие документы.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта, ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Аттестационная работа состоит из теоретической и практической части. В теоретической части раскрываются вопросы, связанные с особенностями земельно-имущественных отношений в Российской Федерации, показывается нормативно-правовая база в области земельных отношений, дается методика оценки рыночной стоимости земельных участков. Практическая часть представлена в виде отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Цель работы: определить рыночную стоимость земельного участка для предоставления объективной ценовой информации, необходимой для купли-продажи, а также закрепить знания и навыки, полученные при изучении курса «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».