Оценка стоимости объекта недвижимости - Курсовая работа

1.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.1 Определение полной восстановительной стоимости здания4.2 Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов5.1 Потенциальный валовой доход от аренды здания Действительный валовой доход от аренды здания Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имуществоОчевидно, что в настоящее время рынок недвижимости играет важную роль в решении не только социальных проблем общества, но и развитии реального сектора экономики, оживлении инвестиционного процесса, макроэкономической стабильности. В условиях жесткой конкуренции обоснованные экономические решения должны приниматься на основе анализа имеющейся информации, быть рациональными и доказуемыми, при этом требуются расчеты, связанные с прогнозами развития рынка недвижимости.недвижимость земля оценкаТекущее использование здания: Здание сдается в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 0,758 тыс. руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 0,458 тыс. руб. в месяц. В этот период здание закрывается на ремонт. Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % - для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % - для второго года; 24,0% - для третьего года; 25,0 % - для четвертого и для пятого года.Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта.Для удобства делового оборота офисы принято относить к той или иной категории. Присвоение класса в определенной степени субъективно и производится с учетом следующих характеристик помещений: расположение, тип здания, год постройки, права, управление зданием, конструктивные решения, межэтажные перекрытия, окна, планировка и отделка, инженерные системы, системы кондиционирования и вентиляции, телекоммуникации, парковка, лифты, охрана, инфраструктура. Так как в данной курсовой работе внимание уделяется офису принадлежащему к классу В, целесообразно дать подробное описание данного класса. Результаты исследования, проведенного отделом маркетинга ОАО «Теплоприбор», показали, что арендные ставки на офисные помещения с 2011 года значительно увеличились: на офисы класса А - на 8%, класса В - на 29%, класса В- - на 20%, класса С - на 12%, класса D - на 11%. По состоянию на конец 2012 года по классу А средняя доля вакантных помещений составляет около 15%, по классу В -5%, по классу В - 3%, по классу С - 21%, что является хорошим показателем заполняемости офисных центров в Челябинске и востребованности офисных помещений класса В и В-.Полная восстановительная стоимость здания VR определяется по формуле: VR=CD CI P (2), где: CD - прямые затраты, тыс. руб.; Прямые затраты рассчитываются по формуле: (3), где: - прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.; Косвенные затраты рассчитываются по формуле: CI = CD * 0,4 (4) Предпринимательская прибыль рассчитывается по формуле: Р = (CI CD)*0,35 (5) Для определения физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни.Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки. Величина корректировки по каждому фактору и каждому объекту записывается в таблицу 5 либо со знаком ( ), если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый, либо со знаком (-), если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый. Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц: Объект А: (1,33/2)*3=1,995Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания. Начиная со второго года арендная плата будет ежегодно расти на 10,0 %. Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле: EGI = PGI * k, (14) где: k - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей). Так же нужно учитывать то, что в первый год ежемесячные расходы рассчитываются для 9 месяцев (1-е три месяца - ремонт), для остальных лет - 12 месяцев. Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % - для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % - для 2-го года; 24,0% - для третьего года; 25,0 % - для четвертого и для пятого года.В результате полученных

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

I. ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ

1.1 Краткая характеристика объекта оценки

1.2 Цель оценки