Оценка стоимости недвижимости - Курсовая работа

Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. Вместе с тем возрастает актуальность и востребованность независимой оценки стоимости объектов недвижимости. 4. рассчитать оценку стоимости недвижимости тремя подходами (сравнительным, затратным и доходным); 5. провести согласование результатов оценки, полученных тремя подходами. экономика недвижимость оценка Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям: Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст.2. стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров; 5. стоимость объекта оценки при существующем использовании-стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования; 8. ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов; 9. утилизационная стоимость объекта оценки-стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки; 10. специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.По данным Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», на рынке торговых площадей продолжается период выравнивания средних удельных цен. Аналитики «Сибакадемстрой Недвижимость» отмечают, что по сравнению с докризисным максимумом средняя цена предложения снизилась на 32%. Согласно мониторингу «Сибакадемстрой Недвижимость», средняя арендная ставка предложения торговых площадей в аренду в 3 квартале 2010 года составила 1057 рублей, что на 3,7% меньше, чем в прошлом квартале. При этом помещения в торговых центрах (в среднем) представляют меньший интерес при продаже. 3.Оцениваемая недвижимость площадью 320 м2 расположена в районе средней отдаленности от центра города, материал стен объекта - кирпич, состояние помещение можно охарактеризовать, как среднее.Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналогов должны быть внесены поправки. Расчеты поправок следует проводить в относительных показателях (долях), при этом нужно придерживаться следующего правила: если оцениваемый объект лучше аналога по какому - либо параметру (местоположение, материал стен, состояние помещения), то поправка по этому параметру, вносимая в цену аналога, будет больше единицы. 1.Первые три аналога А1, А2, А3 не отличаются от объекта оценки по местоположению, следовательно поправок по этому пункту не будет (1). 2.Объект оценки находится в районе средней отдаленности, а аналог А4 в отдаленном районе, поэтому разница в ценах составляет 15 %. 4.Объект оценки находится в районе средней отдаленности, а аналог А7 в центре города, поэтому разница в ценах составляет 10 %.Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка (Сз) и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа (формулы (2,3,4,)). Расчет осуществляется по формуле: Сзп = Сз ПСВ (ПСЗ) - ?Износ, (2) где СЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. руб.; Для определения площади земли требуется схематично начертить расположение здания на земельном участке с указанием размеров нежилого помещения (16?20) и земельного участка (плюс 2 м от кромки здания). При определении стоимости нового строительства улучшений (восстановительной стоимости или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Внешний (экономический) износ - потеря стоимости изза влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т. д.).Определение стоимости оцениваемой недвижимости выполняется по формуле: Спд = ЧОД / СК, (5) где Спд - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. руб.; ЧОДІ - чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб.; Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта. Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. Расчет чистого оп

Содержание

Введение

1. Правовые основы оценочной деятельности

2. Общая характеристика объекта оценки

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

4. Оценка стоимости недвижимости тремя подходами

4.1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

4.2 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

4.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

5. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами

Заключение

Список использованных источников

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Актуальность данной работы состоит в том, что рынок недвижимости России продолжает стремительно развиваться. Вместе с тем возрастает актуальность и востребованность независимой оценки стоимости объектов недвижимости. На основе независимой оценки обеспечивается защита имущественных прав собственника.

Целью курсовой работы является: 1. закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы;

2. проведение расчетов по определению стоимости недвижимости.

Задачи курсовой работы: 1. рассмотреть правовые основы недвижимости и оценочной деятельности;

2. дать общую характеристику объекта оценки;

3. определить анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;

4. рассчитать оценку стоимости недвижимости тремя подходами (сравнительным, затратным и доходным);

5. провести согласование результатов оценки, полученных тремя подходами. экономика недвижимость оценка

1. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности

Недвижимое имущество как объект прав и объект оценки

Недвижимость - одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое».

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям: Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. Согласимся с исследователями, подчеркивающими, что «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством».

Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).

В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).

Обратимся к легальному определению недвижимости. Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Оценочная деятельность

Оценочная деятельность - совокупность отношений юридического, организационного и иного характера, в которые вступают ее участники (включая отношения, складывающиеся в процессе проведения оценки, обучения, лицензирования экспертов по оценке, осуществления контроля за их деятельностью и применению мер ответственности в случае нарушения норм законодательства по оценке).