Понятие и признаки недвижимого имущества. Факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке недвижимости. Рыночные методы оценки, которые помогают выгодно распоряжаться недвижимым имуществом. Анализ оценки стоимости недвижимости затратным методом.
2.1 Сущность затратного метода оценки недвижимости4. ЗадачаСуществует множество определение сущности недвижимости, но все они близки по содержанию и отличаются только по незначительным нюансам. Недвижимость - это «земля как физический объект и все то, что с ней прочно связано (находиться на ней)» (Харррисон Г. Недвижимость (zealty, zeal estate) - недвижимое имущество - участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: Земельные участки; Обособленные водные объекты и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.Рыночная стоимость недвижимости - наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. · В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода: метод сравнения, затратный метод, метод капитализации доходов. · В основе затратного метода лежит оценка недвижимости на основе определения ее стоимости как строения. Расчет этой стоимости складывается из: стоимости здания (стоимости его модернизации или восстановления) минус предполагаемый или установленный физический и моральный износ, плюс стоимость земельного участка. В первую очередь, аудитор определил экономическую стоимость элементов активов.
План
Содержание
Введение
1. Оценка недвижимости
1.1 Сущность недвижимости
Вывод
4. ЗадачаВ результате исследования, проведенного в данной работе, можно сделать следующие выводы: · Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.
· В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода: метод сравнения, затратный метод, метод капитализации доходов. Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.
· В основе затратного метода лежит оценка недвижимости на основе определения ее стоимости как строения. Расчет этой стоимости складывается из: стоимости здания (стоимости его модернизации или восстановления) минус предполагаемый или установленный физический и моральный износ, плюс стоимость земельного участка.
· Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем.
· Оценка недвижимости - это определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения полностью зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки.
Задача
Условие задачи
При определении ликвидационной стоимости предприятия оценщик пригласил аудитора. В первую очередь, аудитор определил экономическую стоимость элементов активов. При этом были определены условия реализации данных элементов активов, в т. ч.: - цена каждого элемента;
-сроки реализации;
-комиссионное вознаграждение реализатору.
Результаты этой оценки приведены в таблице 2.
Кроме того, определена экономическая стоимость элементов пассивов (табл. 2).
Требуется определить: - ликвидационную стоимость элементов активов;
- экономическую стоимость долгосрочных и краткосрочных пассивов;
- долю ликвидационной стоимости проданных активов в суммарной экономической стоимости активов и процент нереализуемой при ликвидации экономической стоимости активов;
- отношение НМА и гудвилла к ликвидационной стоимости предприятия.
Решение: Таблица 1
Исходные данные для расчета рыночной стоимости обязательств фирмы
Вариант Общая задолжность Зо, млн. рубл. Заемные средства Зср., млн. руб. Краткосрочная задолжность Крз, млн. руб. Доходы будущих периодов Бд, млн. руб.
13 2505 980 1960 440
1. Сумма элементов краткосрочных пассивов: Пкр = Зср Кр. з. Бп =980 1960 440=3380
2. Период времени n=1,5 года, эффективная ставка i=0,4 (40%).
Таблица 2
Расчет ликвидационной стоимости активов
Элементы актива Экономическая сто- Условия реализации имость, млн. руб. Цена, млн. руб. Срок, мес. Комиссионные % (отн. ед.) Ликвидационная сто-ть активов, млн. руб.
1 2 3 4 5 6
Нематериальные активы 220 Не входят в ликвидационную стоимость - - -
Гудвилл 2480 Не входят в ликвидационную стоимость - - -
Элементы пассива Экономическая стоимость, млн. руб. Рыночная стоимость обязательств фирмы, млн. руб.
Долгосрочные пассивы 1518 1518
Краткосрочные пассивы, в т. ч.: 3380 3380
Заемные средства 980 980
Кредиторская задолженность 1960 1960
Доходы будущих периодов 440 440
Итого 4898 4898
Ликвидационная стоимость предприятия = [Чистая стоимость проданных активов] - [Рыночная стоимость обязательств фирмы] = 12123,07- 4898 = 7225,07
Га - гудвилла - 2480 млн. руб.
Аб,а - актива баланса - 14315 млн. руб.
Чистая прибыль обеспечиваемая гудвиллом предприятия равна: Пч,г = Га- Аб, а* С ср,к = 2480 - 14315 * 0,15 = 332,75 млн. руб.
Экономическая стоимость гудвилла равна: Эг = Пч,г / Сср.к = 332,75/0,15 = млн. руб.
Текущая стоимость долга равна:
Ст,о = Зо / (1 i)n = 2505/(1 0,4)1,5 = 1518
Ликвидационная стоимость элементов актива в табл. 2 определяется следующим образом: - Здания: Лст, з = Эст, з* (1- Кз) * (1 i )-Тз/12 = 4170*(1-0,05)*(1 0,4)-6/12 = =3327,66
- Машин и оборудования: Лст, м.о = Эст, м.о* (1- Км.о) * (1 i )-Tm.о/12 = =3780*(1-0,07)*(1 0,4)-3/12 = 3199
- Долгосрочных финансовых вложений: Лст, д.ф = Эст, д.ф* (1- Кд.ф) * (1 i )-Тд.ф/12 = 1245*(1-0,02)*(1 0,4)-1/12 = 1183
Таким образом ликвидационная стоимость предприятия в данном случае будет равна: Лст,пр. = 12123,07 - 4898 = 7225,07 млн. руб.
Эта сумма будет распределяться акционерами при ликвидации данного бизнеса. Доля ликвидационной стоимости активов в суммарной экономической стоимости активов: Дл.а = ( Лст.а./Эст.а)*100% = (12123,07/16795)*100% = 72%
Эст.а = ст.к. =16795
Таким образом приликвидации предприятия не реализуется 72% экономической стоимости активов. При этом отношение НМА и гудвилла к ликвидационной стоимостисоставляет, суммарно: Онма.г =( Энма Эг)/Лст.пр *100%=( 220 480)/7225,07*100% = 37%
Список литературы
Введение
С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка. Оценка стоимости объекта строительства является одной из наиболее важных частей инвестиционного проекта. От нее в большей степени зависит экономическая эффективность инвестиционного проекта, поскольку точность определения стоимости напрямую будет влиять на такие показатели, как различные виды доходов и сроков окупаемости. И здесь необходимо добиться оптимального соотношения между доходами и затратами.
На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, так как недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.
В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.
В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью. Оценка рыночной стоимости здания является первым пунктом в прогнозе доходов. недвижимость имущество оценка
1.Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости: Для вузов» // М.: Финансы и статистика, 2004 г.
Лозебо А. “О правах собственности на недвижимое имущество” // Экономическая газета; № 4, 1996 г.
Нагаев Р.Т. «Недвижимость: Энциклопедический словарь» // Идел-Пресс, 2003 г.
Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. «Рыночная оценка имущества города» // М.: ЮНИТИ, 2003 г.
«Оценка рыночной стоимости недвижимости», Под общей редакцией Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998 г.
«Оценка недвижимости» // Сергеев И.В. Организация и финансирование инвестиций. - М., 2000 г.
Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости» // М.: ЮНИТИ, 2002 г.
Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». М.: Дело 1997 г.
Хамин Д., Юрков Д. “Рынок недвижимости глазами риэлторов”// Экономика и жизнь; № 3, 1997 г.
Хикс Д.Р. Стоимость и капитал. М.: Прогресс, 1993г.
«Экономика и управление недвижимостью» Под общей редакцией П.Г. Грабового, М.: «АСВ», 1999 г.
«Экономика недвижимости», Под редакцией Ресина В.И. М.: Дело,1999г.
Размещено на .ru
Вы можете ЗАГРУЗИТЬ и ПОВЫСИТЬ уникальность своей работы
