Оценка стоимости недвижимости: теория и практика - Учебное пособие

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения. Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни. В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики. кадастровой оценки для целей налогообложения объектов недвижимости - зданий и земельных участков; Авторами систематизирован накопленный опыт оценки объектов недвижимости, а также предложена методика составления отчета об оценке стоимости недвижимости.130) дается четкое определение термина недвижимая вещь: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, здания, сооружения». Итак, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат Государственной регистрации, включает: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Здесь к объектам, относящимся к недвижимости, добавлены жилые и нежилые помещения, кондоминиумы. Таким образом, необходимо различать понятие недвижимости (недвижимого имущества) как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности, включающей, кроме материальных объектов, интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты. Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.Спрос - количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Полезность - способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.При осуществлении оценочной деятельности в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда: · одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; · цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока сто

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие недвижимости

1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

1.3 Основные виды стоимости недвижимости

1.4 Основные принципы оценки недвижимости

1.5 Виды оценки недвижимости

1.6 Этапы оценки недвижимости

1.7 Подходы к оценке недвижимости

1.8 Оценка земли

1.8.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

1.8.2 Оценка эффективности использования городских земель

1.8.3 Методы оценки земли

Глава 2. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Общие сведения о процессе оценки стоимости недвижимости

2.2 Отчет об оценке недвижимости

2.3 Этапы составления отчета об оценке стоимости объекта недвижимости

ЗАДАНИЯ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ПРИЛОЖЕНИЯ