Изучение сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости. Описание методики оценки по выбранному объекту недвижимости. Анализ оценки стоимости недвижимости и дефиниции рыночной стоимости объекта на примере гостиницы "Калуга".
Гостиница - это определенный тип недвижимости, при котором эксплуатация объекта напрямую связана с самой собственностью, поэтому при оценке гостиниц бывает сложно разграничить. Затруднения возникают при определении части стоимости гостиницы, которая связана с меблировкой, обстановкой, ресторанами, услугами. Актуальность выбранной темы проекта определена тем, что оценка гостиниц представляет собой трудоемкий процесс, при котором необходимо обращаться к помощи специалистов со знанием всевозможных ценообразующих факторов. Целью работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки мобильности на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и проведения расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и вероятную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным снабжением доходного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Определение рынка недвижимости как устройства эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Таким образом, несмотря на то, что гостиницы обычно считаются недвижимостью, при оценке они все же рассматриваются и как недвижимость, и как бизнес. В случае если гостиница предоставляет полный набор услуг, сюда, кроме дохода от сдачи номеров, входят: доходы от ресторанов, баров, кафе, доходы от услуг телефонной связи, услуг прачечной, услуг по организации конференций, доходы бизнес центра, фитнес центра и от сдачи в аренду торговых помещений.Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. имущества России от 07.03.2002 № 568-р: «Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный - к земле не применим, сравнительный и доходный подходы к оценке.В условиях незавершенной приватизации государственных предприятий, а иногда и при повторных продажах наблюдается явная тенденция к существенному занижению действительной стоимости приватизируемых и перепродаваемых предприятий. По разным причинам задерживается начало процесса нормальной массовой оценки и последующей продажи урбанизированных, сельскохозяйственных и других земельных угодий отечества. недополучение изза границы крайне необходимых народному хозяйству инвестиций, задерживается приход в страну передовых технологий производства товаров и продуктов массового потребления, самых последних достижений научно-технического прогресса в мире; Практике занижения оценок стоимости приватизируемых, продаваемых впервые либо перепродаваемых предприятий в значительной степени способствуют перечисленные выше недостатки используемых оценщиками этих объектов рекомендуемых сегодня методов доходного подхода к определению их стоимости.
Введение
Гостиница - это определенный тип недвижимости, при котором эксплуатация объекта напрямую связана с самой собственностью, поэтому при оценке гостиниц бывает сложно разграничить. Затруднения возникают при определении части стоимости гостиницы, которая связана с меблировкой, обстановкой, ресторанами, услугами.
Актуальность выбранной темы проекта определена тем, что оценка гостиниц представляет собой трудоемкий процесс, при котором необходимо обращаться к помощи специалистов со знанием всевозможных ценообразующих факторов.
Целью работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки мобильности на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и проведения расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.
Задачи исследования: Рассмотрение основных аспектов оценки недвижимости;
Изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного метолов оценки недвижимости;
Описание методики оценки по выбранному объекту недвижимости;
Сведения полученных стоимостных показаний в итоговую оценку стоимости недвижимости и дефиницию рыночной стоимости объекта на примере гостиницы «Калуга».
Объект исследования - гостиница «Калуга» город Калуга.
Предмет исследования - методика оценки объекта недвижимости при помощи метода капитализации доходов, с целью определения его текущей рыночной стоимости.
Практическая значимость работы связана с тем, что оценка недвижимости это особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества. И в то же время это необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений организации проектов строительства, объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в уставной капитал. недвижимость оценка гостиница
Вывод
В заключение работы по итогам проведенного исследования сделаем следующие выводы.
В условиях незавершенной приватизации государственных предприятий, а иногда и при повторных продажах наблюдается явная тенденция к существенному занижению действительной стоимости приватизируемых и перепродаваемых предприятий. По разным причинам задерживается начало процесса нормальной массовой оценки и последующей продажи урбанизированных, сельскохозяйственных и других земельных угодий отечества.
Экономические и социальные последствия такой недооценки более чем серьезны: искусственно занижаются размеры национального богатства страны;
недополучение изза границы крайне необходимых народному хозяйству инвестиций, задерживается приход в страну передовых технологий производства товаров и продуктов массового потребления, самых последних достижений научно-технического прогресса в мире;
высокая инфляция денежных средств;
замедленные темпы экономического развития и экономического роста народного хозяйства;
низкий уровень благосостояния народа;
невыход из рядов стран третьего мира при наличии объективных возможностей для преодоления отставания в развитии и перехода в группу наиболее развитых стран мира.
Практике занижения оценок стоимости приватизируемых, продаваемых впервые либо перепродаваемых предприятий в значительной степени способствуют перечисленные выше недостатки используемых оценщиками этих объектов рекомендуемых сегодня методов доходного подхода к определению их стоимости. Грубая недооценка стоимости средних и особенно крупных предприятий рано или поздно может привести к признанию итогов приватизации таких предприятий или торговых сделок по их купле-продаже недействительными с последующей переоценкой тех цен, по которым они были проданы другим владельцам. Методы доходного подхода к определению стоимости всех видов недвижимости разрабатывались в те времена, когда земля считалась общенародной собственностью и поэтому не оценивалась и не продавалась. Несметное богатство страны не имело стоимости и не участвовало в хозяйственном обороте, что в прежние годы и сегодня остается одной из самых главных причин нашей бедности, серьезного экономического отставания от многих других стран мира, в которых не было такого отношения к земельному вопросу. Несмотря на многочисленные и серьезные недостатки, используемые сегодня методы доходного подхода достаточно жизнеспособны, заслуживают существования, применения на практике и развития путем доработок
Список литературы
Антонов В.П. Оценка стоимости земельных участков. - Владимир: Русская оценка, 2006. - 192 с.
Харисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. - М.: ИНФРА-М, 2007. - 680 с.
Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2006. - 657 с.
Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистка, - 557 с.
Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. - СПБ.: Питер, 2000. - 386 с.
Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2007. - 146 с.
Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. - М.: ИНФРА-М, 2005. - 543 с.
Оценка недвижимости. Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2004. - 496 с.
Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие./ Под ред. В.А. Прорвича. - М.: Экономика, 2004. - 776 с.
Ревуцкий Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). - М.: Аудит и финансовый анализ. - 515 с.
