Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости в г. Москве на вторичном рынке - Дипломная работа

Оценка недвижимости представляет собой одно из наиболее востребованных сфер рыночной экономики, т.к. надежная оценка необходима для рационального использования собственности, обеспечения доступа к финансовым ресурсам и взаимодействия с другими рынками капитала. Недвижимость может использоваться для удовлетворения насущных потребностей человека и его деятельности; она является привлекательной для инвестирования с целью получения дохода и может служить надежным средством обеспечения кредита. Для того чтобы разумно распорядиться этим богатством его собственнику - гражданину, предприятию, территориальной общине или государству, - необходимо знать за какую денежную сумму можно продать или сдать в аренду объект недвижимости, либо использовать его в качестве залога. Именно с этой целью и осуществляется оценка, направленная на определение стоимости недвижимого имущества, т.е. той денежной суммы, за которую может состояться смена собственника, условий собственности или условий использования собственности. Кроме того, оценка в обязательном порядке используется для целей налогообложения и бухгалтерского учета объектов недвижимости.Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации. В нем даны формулировки оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих различных объектов. Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда. Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, доступу к информации; на коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов; а также право на отказ от оценки. Законом определены обязанности оценщика, который должен соблюдать федеральный закон и принятые на его основе нормативные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при: · приватизации; Рыночная стоимость - наиболее вероятная денежная сумма, по которой данный объект оценки может быть передан новому собственнику на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; В отличие от рыночной стоимости на цену объекта недвижимости, как правило, влияет множество субъективных факторов: ограничение во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, неинформированность продавца или покупателя о рынке, условиях продажи, их настроение на момент совершения сделки купли-продажи. Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая стоимость - стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита.Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика - от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах. Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование. Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки. Постановка задания на оценку в соответ

Оглавление

Введение

Глава 1. Методические основы оценки недвижимости

1.1 Правовое обеспечение оценочной деятельности

1.2 Цели и принципы оценки

1.3 Этапы оценки объектов недвижимости

1.4 Подходы и методы оценки

1.5 Факторы, влияющие на стоимость жилья

Глава 2. Рынок жилой недвижимости в городе Москве

2.1 Особенности рынка жилой недвижимости

2.2 Этапы застройки Москвы и типы домов

2.3 Развитие отечественного рынка недвижимости

2.4 Современный рынок жилой недвижимости Москвы

Глава 3. Определение рыночной стоимости квартиры, находящейся по адресу: г. Москва, Керамический пр-д, д. 51, к. 1

3.1 Общие сведения

3.2 Анализ объекта оценки и его окружения

3.3 Анализ местоположения объекта оценки

3.4 Определение рыночной стоимости объекта

3.5 Согласование результатов оценки

3.6 Итоговое заключение о стоимости

Заключение

Список использованных источников

Оценка недвижимости представляет собой одно из наиболее востребованных сфер рыночной экономики, т.к. надежная оценка необходима для рационального использования собственности, обеспечения доступа к финансовым ресурсам и взаимодействия с другими рынками капитала.

Институт профессиональной оценки объектов недвижимости в нашей стране начал формироваться в 1992-1993 гг. и продолжает развиваться в настоящее время.

Недвижимость может использоваться для удовлетворения насущных потребностей человека и его деятельности; она является привлекательной для инвестирования с целью получения дохода и может служить надежным средством обеспечения кредита. Однако одного понимания, что недвижимость имеет большую ценность недостаточно. Для того чтобы разумно распорядиться этим богатством его собственнику - гражданину, предприятию, территориальной общине или государству, - необходимо знать за какую денежную сумму можно продать или сдать в аренду объект недвижимости, либо использовать его в качестве залога.

Именно с этой целью и осуществляется оценка, направленная на определение стоимости недвижимого имущества, т.е. той денежной суммы, за которую может состояться смена собственника, условий собственности или условий использования собственности. Оценка стоимости сегодня является неотъемлемым элементом при совершении гражданско-правовых сделок, принятии инвестиционных решений, при управлении территорией и территориальном планировании. Кроме того, оценка в обязательном порядке используется для целей налогообложения и бухгалтерского учета объектов недвижимости.

Одной из наиболее распространенных операций с недвижимостью, где востребованы оценочные технологии, являются процессы купли-продажи объектов. В целом, купля-продажа недвижимости более сложный процесс, чем покупка обычного товара. Она предполагает юридическое оформление сделки, заключение договора и государственную регистрацию. Кроме того, условия этой сделки регулируются не только мнениями сторон, но и законами государства в части землепользования, градостроительства и охраны окружающей среды.

Оценка недвижимости представляет собой процесс определения стоимости недвижимого имущества на конкретную дату в соответствии с установленной процедурой и является результатом практической деятельности оценщика.

Главной целью исследования является оценка стоимости квартиры на вторичном рынке г. Москвы.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: - раскрыть методические основы оценки недвижимости;

- проанализировать рынок жилой недвижимости г. Москвы на вторичном рынке;

- провести анализ объекта недвижимости и его окружения.

Объект исследования: квартира по адресу: г. Москва, Керамический проезд, д. 51, к. 1.

Предмет исследования: экономические основы определения рыночной стоимости квартиры.

В работе использовались такие методы исследования как: - экономико-статистический метод;

- расчетно-конструктивный метод;

- монографический метод.