Принципы оценки недвижимости и их классификация. Факторы, влияющие на стоимость: полезность, дефицит, покупательная способность. Оценка объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах. Специфика земельного участка как объекта оценки.
В теории стоимости сформулировано четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность. Данные факторы проявляются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функционирования. · Принцип вклада означает, что стоимость каждой конкретной составляющей недвижимости соответствует ее вкладу в стоимость целого объекта недвижимости либо величине, на которую уменьшается общая стоимость, при отсутствии данного компонента в недвижимости. · Принцип рыночного соответствия предполагает, что недвижимость имеет стоимость при условии, что ее характеристики соответствуют спросу конкретных рынков. Направление использования недвижимости в данном районе должно отвечать спросу по большому спектру факторов, включая экономические обстоятельства, предпочтения владельцев, действующие нормы зонирования и регулирования землепользования и др.Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями: а) Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличии от других объектов недвижимости; б) При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли: · как основного средства производства. в) Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход. Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы: В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать: · расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель; · доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.В России он получил распространения при оценке свободных земельных участков, земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж и переноса. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация: · титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, обременения и сервитуты;Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимость всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли. При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки. Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы.Складские помещения, сдаваемые в аренду, приносят организации ежегодный доход в размере 50000 руб. Договор аренды предусматривает неизменность платежей и составлен на 5 лет. Рассчитать стоимость объекта недвижимости: 1. прямолинейным методом (методом Ринга); Решение: 1) Общая формула
План
Содержание
1. Классификация принципов оценки недвижимости. Принципы, связанные с рыночной средой
2. Оценка земли. Методы оценки земли
2.1 Специфика земельного участка как объекта оценки
2.2 Доходный подход к оценке земельных участков
2.3 Сравнительный подход к оценке земельных участков
2.4 Затратный подход к оценке земельных участков
3. Задача
Список использованной литературы
1. Классификация принципов оценки недвижимости. Принципы, связанные с рыночной средой
Список литературы
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ, принят: ГД ФС РФ 21.10.1994: ред. 27.12.2009.
2. Закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 №135-ФЗ.
3. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности "Финансы и кредит"/ под ред. М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2010.
4. Методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости сельскохозяйственных угодий. - М.:ВНИЭТУСХ, 1997.
6. Петров, В.И. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности "Финансы и кредит"/ под ред. М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2007.
Размещено на .ru
Вы можете ЗАГРУЗИТЬ и ПОВЫСИТЬ уникальность своей работы
