Особенности использования метода качественного сравнения цен при проведении оценки. Оценка стоимости квартиры с использованием общего коэффициента капитализации. Чистый операционный доход. Согласование результатов и заключение о стоимости квартир.
Выбор данного метода обусловлен следующими причинами: оценка основывается на прямой рыночной информации, опубликованной в открытых источниках; для анализа доступно большое количество предложений к продаже квартир, что позволяет отобрать аналоги с достаточной степенью точности и в достаточном количестве; структура информации позволяет проводить параметрическое сравнение объектов по основным ценообразующим параметрам; представленная информация доступна для проверки посредством интервью с представителями риэлтерских компаний и анализа фотоматериалов, если они доступны. При определении рыночной стоимости квартиры Оценщик использовал цены предложений о продаже аналогичных квартир, которые на дату оценки были представлены в крупных московских агентствах недвижимости. Информация по аналогам получена оценщиком из открытых источников в сети Интернет, а также из интервью с сотрудниками риэлтерских компаний, выставивших предложение на рынок.
Введение
Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный.
Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход (ы) наиболее соответствует (ют) оцениваемому объекту.
1. Идентификация объекта
Земельный участок: свидетельство о государственной регистрации права, объект права - недвижимое имущество.
Почтовый адрес: Челябинская область, г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Суворова, д. 111.
Юридические права: Двухкомнатная квартира общей площадью 44,0 м2 является собственностью С.А. Васильевой (свидетельство о государственной регистрации)
Описание объекта
Расстояние до ТГ «Весна» Индивидуальным транспортом (5 мин)
Расстояние до ТРК «Континент» Индивидуальным транспортом (12 мин)
Внутренние сантехнические и электротехнические устройства
Отопление Да, центральное
Водоснабжение Да, центральное
Канализация Да, центральная
Электроосвещение Скрытая
Вентиляция 2 вентиляционные шахты (с/у, кухня)
Показатель Описание или характеристика показателя
Тип здания Многоэтажный жилой дом
Год постройки 1960
Материал наружных стен Ж/б панели
Материал перекрытий Ж/б пустотные плиты
Состояние здания (субъективная оценка) Удовлетворительное
Техническое обеспечение здания Централизованное холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, центральная канализация, электроснабжение, газоснабжение, приточно-вытяжная вентиляция
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж нет
Количество этажей в здании Пять
Состояние подъезда (субъективная оценка) Хорошее
Дополнительная существенная информация Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается
2. Сравнительный подход
Для проведения оценки с позиций сравнительного подхода оценщик выбирает метод качественного сравнения цен. Выбор данного метода обусловлен следующими причинами: оценка основывается на прямой рыночной информации, опубликованной в открытых источниках; для анализа доступно большое количество предложений к продаже квартир, что позволяет отобрать аналоги с достаточной степенью точности и в достаточном количестве; структура информации позволяет проводить параметрическое сравнение объектов по основным ценообразующим параметрам; представленная информация доступна для проверки посредством интервью с представителями риэлтерских компаний и анализа фотоматериалов, если они доступны.
При определении рыночной стоимости квартиры Оценщик использовал цены предложений о продаже аналогичных квартир, которые на дату оценки были представлены в крупных московских агентствах недвижимости.
Информация по аналогам получена оценщиком из открытых источников в сети Интернет, а также из интервью с сотрудниками риэлтерских компаний, выставивших предложение на рынок. В каждом конкретном случае оценщик приводит источник информации и, в случае, если страница может быть изменена или удалена, - распечатки Интернет-страниц. Личный осмотр сопоставимых объектов-аналогов оценщиком не проводился.
В качестве единицы сравнения оценщик выбирает 1 кв.м., поскольку эта единица является общепринятой единицей сравнения на рынке квартир.
Для проведения оценки методом качественного сравнения цен были найдены следующие аналоги: Аналог 1. Двухкомнатная квартира, хрущевка, г. Магнитогорск, ул.Суворова, д.111, 3/5 этаж, 45/29/7 кв.м. Цена предложения 1 млн. 430 тыс. рублей. Предложение представлено компанией Ситистар. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: .
Аналог 2. Двухкомнатная квартира, хрущевка, г. Магнитогорск, ул. Суворова, д. 113, 4/5 этаж, 46/30/6 кв.м. Цена предложения 1 млн. 380 тыс. рублей. Предложение представлено компанией Ситистар. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: .
Аналог 3. Двухкомнатная квартира, хрущевка, г. Магнитогорск, ул.Суворова, д.114/2, 1/5 этаж, 46/30/6 кв.м. Цена предложения 1 млн. 340 тыс. рублей. Предложение представлено компанией Ситистар. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: .
Аналог 4. Двухкомнатная квартира, хрущевка, г. Магнитогорск, ул.Суворова, д.118/1, 1/5 этаж, 44/29/6 кв.м. Цена предложения 1 млн. 320 тыс. рублей. Предложение представлено компанией Ситистар. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: .
Аналог 5. Двухкомнатная квартира, хрущевка, г. Магнитогорск, ул.Суворова, д.114/6, 4/5 этаж, 43/28/6 кв.м. Цена предложения 1 млн. 250 тыс. рублей. Предложение представлено компанией Ситистар. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: .
Поскольку публикуемые цены предложений содержат, как правило, определенную величину скидки, которую продавец, при определенной настойчивости потенциального покупателя, готов ему предоставить, то для адекватного анализа таких цен необходимо сделать соответствующую поправку.
При определении величины поправки на уторговывание, оценщик опирался на работу [1], в котором авторы исследовали зависимость величины этой поправки от вида продаваемой или сдаваемой в аренду недвижимости и размеров населенного пункта, в котором эта недвижимость расположена.
Результирующая таблица с данными о рекомендуемых величинах поправок на уторговывание
Численность населенного пункта, тыс. чел. Жилая недвижимость, скидка, % Коммерческая недвижимость, скидка, % Промышленная и складская недвижимость, скидка, % Земельные участки, скидка, %
До 250 6 7 9 7
От 250 до 500 4 5 7 5
Свыше 500 2 3 5 3
Таким образом, для рынка жилой недвижимости г. Магнитогорск (население более 500 тыс. чел.) средняя поправка на уторговывание составит 2%.
Расчет скорректированной стоимости 1 кв. метра по выбранным аналогам приведен в следующей таблице: Расчет скорректированной стоимости 1 кв. м. площади по объектам - аналогам
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5
Цена предложения, руб. 1430000 1380000 1340000 1320000 1250000
Поправка на уторговывание, % 2 2 2 2 2
Скорректированная цена предложения, руб. 1401400 1352400 1313200 1293600 1225000
Общая площадь, кв.м. 45,0 46,0 46,0 44,0 43,0
Стоимость 1 кв.м., руб. 31142,2 29400 28547,83 29400 28488,37
Так как абсолютно одинаковых аналогов оцениваемой квартиры выявить не удалось, хотя были выбраны очень близкие аналоги, необходимо вносить корректировки на различия. Для корректировки цен предложений объектов-аналогов оценщик использует технику качественного сравнения цен.
Сравнивая объект оценки с каждым из объектов-аналогов, стрелкой обозначается направление корректировки, которая могла бы привести цену аналога к значению, соответствующему свойствам объекта оценки. Результирующая поправка будет иметь направление, совпадающее с направлением большинства корректировок. После ранжирования аналогов по направлению корректировок определяется диапазон, в котором должна находиться величина рыночной стоимости 1 кв. м. оцениваемой квартиры. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если аналогичный объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена (стрелка вниз), и наоборот, если аналог в чем-то уступает объекту оценки, его цена должна быть увеличена (стрелка вверх).
Данная техника корректировок выбрана оценщиком потому, что аналоги, по своим наиболее весомым ценообразующим факторам, близки с объектом оценки (насколько это возможно), а корректировка производится по менее весомым факторам и влияние этих отличий на определение стоимости объекта оценки не очень велико. Выбранные факторы сравнений и полученные корректировки обобщены в следующей таблице.
Стоимость 1 кв.м., руб. 31142,2 29400 28547,83 29400 28488,37
Ценообразующий фактор Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5
1.Качество прав
1.1. Вид права. Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
1.2.Обременения права. Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права) Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права) Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права) Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права) Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права) Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)
2. Условия рынка
4.1. Изменение цен во времени. Предложение о продаже было действительно на дату оценки Предложение о продаже было действительно на дату оценки Предложение о продаже было действительно на дату оценки Предложение о продаже было действительно на дату оценки Предложение о продаже было действительно на дату оценки
3. Местоположение
3.1. Близость к центрам деловой и социальной активности и рекреационным зона Объект находится в районе с хорошо развитой социальной инфраструктурой Объект находится в районе с хорошо развитой социальной инфраструктурой. Объект находится в районе с хорошо развитой социальной инфраструктурой. Объект находится в районе с хорошо развитой социальной инфраструктурой. Объект находится в районе с хорошо развитой социальной инфраструктурой Объект находится в районе с хорошо развитой социальной инфраструктурой.
3.2. Транспортная доступность объекта, состояние подъездных дорог. 3 мин. пешком. от трамвайной остановки «Куранты» . Подъезд на автомобиле хороший. 3 мин. пешком. от трамвайной остановки «Куранты». Подъезд на автомобиле хороший. 4 мин. пешком. от трамвайной остановки «Куранты». Подъезд на автомобиле хороший. 6 мин. пешком. от трамвайной остановки «Куранты». Подъезд на автомобиле хороший. 8 мин. пешком. от трамвайной остановки «Куранты». Подъезд на автомобиле хороший. 7 мин. пешком. от трамвайной остановки «Куранты». Подъезд на автомобиле хороший.
Корректировка на транспортную доступность объекта 1 1 0,99 0,98 0,98
3.3. Качество среды (экология). удовлетворительное удовлетворительное удовлетворительное удовлетворительное удовлетворительное удовлетворительное
3.4. Состояние окружающей застройки. Объект находится в жилом микрорайоне Объект находится в жилом микрорайоне Объект находится в жилом микрорайоне Объект находится в жилом микрорайоне Объект находится в жилом микрорайоне Объект находится в жилом микрорайоне
4.1.1. Тип дома (панельный, кирпичный, монолитный) Панельный Панельный Панельный Панельный Панельный Панельный
4.1.2. Этажность дома. 5 5 5 5 5 5
4.1.3. Техническое состояние жилого здания (новое, не требуется ремонт, требуется текущий ремонт, выборочный капитальный ремонт, комплексный капитальный ремонт, ветхое). Ремонт не требуется Ремонт не требуется Ремонт не требуется Ремонт не требуется Ремонт не требуется Ремонт не требуется
4.2.1. Этаж квартиры 3 3 4 1 1 4
Корректировка на этаж 1 0,99 0,98 0,98 0,99
4.2.2. Общая площадь, кв.м. При прочих равных, как правило, цена за 1 кв.м. в квартирах большей площади меньше. 44 45 46 46 44 43
4.2.3. Жилая площадь квартиры. При прочих равных условиях, квартиры с большей жилой площадью стоят несколько дороже 29 29 30 30 29 28
Корректировка на жилую площадь квартиры 1 1,2 1,2 1 0,98
4.2.4. Потребность в ремонте (отделка и оборудование). Потребность в ремонте приводит снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ. Ремонт не требуется Ремонт не требуется Требуется ремонт Ремонт не требуется Ремонт не требуется Ремонт не требуется
Корректировка на потребность в ремонте 1 0,98 1 1 1
4.2.5. Площадь кухни, кв.м. При прочих равных условиях, квартиры с большей кухней стоят несколько дороже. 6 7 6 6 6 6
Корректировка на площадь кухни 1,1 1 1 1 1
4.2.6. Расположение окон квартиры. Расположение окон квартиры (улица или двор) влияет на потребительскую привлекательность квартиры как жилого помещения. Квартиры с окнами, выходящими во двор, имеют пониженный уровень шума и загрязнения воздуха по сравнению с квартирами, чьи окна выходят на улицу. Как правило, квартиры с окнами во двор стоят несколько дороже (при прочих равных условиях). Окна во двор Окна во двор Окна во двор Окна во двор Окна во двор Окна во двор
4.2.7. Наличие балкона, лоджии. Балкон Балкон Балкон Отсутствует Отсутствует Балкон
Рыночная стоимость 1 кв.м жилого помещения составляет: (34256,42 34228,66 32571,80 27671,04 27086,60)/5 = 31162, 90 руб.
Теперь, умножая рыночную стоимость 1 кв. метра на общую площадь рассматриваемой квартиры, можно рассчитать рыночную стоимость всей квартиры: 31162,90 • 44 = 1371167,6 руб. Таким образом, рыночная стоимость рассматриваемой квартиры, определенная с помощью сравнительного подхода к оценке, составляет, округленно, 1370000 рублей.
3. Доходный подход
Использование объекта квартира
Потенциальный валовый доход (PGI), руб 28000
Потери изза вакансий, % от PGI 20,0
Действительный валовый доход (EGI), руб 22400
Операционные расходы (ОЕ), руб 5600
Налог на имущество, руб 138
Электроэнергия, руб 622
Теплоснабжение, руб 1452
Водоснабжение, руб 104
Расходы на эксплуатацию, содержание территории, обеспечение безопасности, руб 3284
Чистый операционный доход (NOI) 16800 квартира оценка стоимость доход
Оценка с использованием общего коэффициента капитализации
Стоимость квартиры на базе коэффициента капитализации определяется по формуле: V = , где - чистый операционный доход;
- общий коэффициент капитализации;
V - стоимость.
Коэффициент капитализации рассчитан по методу рыночных сравнений. Результаты расчета сведены в итоговую таблицу: Параметры Объекты сравнения
1 2 3
Цена продажи квартиры общая, руб 1320000 1340000 1380000
Чистый операционный доход, руб 16500 16650 16750
Коэффициент капитализации 0,0125 0,0124 0,0121
Степень аналогии 0,6 0,7 0,9
Средний коэффициент капитализации 0,012
Округленно коэффициент капитализации 1,2%
Комментарии к таблице: В качестве объектов аналогов были использованы объекты недвижимости аналогичного использования (квартиры).
Степень аналогии определялась по следующим основным критериям: -площадь квартиры;
-величина ЧОД;
-сегмент рынка недвижимости.
Таким образом: Чистый операционный доход (NOI), руб 16800
Коэффициент капитализации, Ro 0,012
Стоимость недвижимости V, руб 1400000
4. Затратный подход
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).
Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры - невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчет по «типовым» сметам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведет к большой погрешности в вычислениях.
Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путем его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.
Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчета.
5. Согласование результатов и заключение о стоимости квартир
При получении в результате проведенной оценки разных величин, необходимо согласовать результаты. Целью согласования результатов используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки. Подходы сравниваются по следующим критериям: Возможность отразить действительные намерения инвестора.
Качество полученной информации из различных источников.
Способность методов учесть конъюнктурные колебания и стоимость
Два подхода, использованные для расчета стоимости квартиры, дали следующие результаты: Наименование подхода Значение весового коэффициента Значение рыночной стоимости, руб
Сравнительный анализ продаж 0,55 1370000
Анализ доходности 0,45 1400000
Подход Стоимость, руб Вес Результат, руб
Сравнительный 1370000 0,55 753500
Доходный 1400000 0,45 630000
Итоговая рыночная стоимость, руб 1 1383500
Рыночная стоимость округленно, руб 1380000
Для уменьшения вероятности погрешностей оценки в данном отчете применяется округление рассчитанной величины стоимости по принципу оставления в числе количества определенного количества верных значимых цифр. Согласно правилу округления погрешность округления не превосходит единицы десятичного разряда, определяемого последней оставленной значимой цифрой. Учитывая большое количество факторов, вовлеченных в расчет, и качество исходных данных, округление результата, безусловно, оправдано.
По мнению оценщика, рыночная стоимость оценки недвижимости на дату оценки округленно составляет: 1 380 000 (один миллион триста восемьдесят тысяч) рублей.
Список литературы
1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату оценки.
2. Федеральные стандарты оценки ФСО №1-3.
3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие под редакцией Зарубина В.Н., Рутгайзер В.М. М., Дело, 1998.
4. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М., Русская Деловая Литература, 1998.
5. Прорвич В.А. “Основы экономической оценки городских земель”, М., Дело, 1999 г.
6. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. - М.: Дело, 1997.
7. Экономический анализ и оценка недвижимости. Е.С. Озеров: «МКС», С-П, 2007г.
8. Марчук А.А. «Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг». Журнал «Вопросы оценки», № 1 за 2007 г.
Размещено на .ru
Вы можете ЗАГРУЗИТЬ и ПОВЫСИТЬ уникальность своей работы
