Характеристика объектов оценки. Оценка объектов недвижимости затратным подходом. Оценка методом капитализации дохода. Оценка методом сравнения продаж. Согласование результатов оценки. Технология строительного производства.
9 Раздел 1. Характеристика объектов оценки. 11 1.1 Анализ экономической ситуации в Республике Беларусь. 11 1.2 Анализ столичного рынка недвижимости ( торговля , общественное питание ). 13 1.4 Описание объекта. Оценка объектов недвижимости затратным подходом. 17 2.1 Понятие рыночной стоимости . 17 2.3 Оценка земельного участка. 35 Раздел 3. Оценка методом капитализации дохода. 37 3.3 Определение потенциального валового дохода (PGI). 39 3.5 Определение операционных расходов (OE). 44 3.8 Методы определения нормы дисконтирования . 44 3.9 Дисконтирование денежных потоков . Оценка методом сравнения продаж . Методологические основы оценки сравнительным подходом. Исходная информация по объектам - аналогам . Оценка объектов недвижимости методом корректировок . 80 6.5 Контроль качества и приемка работ . Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Некоторые основные экономические показатели по Республике Беларусь на конец 2005 года представлены в таблице 1.1. USD Рост реального ВВП , % Сальдо госбюджета, % Внутренний государственный долг, в % к ВВП Внешний долг (совокупный),в % к ВВП Обменный курс, BYR/USD 29,5 9,2 -0,6 5,8 17,9 2152 Рост реального промышленного производства на конец декабря 2005 / начало 2006 гг. составил 10,4 % по сравнению с предыдущим периодом, при этом наибольший вклад в прирост внесли топливная промышленность(3,2%) и машиностроение(2,1%) , связанные с экспортом за рубеж.Что касается легкой и пищевой промышленности , то их вклад не столь значителен - 0,4% и 1,8% соответственно. В целом количество безработных сокращается и составляет 71,8 тыс. чел. в декабре 2005 г. по сравнению с 84,0 тыс. чел. в начале того же года. На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости г. Минска основное количество предложений помещений социально-общественного назначения не соответствует современному уровню. Отсюда - рост цен на них в среднем на 25-30% в год , при этом специалисты не видят в ближайшей перспективе возможности изменить сложившийся дисбаланс спроса и предложения. Сегодня - это отдельно стоящие или встроенные в жилые дома магазины, принадлежащие государству, либо частные торгово-выставочные центры, в которых помещения сдаются в аренду. Оценке подлежат:помещения кафе и помещения бара . Местоположение г. Минск, ул. Красная, 23 Целевое назначение земельного участка Эксплуатация промышленных зданий и сооружений Ценовая зона 2 Рельеф земельного участка Ровный Кадастровый номер земельного участка 500000000008000520 Юридические права на земельный участок Принадлежит на праве постоянного пользования ОАО «Полиграфический комбинат имени Я.Коласа» Государственный акт на земельный участок № 2801 от30.09.2001 г. окончание таблицы 1.2 Номер оценочной зоны основного здания 642 П1111 Стоимость 1 м2 участка земли в промышленной зоне, долл. Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. 2.2 Методологические основы оценки затратным подходом . Расчет стоимости земельного участка приведен в табл. 2.1 Таблица 2.1 Определение стоимости земельного участка объекта оценки в ценах на 1.01.2006г. №п/п Показатели Всего 1 Стоимость 1м.кв. участка земли, долл.США 95,99 2 оценочная зона П1111 3 Оценочная зона объекта оценки О1111 4 Коэффициент функционального зонировании для пром.зоны 0,48 5 Коэффициент функционального зонировании для общественных центров 0,90 6 Корректировка на функцию земельного участка объекта оценки 179,98 7 Общая площадь здания,м2 22 198,00 8 Площадь застройки всего здания,м2 6 468,00 9 Площадь объектов оценки,м2 523,52 10 Размер земельного участка, приходящейся на объекты оценки, м2 305 в т.ч. кафе 269 бар 39 11 Стоимость земельного участка, дол.США 54 909 в т.ч. кафе 48 060,1 бар 6 848,9 12 Стоимость земельного участка, руб. И84 - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г. Принимается согласно Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94 в размере 1,2 (для Республики Беларусь). Основное Формула подсчета Значение Един. изм Кафе Ширина 0,58 10,39 0,16 1,41 3,52 ,58 16,64 м ШиринаН 6,25 0,58 6,83 м Шир-ШирН 16,64-6,83 9,81 м ДлинаВ 0,4 27,93-0,58-2,85-0,26 24,64 м Длина Н 0,29 2,71 0,16 8,84 0,16 17,78 0,29 30,23 м длН-длВ 30,23-24,64 5,59 м Площадь1 16,64*24,64 6,83*5,59 5,59*9,81/2 475,61 м2 Площади пилястр Пилястр1 0,68*0,37*9 2,26 м2 Пилястр2 2,49*0,37*7 6,45 м2 ПилЛевВН 1,3*0,37*2 0,96 м2 ПилПрВ 1,8*0,37 0,67 м2 ПилПрН (1,3 0,29)*0,37 0,59 м2 Итого
Вы можете ЗАГРУЗИТЬ и ПОВЫСИТЬ уникальность своей работы
