Правовые основы оценочной деятельности. Оценка стоимости недвижимости сравнительным, затратным и доходным подходами. Расчет скорректированных цен объектов недвижимости. Определение полной стоимости воспроизводства. Расчет потенциального валового дохода.
Любая недвижимость всегда обладает стоимостью, которую необходимо знать для того, чтобы иметь возможность принимать обоснованные решения в процессе совершения сделок с ней. В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса (ГК РФ) «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Это означает, что когда в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки или используются такие термины, как "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и т.д., установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта. Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для застроенного участка - также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.Залоговая стоимость оцениваемого нежилого помещения 40% от рыночной стоимости, т.е.: Залоговая стоим-ть= рыночн. стоим.*40%=6721,194*40%=2688,4776 тыс.руб. Проанализировав подходы, используемые в оценке рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога, пришла к следующим заключениям: затратный подход при оценке для целей залога используется меньше других подходов. наиболее точно определить стоимость объекта оценки в рыночных условиях позволяет сравнительный подход, при наличии подходящих аналогов. то же можно сказать о доходном подходе.
Введение
Любая недвижимость всегда обладает стоимостью, которую необходимо знать для того, чтобы иметь возможность принимать обоснованные решения в процессе совершения сделок с ней.
Оценка недвижимости - сложный и трудоемкий процесс. При оценке рыночной стоимости действующего предприятия как имущественного комплекса следует учитывать, что балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной. Имущественный комплекс же включает в себя: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства.
Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономически и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости недвижимости.
Правовые основы оценочной деятельности
В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Определение оценочной деятельности дается через понятия: · субъект оценочной деятельности
· объект оценки
В соответствии со ст. 4 ФЗ-№135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего федерального закона.
Согласно п.4 ФСО 7 «Оценка недвижимости» объектами оценки могут выступать застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут быть доли в праве на объект недвижимости.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса (ГК РФ) «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса. Недвижимость как объект оценки - это, прежде всего, земля как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
Цели оценочной деятельности - это определения рыночной или иной стоимости.
Итак, определение рыночной стоимости - согласно ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Оценочная деятельность в Российской Федерации осуществляется исходя из предположения установления рыночной стоимости. Это означает, что когда в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки или используются такие термины, как "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и т.д., установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта.
Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости.
На рис. 1 показана взаимосвязь оценочных принципов.
В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов: 1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;
3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
Исходным принципом оценки стоимости недвижимости выступает принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
Полезность выступает как субъективная ценность, которую потребитель придает определенному объекту, она выражает его индивидуальные вкусы и предпочтения. В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости.
Рис. 1 Взаимосвязь оценочных принципов
Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т. е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.
Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе доходного подхода к оценке недвижимости и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.
Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.
Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.
Принцип вклада заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.
Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для застроенного участка - также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.
Другими словами, вклад - это то добавление в стоимости имущества, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.
Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.
Особое положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.
Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование, технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов.
Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.
Принцип сбалансированности предполагает, что для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.
Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.
Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например его размеру.
Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.
Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут регулировать параметры недвижимости: высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка; устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры и др.
Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.
При рассмотрении возможных вариантов повышения доходности объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.
Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.
Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т. е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением недвижимости.
Третья группа принципов, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.
Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.
Спрос - это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости. Он формируется под влиянием как объективных - экономических, социальных, демографических, административных, природно-климатических, так и субъективных факторов. К субъективным факторам относятся: особый интерес покупателей к данному объекту, в том числе стремление монополии на данный вид недвижимости, особые условия участников сделки, воздействие рекламы и др.
Предложение - это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необходимо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно не воспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта, связи, иного несельскохозяйственного назначения, сокращаются земли лесного фонда и запаса.
Предложение зданий и сооружений имеет также низкую эластичность, поскольку их строительство требует значительного времени.
Принцип спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.
Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.
Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке недвижимости ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.
Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономические преимущества сегодня, необязательно сохранят их в будущем. Поэтому если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования (например, заключения договоров долгосрочной аренды).
Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.
Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.
Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости.
Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.
Регрессия имеет место, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т. п.
Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и интенсификации многообразия форм землепользования.
Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.
Земельные участки наряду с расположенными на них объектами недвижимости подвержены влиянию внешних факторов значительно больше, чем любой другой вид товаров или услуг. Это обусловлено физической неподвижностью недвижимости, ее фиксированным местоположением, что порождает специфический вид износа - износ внешнего воздействия (экономический).
Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.
Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование(ЛНЭИ). ЛНЭИ означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.
Рыночная стоимость земельного участка с улучшениями зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости недвижимости, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.
ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое: а) является законодательно разрешенным;
б) физически осуществимо;
в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала;
г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.
Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.
Изложенные выше принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости.
Объектом оценки является - складское помещение площадью 500 кв.м. по адресу: Более подробное описание объекта оценки представлено в Таблице1 ниже.
Таблица 1
Оцениваемый объект Нежилое помещение
Местоположение здания Город Якутск, ул. Пояркова 7/2г
Средняя высота потолков 5,0
Тип помещений склад
Собственник объекта Иванов Иван Иванович
Функциональное назначение Помещения складского назначения
Общая площадь объекта 500 кв.м.
Материал стен кирпич
Год постройки 1968
Состояние помещения плохое
Цель оценки объекта Для залога
Дата оценки недвижимости 3.05.2015г
Местоположение объекта оценки
Оцениваемое здание с земельным участком входить в состав складского помещения, расположенного в Республике Саха(Якутия), г.Якутск, ул. Пояркова 7/2. Склад входит в состав Строительного района г. Якутска. Рядом находится детский сад №82, Дом дружбы народов-республиканский центр культуры и народного творчества им. А. Кулаковского, школа №23, торговый центр Дом Быта, сквер им. Карла Маркса. Можно доехать автобусами №1,4,14,16,17,18,20,25,109. Состояние прилегающей территории отвечает требованиям, предъявляемым к современным складским комплексам.
Анализ Рынка складской недвижимости
Вследствие низкого уровня инвестиций предыдущих лет, в 2013 году отмечался рекордный спрос на складскую недвижимость. В 2014 году изза изменения экономической и политической ситуации, а также оттока иностранных инвестиций рынок существенно замедлился.
В результате в 2015 году эксперты прогнозируют оптимальное соотношение спроса и цены на складскую недвижимость. В статье мы рассмотрим факторы, влияющие на рынок недвижимости, и проанализируем варианты развития ситуации в 2015 году.
С учетом дефицита складских площадей в 2013 году было запущено множество новых проектов, сдача первых очередей которых запланирована на 2015 год. Однако в начале 2014 года стало понятно, что рост экономики замедляется, а рынок входит в период стагнации. В таких условиях реализация второй очереди проектов, скорее всего, будет приостановлена.
В связи с обострением ситуации с Украиной иностранные инвесторы начали уходить с российского рынка и вкладывать средства в менее доходные, но и менее рискованные проекты в Европе. В результате объем инвестиций в складскую недвижимость упал до нуля.
В конце 2014 и в 2015 будут сдаваться объекты, начатые в период инвестиционного бума. Поэтому последствия отсутствия реализации новых проектов в 2014-2015 годах рынок почувствует позднее.
Спрос на качественные склады с развитой инфраструктурой и логистикой будет оставаться на высоком уровне. Разница только в том, что в следующем году компании, которые привыкли к складским помещениям класса «А» смогут выбирать объекты с оптимальным местоположением и наилучшей инфраструктурой за те же деньги.
Поэтому стратегически расположенные складские комплексы окажутся в самом выигрышном положении. Будут востребованы и объекты с возможностью расширения площадей. Уровень свободных площадей в 2015 году может колебаться в зависимости от соответствия логистическим стандартам в пределах 3,5%-30%.
Аналитики прогнозируют, что складская недвижимость начнет восстанавливаться в конце 2015 начале 2016 года. Вакантные площади начнут сокращаться, а инвесторы активизируют реализацию ранее приостановленных проектов.
Учитывая состояние рынка, на данный момент сложились оптимальные условия для инвестиционных сделок. Экономический кризис способствует продаже не только низкодоходных объектов, но и средних по доходности, поэтому сейчас их можно купить на выгодных условиях.
Сравнительный подход в соответствии с ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» это совокупность методов оценки объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим т другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Расчет скорректированных цен объектов недвижимости
Объекты сравнения Местоположение Площадь, кв.м Материал стен Состояние помещения Цена продажи, тыс.руб. Цена продажи*, тыс.руб. Поправки в долях Скорректированная цена, тыс. руб.
По местоположению По материалу стен По состоянию помещения
Поправка на местоположение рассчитывается исходя из того, что различия в ценах аналогичных объектов недвижимости за счет местоположения следующее: - 15% между объектами, расположенными в О и С/О
- 10% между объектами, расположенными в Ц и С/О
Об.Оц.: С/О, а А4: О
1 15%=1,15
Об.Оц.:С/О, а А7: Ц
1-10%=0,9
Поправка на материал стен. Для этого выбираем два аналога, которые различаются между собой только по материалу стен: А3:А1=7317:7888=0,93 или 93%, то есть разница в ценах составляет 7%
А3: 1 0,07=1,07
Поправка на состояние помещения. Рассуждая аналогичным образом найдем различия в ценах по состоянию помещения: А2:А1=0,89 или 89%, то есть различия в ценах составляет 11%
А1: 1-0,11=0,89
Определение скорректированной цены. Для этого умножаем гр.7 на гр.8,гр.9 на гр.10
Цена объекта оценки = 6882,66*20% 7114,14*30% 6995,97*5% 6921,54*5% 7191,49*15%
6882,12*10% 7290,19*5% 7782,19*5% 6335,99*5%=7 044004 руб.
Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом
Согласно ФСО№1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценаки, основанных на определение затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.
Сзп = Сз ПСВ(ПСЗ) - где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. руб.;
Сз - цена земли, тыс. руб.
ПСВ(ПСЗ) - полная стоимость воспроизводства (полная стоимости замещения) строения, тыс. руб.;
- накопленный износ строения, тыс. руб.
Определение стоимости земельного участка по формуле: Сз = S*Цз, где S - площадь земельного участка, м2
Цз - цена земли, тыс. руб. /м2.
=696 м2
Цз=500 руб/ м2
Сз=500руб./м2 *696 м2 =348000
Определение полной стоимости воспроизводства (ПСВ)
Определение накопленного износа по следующей формуле: = Иф Ифункц. Ивн.
Где Иф - физический износ объекта недвижимости, тыс. руб.: Ифункц. - функциональный износ объекта недвижимости, тыс. руб. ;
Ивн - внешний износ объекта недвижимости, тыс. руб.
Расчет физического износа
№ и/и Конструктивные элементы здания Удельный вес,% ПВС элемента, тыс.руб. Износ, % Износ, тыс.руб.
1 Фундамент 5 325 8 26
2 Стены и перегородки 28 1820 8 145,6
3 Перекрытия 17 1105 7 77,35
4 Кровля 5 325 8 26
5 Полы 7 455 9 40,95
6 Проемы 10 650 10 65
7 Отделочные работы 7 455 10,5 47,775
8 Инженерное оборудование 13 845 8 67,6
9 Прочие работы 8 520 5 26
ИТОГО 100 6500 Всего 522,275
ПВС эл-та: ПСВ*удельный вес эл-та= 6500000*5%=325000 руб.
Износ: ПВС эл-та*Износ=325*8%=26 тыс.руб.
Сзп = Сз ПСВ(ПСЗ) - =348000 6500000-522275=6 325725 руб.
Оценка стоимости объекта недвижимости доходным подходом
Доходный подход, в соответствии с ФСО№1, это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход заключается а преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которое может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.
Определение стоимости оцениваемой недвижимости выполняется по формуле: Сдп=ЧОД/СК
№ Показатели Единица измерения Количество
1 Арендная ставка за месяц Руб./кв.м. 130
2 Площадь оцениваемого объекта Кв.м 500
3 ПВД за год Тыс.руб. 780
4 Потери от недозарузки объекта недвижимости, смены арендаторов, недосбора арендной платы Тыс.руб. 39
5 ДВД за год Тыс.руб. 741
6 Расходы арендодателя Тыс.руб. 218,4
7 ЧОД Тыс.руб. 522,6 где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс.руб.;
ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год, тыс.руб.;
СК - ставка капитализации
СК=ЧОДІ/Ці где i - сопоставимый объект, i=1…9
ЧОДІ - чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс.руб.
Ці - цена продажи i-го объектов недвижимости, сопоставимых с объектом оценки, тыс.руб.
Расчет потенциального валового дохода (ПВД)
Потенциальный валовый доход - это сумма всех ожидаемых поступлений объекта
ПВД=S*A*n где А - арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб/кв.м. n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД оценка стоимость недвижимость цена
ПВД=500кв.м.*130 руб/кв.м*12=780000 руб.
Определение действительного валового дохода (ДВД)
Действительный валовой доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле: ДВД=ПВД-П1-П2 где П1 - потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.;
П2 - потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс, руб.
Потери от недозагруженности помещений равны нулю, потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов составляют 5 % от ПВД.
П2=ПВД*5%=780*5%=39 тыс.руб.
ДВД=780-39=741 тыс.руб.
Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)
Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В курсовой работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле: ЧОД = ДВД-Р, где Р - расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб.
Расходы на содержание - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.
Расходы равны 28% от ПВД: Р=ПВД*28%=780*28%=218,4 тыс.руб.
ЧОД=741-218,4=522,6 тыс.руб.
Расчет ставки капитализации (СК)
Ставка капитализации (СК) - это коэффициент, на который нужно умножить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости.
Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам
Аналоги ЧОД, тыс.руб. ЦП, тыс.руб. СК,%
А1 670,48 7888 0,085
А2 633,87 7043 0,090
А3 585,36 7317 0,080
А4 625,70 6257 0,100
А5 442,12 6316 0,070
А6 573,84 6751 0,085
А7 685,92 8574 0,080
А8 734,58 8162 0,090
А9 665,64 7831 0,085
Итоговая СК 0,085
СК= =0,085
Сдп=ЧОД/СК=522,6/0,085=6148,235 тыс.руб.= 6 148235 руб.
Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами
Подходы к оценке недвижимости Стоимость нежилого помещения, тыс.руб. Весовой коэффициент
При оценке недвижимости может быть сделан вывод: -Анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 40 %
-Затратный подход имеет меньший вес и принимается равным 20 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками.
-Доходный подход имеет вес 20%, так как использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны.
Рыночная стоимость =Ср.П*В.К З.П*В.К Д.П*В.К
Рыночная стоимость = 6721,194 тыс.руб.
Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т. п.
Вывод
Целью определения стоимости недвижимости является - залог. Оценка для целей залога - один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т.к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.
Залоговая стоимость оцениваемого нежилого помещения 40% от рыночной стоимости, т.е.: Залоговая стоим-ть= рыночн. стоим.*40%=6721,194*40%=2688,4776 тыс.руб.
Проанализировав подходы, используемые в оценке рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога, пришла к следующим заключениям: затратный подход при оценке для целей залога используется меньше других подходов. наиболее точно определить стоимость объекта оценки в рыночных условиях позволяет сравнительный подход, при наличии подходящих аналогов. то же можно сказать о доходном подходе. Однако необходимо учитывать, что расчеты доходного подхода связаны с рисками прогноза будущих доходов. Таким образом, удельный вес результатов этого подхода должен быть ниже (или на уровне) результатов сравнительного подхода. при формировании итогового вывода о стоимости необходимо учитывать, что результаты с применением отдельных подходов, не должны существенно отличаться друг от друга.
Список литературы
Нормативно-правовые источники
1.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994).
2.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ.
3.Федеральные Стандарты оценки (ФСО №1,ФСО №7), утвержденные Министерством экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 № 256.
