Оценка объектов недвижимости - Курсовая работа

Вместе с тем, возрастает актуальность и востребованность независимой оценки стоимости объектов недвижимости. Независимая оценка недвижимости представляет собой обоснованное мнение независимого оценщика о стоимости прав на объект недвижимости. Отчет об оценки недвижимости является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы, в банки для получения кредита и другие организации.Недвижимое имущество-это физические объекты с фиксированные месторасположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли и все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владение объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: 1.здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени. Потребительская стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки. Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесение в уставные фонды предприятий и т.п. Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости (например, эксплуатация земельного участка в особом режиме-заповедники), а также их престижность. С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты. Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения. Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земля), оборудования и технических средств (для незастроенного участка - также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента.Процесс оценки недвижимости включает в себя следующие этапы: 1-й этап. Определение задачи оценки Составление плана и договора на проведение оценки График работ по оценки Выбор методов оценкиСравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости изза мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы оценки объектов недвижимости

1.1 Понятие недвижимости

1.2 Стоимость недвижимости и ее основные виды

1.3 Основные подходы и принципы оценки недвижимости

1.4 Основные этапы процесса оценки недвижимости

Глава 2. Сравнительный подход к оценке недвижимости

2.1 Сущность и методы сравнительного подхода к оценке недвижимости

2.2 Преимущество и недостатки сравнительного подхода к оценке недвижимости

Данная тема курсовой работы актуальна, потому что рынок недвижимости в Казахстане продолжает стремительно развиваться. Вместе с тем, возрастает актуальность и востребованность независимой оценки стоимости объектов недвижимости. Независимая оценка недвижимости представляет собой обоснованное мнение независимого оценщика о стоимости прав на объект недвижимости. На основе независимой оценки обеспечивается защита имущественных прав собственника. Отчет об оценки недвижимости является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы, в банки для получения кредита и другие организации.

Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость, как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав. Содержание и основная цель оценки - расчет наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Оценка недвижимости базируется на использовании методов, основанных на трех методологических подходов: затратном, сравнительном и доходной.

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в Казахстане с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.