Общая характеристика района, современное состояние и перспективы его экономического развития. Анализ рынка недвижимости в Саткинском районе и отдельно взятого объекта - нежилого помещения общей площадью 70,2 м2. Прибыль от сдачи в аренду и от продажи.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения. Сатки и Саткинского района (№179 и 180) утверждены официальные символы города и района - герб и флаг (внесены в Геральдический регистр РФ под №1157 и 1158 соответственно).В данной работе был произведен анализ нежилого помещения, расположенного в г. Провели подсчеты прибыли от аренды этого помещения и от продажи в ближайший пятилетний период.
Введение
Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
В связи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования. Эксперты рынка выделяют определенные категории недвижимости, в соответствии с ее ценовыми и качественными характеристиками. Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик.
Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.
Помимо всего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.
Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило, со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своей природе вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости - это наиболее вероятная цена при продаже - покупке на конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.
Предложение недвижимости зависит, изза длительного цикла создания недвижимости слабо от цены, а в коротком периоде практически от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется, главным образом, спросом. Это видно особенно при установлении цен на землю.
В данной работе мы рассчитаем, имея в собственности нежилое помещение, выгоднее его сдавать в аренду в течение 5 лет или продать.
1. Описание района
Саткинский район, административно-территориальная единица. Расположен в северо-западной части Челябинской области. На Востоке граничит с территорией административного подчинения г. Златоусту, на Севере - с Кусинским, на Юге - с Катав-Ивановским районами, на Западе - с Республикой Башкортостан. Образован 4 ноября 1926 г. В феврале 1963 упразднен, его территория включена в пригородную зону Сатки. 12 января 1965 вновь образован Саткинский территориальный район в границах 1962 г. В 1995 в границах Саткинского территориального района образовано муниципальное образование (МО) «Город Сатка и Саткинский район», которое в 2006 преобразовано в МО «Саткинский муниципальный район». Площадь современной территории 2397 км2. Общее количество населения 92,4 тыс. человек (в 1959 - 103,8 тыс., в 1989 - 96,5 тыс., в 1995 - 93,4 тыс.). Нац. состав: русские (77,4%), татары (12,5%), башкиры (4,7%), украинцы (1,8%), мордва (1,3%) и др. Плотность населения 17,7 человек на 1 км2. В состав Саткинского района входят 5 городских поселений: гг. Сатка (обл. значения, см. Сатка), Бакал (районного значения); поселки городского типа Бердяуш, Межевой, Сулея (с прилегающими населенными пунктами); 2 сельских поселения (с. Айлино и пос. Романовка с прилегающими населенными пунктами) - всего 34 населенных пункта. В соответствии с принятым в конце 2005 г. уставом Саткинского района на его территории осуществляется местное самоуправление, представительный орган которого - районное собрание депутатов (председатель с 2005 И.А. Арефьев). Исполнительно-распорядительные функции осуществляет администрация Саткинского района (с 2005 ее возглавляет В.Г. Некрасов).
19 февраля 2003 решением Совета депутатов г. Сатки и Саткинского района (№179 и 180) утверждены официальные символы города и района - герб и флаг (внесены в Геральдический регистр РФ под №1157 и 1158 соответственно). Герб разработан группой художников и геральдистов: В. Антоновым, Арефьевым (Сатка), С.А. Исаевым, К.Ф. Моченовым, Г.А. Туник (Москва). Описание: «В щите, пересеченном лазурью (синим, голубым) и золотом, пояс, образованный вверху тремя серебряными остроконечными горами, средняя из которых выше, а внизу - фигурой, подобной таким же горам, опрокинутой и переменившей цвет на лазурь» (см. цветную вклейку). Главные фигуры герба - горы - характеризуют особенности рельефа Саткинского района, на территории которого расположен хребет Нургуш - один из высочайших на Южном Урале. Горы символизируют уверенность, устойчивость, нерушимость, неуязвимость. Желтый цвет (золото) указывает на природные богатства района - центра добычи и переработки железных руд, магнезита. Золото в геральдике также означает высшую ценность, величие, богатство, прочность, силу, огонь, энергию. Синий цвет (лазурь), которым окрашена верхняя часть герба, и фигура, изображающая опрокинутые горы, - аллегория местной природы, многочисленных памятников естественного происхождения (горные реки, оз. Зюраткулъ и др.). Лазурь - символ красоты, искренности, мягкости, возвыш. устремлений, добродетели, величия. Серый цвет (серебро) означает совершенство, благородство, чистоту, веру, мир. Флаг представляет собой прямоугольное полотнище с соотношением ширины к длине 2:3, в котором воспроизведена композиция герба (вместо серого и желтого цветов - белый и оранжевый).
Экономика
Восстановление народного хозяйства, разрушенного войной, потребовало большого количества металла и, следовательно, огнеупоров. В первые послевоеные годы рост объемов производства на заводе «Магнезит» осуществлялся в основном за счет увеличения дневной нормы выработки, повышения коэффициента использования оборудования. С целью дальнейшей интенсификации производства Правительство СССР приняло решение о реконструкции предприятия и строительстве новых цехов по выпуску магнезитовой продукции. В 1971 за успешное выполнение гос. плана по обеспечению металлургической промышленности огнеупорным сырьем, большую работу по совершенствованию технологии производства коллектив завода «Магнезит» был награжден орденом Ленина, 122 труженика удостоены государственных наград. В 1977 «Магнезит» стал комбинатом: к нему были присоединены Кыштымский огнеупорный завод и Челябинское рудоуправление. Ныне ОАО «Комбинат «Магнезит»» является крупнейшим в РФ предприятием огнеупорной промышленности. Южноуральский бокситовый рудник (ЮУБР) с 1950 неуклонно повышал объемы добычи бокситов. В 1952 была введена в строй шахта №2, чуть позднее - шахта №4 (пос. Межевой). В 1955 производительность предприятия увеличилась в 2 раза по сравнению с 1940. В 1969 начала работу шахта Блиново-Каменского рудника (проектная мощность 450 тыс. т руды в год, фактически - 600 тыс. т), в 1979 - шахта Кургазакская (на 450 тыс. т в год). В 1970-80-х гт. предприятие работало наиболее интенсивно; быстрыми темпами развивалась социальная сфера. В 1995 изза высокой себестоимости добычи бокситовой руды в обводн. шахтах и истощения рудных запасов в ОАО «ЮУБР» произошел спад производства. В 2002 предприятие было закрыто. Доменные печи Саткинского чугуноплавильного завода в первые послевоенные годы продолжали работать на смешанном топливе (кокс и древесный уголь); последние 207 т чугуна на древесном угле были выплавлены в 1948. В 1950 выплавка чугуна составила около 200 тыс. т; более 30 человек были награждены орденом Трудового Красного Знамени.
В 1953 ввод в эксплуатацию новой воздуходувной машины фирмы «Егер» привел к значительному увеличению производства чугуна и улучшению технико-экономических показателей работы. В 1955 выплавка по сравнению с 1941 увеличилась в 2,5 раза, производительность труда - в 2, объемы производства фасонного литья - в 2,5. В 1999 заводом выпущено 239,3 тыс. т чугуна; в 2000 производство снизилось до 232,1 тыс. т. В настоящее время предприятие прекратило свою деятельность; находится на реконструкции. Бакальское рудоуправление было награждено в 1971 орденом Октябрьской Революции. Наивысший объем вскрышных работ был произведен в 1975, производства товарной продукции достигнут в 1986. С начала 1990-х гг. экономическая ситуация в рудоуправлении стала ухудшаться. В 1997 на предприятии введено внешнее управление. В 1997-2002 значительно снизились объемы вскрышных работ, наблюдался спад уровня выпуска товарной продукции. Ныне предприятие находится в процессе разукрупнения, вырабатываются новые методы повышения конкурентоспособности и потребительских качеств рудного и нерудного сырья. В настоящее время на территории Саткинского района зарегистрировано 762 организации и предприятия, в т. ч. 76 крупных и средних, 686 малых. Из них в федеральной собственности находятся 58, в муниципальной - 136, в частной - 460 предприятий. Производственной деятельностью занимаются 507, непроизводстводственной - 255. Большую роль в экономике района играют 14 промышленных предприятий: ОАО «Комбинат «Магнезит»», ОАО «Саткинский чугуноплавильный завод», ООО «Бакальское рудоуправление», дочернее предприятие ОАО «Пронекс», ЗАО «Зюраткуль», ЗАО «Саткинское дорожное ремонтно-строительное управление», ЗАО «Строймеханизация», ЗАО «Южуралметаллургстрой», ОАО «Саткамежрайгаз», ООО «Железобетон-комплект», ООО «Саткалеспром», ООО «Саткинский щебеночный завод» и др. Наблюдается постоянный рост производства в черной металлургии - основной отрасли экономики района (на ее долю приходится 88,7% общего объема производства продукции). Пищевая промышленность Саткинского района представлена предприятиями по производству хлебобулочной (ОАО «Саткинский хлебокомбинат»), молочной (ОАО «Саткинский молочный завод»), пивоварной (ООО «Профит-Коммерс») продукции. Успешно развивается малый бизнес; большинство малых предприятий (96%) занимается торговлей, в промышленном производстве заняты 1,6%, в строительстве - 0,8%, услуги населению оказывают 1,6% ЧП. В 2002 произошла реорганизация сельского хозяйства района; наибольшее развитие получили подсобные с.-х. производства, что привело к более эффективному использованию земель, получению высоких результатов в растениеводстве и животноводстве. Общая площадь с.-х. угодий Саткинского района 36 682 га, пашня занимает 14 577 га. Кроме того, под приусадебными участками и коллективными садами жителей района находится 1906 га. В районе действуют 2 с.-х. предприятия: сел. ЗАО «Малый Бердяуш» и ООО «Агрофирма «Магнезит»» (первым в Челябинской области применило немецкую автоматизированную систему кормления, доения животных, систему беспривязного их содержания, внедрило европейские технологии в растениеводство, переработку и хранение продукции); 4 подсобных хозяйства: комбината «Магнезит», Саткинского психоневрологического интерната, 000 «Васильевна» и ООО «Молодость»; 3 крестьяно-фермерских хозяйства. В 2002 Саткинский район занял 1-е место в ежегодном конкурсе социально-экономического развития муниципальных образований Челябинской области и получил денежную премию в 1 млн руб.
2. Оцениваемый объект
Объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью 70,2 м2, находится на первом этаже многоквартирного 5-этажного жилого дома №14 по ул. 40 лет Победы, города Сатки, Челябинской области, Российский Федерации, бывшее помещение - четырехкомнатная квартира №22, ныне это нежилое помещение №2. Представлен план в приложении 1. Стоимость продажи 2 300 000 рублей. В помещении предусмотрен отдельный вход, изолированный от входа в жилые помещения. Произведено благоустройство участка, прилегающего к входной зоне в помещение (см. приложение 2): · Площадка у крыльца отдельного входа покрыта бетонный тротуарной плиткой (площадь 44,2 м2).
· Устройство декоративных цветников, наполненных привозным плодородным грунтом и ограниченных бордюрным камнем (площадь 4,8 м2).
· Малые архитектурные формы представлены урнами для мелкого мусора (1 штука) и металлическим ограждением дорожки (12,0 м).
· В качестве временной парковки автотранспорта для легковых автомобилей проведено устройство площадки (90,0 м2) с асфальтобетонным покрытием.
· Заезд к объекту предусмотрен с автодороги по ул. 40 лет Победы, без заезда на дворовую территорию жилого дома.
Характеристики района и площадки постройки: · Район постройки - 1В.
· Расчетная зимняя температура воздуха - минус 34С.
· Рельеф местности - незначительный уклон в северо-восточном направлении.
· Степень огнестойкости здания по СНИП 21-01-97* - III.
· Уровень ответственности здания по ГОСТ 27751-88 - II.
· Класс функциональной пожарной опасности по СНИП 21-01-97* - Ф 3,4.
· Класс конструктивной пожарной опасности по СНИП 21-01-97* - С1.
· Для входа в стоматологический кабинет используется вход расположенный со стороны главного фасада здания и ориентированный на юго-восток, в сторону главного автопроезда по ул. 40 лет Победы.
· Экологическая характеристика участка находится в норме.
3. Анализ рынка недвижимости в Саткинском районе
Проведя анализ рынка нежилой недвижимости в г. Сатка, были выделены следующие объекты недвижимости, представленные в таблице №1. Это нежилые помещения, расположенные в жилых домах, сдающиеся в аренду.
Таблица №1 - Помещения сдающиеся в аренду
№ п/п Дата публикации Адрес Площадь, кв. м. Цена за 1 кв. м., руб Цена общая, руб
1 30.03.2013 Ул. Мира, 8 65 350 23400
2 6.04.2013 Ул. Пролетарская, 22 90 400 36000
3 11.02.2013 Ул. Салютная, 17 42 340 14280
4 9.02.2013 Ул. Бакальская, 5 49 370 18130
5 25.01.2013 Ул. Солнечная, 32 70 420 29400
Было выделено всего лишь 5 подходящих объектов, так как предложений в данном районе крайне мало. Цены за 1 кв. м. очень различаются, в зависимости от местоположения помещения, внутренней отделки, наличия мебели, сигнализации и прочих преимуществ.
Рассчитаем средневзвешенную стоимость 1 кв. м. на недвижимость сдающуюся в аренду: руб.
В таблице №2 представлены помещения, выставленные на продажу в городе Сатка.
Таблица №2 - Помещения выставленные на продажу
№ п/п Дата публикации Адрес Площадь, кв. м. Цена за 1 кв. м., руб Цена общая, руб
1 4.05.2013 Ул. Западная, 3 65 34000 2210000
2 27.04.2013 Ул. Дворцовая, 6 54 33000 1782000
3 20.04.2013 Ул. Солнечная, 13 65 34500 2242500
4 15.04.2013 Ул. Российская, 7 43 33000 1419000
5 3.04.2013 Ул. 50 лет ВЛКСМ, 24 72 32000 2304000
Было выделено 5 объектов, подходящим по данным параметрам.
Рассчитаем средневзвешенную стоимость 1 кв. м. на недвижимость, выставленную на продажу: руб.. Анализ объекта
Прибыль от сдачи в аренду
Рассчитаем прибыль, полученную от сдачи в аренду за 5 лет. Стоимость арендной ставки примем равную средневзвешенной арендной ставке по району, руб. за 1 кв.м. руб./мес
Ставка дисконтирования равна сумме ставки рефинансирования, риск за низкую ликвидность и остальные риски.
(1) руб.
2 522 593,4 2 300 000 = 4 822 593,4 руб.
Прибыль от продажи: Рассчитаем прибыль, полученную от продажи помещения. Средневзвешенная стоимость за 1 кв. м. равна руб. руб.
Мы можем продать объект за рублей и положить в банк под процент на 5 лет. Проанализировав таблицу №3, ОАО банк «Снежинский» обладает самыми выгодными условиями с начислением процентов ежемесячно и процентной ставкой 9,59%
Таблица №3 - Рейтинг банков г. Сатки с более выгодными условиями вкладов
Проценты по вкладам Банк Условия начисления %
10,65% ЗАО «Банк ВТБ 24» не пополняемый, без частичного снятия, на 1825 дней в конце срока
10,25% ОАО АКБ «Челинбанк» пополняемый, без частичного снятия, на 1825 дней ежеквартально
9,59% ОАО банк «Снежинский» пополняемый, частичное снятие до мин. суммы вклада, мультивалютный, на 1825 дней Ежемесячно возм. капитализация
9,5% ОАО АКБ «Челинбанк» пополняемый, без частичного снятия, на 1825 дней ежеквартально
6,7% ЗАО «Банк ВТБ 24» плавающая ставка: ст. р. ЦБ РФ - 1,55%, пополняемый, без частичного снятия, на 1825 дней Ежемесячно возм. капитализация
6,7% ЗАО «Райффайзенбанк» пополняемый, без частичного снятия, на 1825 дней в конце срока
6,6% ОАО «Альфа-Банк» пополняемый, частичное снятие, на 1825 дней Ежемесячно возм. капитализация
Рассчитаем будущую сумму по формуле простого процента:
(2) где FV - будущая стоимость денежных единиц;
PV - текущая стоимость;
r - процентная годовая ставка;
n - количества лет. руб.
Рассчитаем будущую сумму по формуле сложного процента, с учетом начисления процентов ежемесячно: (3)
где FV - будущая стоимость денежных единиц;
PV - текущая стоимость;
r - процентная годовая ставка;
n - количества лет;
m - число периодов начисления% в течении года. руб.
Следовательно, наращенная сумма за 5 лет равна: - = 1 431 224,2 руб.
Вывод
недвижимость саткинский нежилой помещение
В данной работе был произведен анализ нежилого помещения, расположенного в г. Сатка, Челябинской области, общей площадью 70,2 м2. Провели подсчеты прибыли от аренды этого помещения и от продажи в ближайший пятилетний период. По итогам расчетов, по истечению 5 лет, мы получим следующие выгоды: сдача в аренду - 2 522 593,4 руб.; продажа 1 431 224,2 руб.
Очевидно, что сдача в аренду объекта принесет нам большую прибыль, чем продажа.
