Изучение базовых понятий стоимости объекта недвижимости. Понятие классификации недвижимости. Технология ее оценки. Основные методологические положения оценки. Рассмотрение сведений о заказчике и оценщике. Описание и характеристики объекта оценки.
Принципы, связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями. недвижимость оценка заказчик Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость . По Договору Заказчик поручает, а Оценщик принимает на себя обязательства провести оценку в соответствии с Заданием на оценку (п.1.3.
Введение
Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль при рыночных отношениях. Недвижимость выступает не только в роли места проживания, но и как объект экономических и правовых отношений. Каждый человек хочет приобрести свое собственное жилье, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в еще более лучших условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.
Принципы оценки недвижимости группируют по следующим 4 категориям: 1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.
2. Принципы, связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями. недвижимость оценка заказчик
3. Принципы, связанные с рыночной средой.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.
Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.
В данной работе для оценки объекта недвижимости используется затратный подход. В основе этого подхода лежит принцип замещения. Всем понятно, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект с меньшей стоимостью. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно, инвестор, анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.
Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Оценщик должен выявить рыночную стоимость недвижимости затратным и сравнительным подходом, учитывая при этом методологию каждого подхода и обязательные требования к расчетам. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости и т.д.
2. Теоретическая часть
2.1 Базовые понятия стоимости объекта недвижимости
Базовый объект недвижимости - это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.
Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.
По характеру использования: -жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры;
-коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;
-специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли, сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.
По целям владения: - для ведения бизнеса;
- для проживания владельца;
- в качестве инвестиций;
- в качестве товарных запасов и НЗП;
- для освоения и развития;
- для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации: - специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнес нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
- неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации: - введенные в эксплуатацию;
- требующие реконструкции или капитального ремонта;
- незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме: -не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
-недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости: -будущие периодические потоки денежных средств;
-увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
-доход от перепродажи объекта в конце периода владения.
Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.
Потребительная стоимость - совокупность естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития общественными потребностями.
Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов (полезность, затраты, местоположение, спрос и предложение, нахождение в гражданском обороте).
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы: - Стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;
- Стоимость в пользовании как выражение потребительской стоимости.
Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе под кредит, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.д.
Формы проявления стоимости в обмене: - Рыночная
- Ликвидационная
- Залоговая
- Страховая
- Арендная
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение.
Залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика.
Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.
Арендная стоимость - величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.
Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанный с куплей-продажей объекта и другими рыночными операциями.
Стоимость в пользовании рассчитывается из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей.
Формы проявления стоимости в пользовании: - Инвестиционная
- Балансовая
- Налогооблагаемая
Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора или группы инвесторов, основанная наего инвестиционных требований и предпочтений.
Балансовая стоимость - стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости проведенных улучшений за период эксплуатации.
Налогооблагаемая стоимость - устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятия и организации.
Принципы экономической оценки недвижимости: 1. Принципы, основанные на представлениях пользователя (принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания);
2.Принципы, связанные с землей и ее освоением (принцип остаточной продуктивности, принцип вклада (предельной продуктивности), принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи, принцип сбалансированности (пропорциональности), принцип экономического размера, принцип экономического разделения);
3. Принципы, связанные с рыночной средой (принцип зависимости, принцип соответствия, принцип взаимосвязи предложения и спроса, принцип конкуренции, принцип изменения);
4. Принцип наиболее эффективного использования (правовая обоснованность, потенциал местоположения, рыночный спрос, ресурсное качество участка, технологическая обоснованность, финансовая обоснованность).
2.2 Технология оценки объекта недвижимости
Проведение оценки включает в себя следующие этапы: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
д) составление отчета об оценке.
В общем случае, для оценки стоимости недвижимости применяются три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устаревание. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Применение затратного подхода состоит из следующих этапов: 1. Оценивается стоимость земельного участка как незастроенного. Если участок арендован, то оценивается стоимость прав его аренды.
2. Оценивается полная стоимость воспроизводства или полная стоимость замещения существующих улучшений.
3. Оцениваются все виды износа имеющихся улучшений. Общая сумма накопленного износа вычитается из полной стоимости улучшений для получения их стоимости воспроизводства (замещения).
4. Стоимость земли и стоимость воспроизводства (замещения) улучшений складываются для получения величины стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
В рамках затратного подхода, обычно принято выделять четыре метода оценки полной стоимости воспроизводства (замещения) объектов недвижимости: - Метод сравнительной единицы.
- Метод разбивки по компонентам (поэлементный метод).
- Метод количественного анализа (сметный метод).
- Метод «50х50».
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
При оценке недвижимости с позиции доходного подхода, к доходам от использования объекта недвижимости относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта, и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости. Необходимо понимать, что эти доходы - прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово - экономическое состояние как самого оцениваемого объекта недвижимости, так и той рыночной среды, в которой он находится.
В рамках доходного подхода к оценке недвижимости обычно принято выделять два основных метода оценки: 1. Метод капитализации дохода.
2. Метод дисконтирования денежных потоков.
Суть этих методов состоит в том, что бы сначала спрогнозировать величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость .
При практическом применении сравнительного подхода рассматриваются аналогичные оцениваемому объекту недвижимости аналоги, которые были проданы или, по крайней мере, предложены на продажу. Затем делаются поправки (корректировки) на различия, которые существуют междуоцениваемым и сопоставимыми объектами, т.к. очень трудно найти два абсолютно похожих объекта. Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта, если бы он предлагался для продажи на открытом, конкурентном рынке.
В рамках сравнительного подхода можно выделить два метода: 1. Метод сравнительного анализа продаж.
2. Метод валовой ренты.
Метод сравнительного анализа продаж заключается в следующем: 1. Выявление недавних продаж аналогичных объектов недвижимости на соответствующем рынке.
2. Проверка информации о сделках: - подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем, продавцом или агентом);
- выявление условий продажи (учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям).
Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Этот метод предполагает использование мультипликатора валовой ренты МВР - это отношение продажной цены объекта недвижимости к валовому доходу от сдачи ее в аренду за определенный период (месяц, квартал, год). Таким образом, зная цену продажи на рынке и валовой рентный доход для аналога объекта оценки, можно посчитать МВР. Стоимость оцениваемого объекта определяется умножением МВР на валовой доход за соответствующий период от сдачи (возможно, предполагаемой) в аренду объекта оценки. Данный метод достаточно прост и часто используется в оценочной практике. Преимущество сравнительного подхода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного подхода необходима достоверная и детальная рыночная информация по группе объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому.
2.3 Основные методологические положения оценки
Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости: - земля не является результатом предшествующего труда;
- пространственно ограничена;
- незаменима другими средствами производства;
- обладает постоянством местоположения;
- неизношенная при правильном использовании;
- территориально разнокачественная;
- характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;
- обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;
- практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.
Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.
Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка: - внешние: ( устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей);
- внутренние: (планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.
В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».
Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами: - различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);
- требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;
- принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Главный элемент земельных отношений - земельная собственность.
При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав.
Распространенные права, требующие оценки: 1) полное право собственности - возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;
2) право аренды - возможность владения земельным участком по договору аренды.
В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.
В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.
Стоимость прав аренды - это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.
ДОГОВОР на проведение оценки г. Маркс № 17-О 15 марта 2014 года
«Заказчик», в лице Попович Д.И действующего на основании свидетельства о праве на наследство от 16.03.2007г. жилой дом, в дальнейшем именуемое «Заказчик», с одной стороны, и НП «Союз Оценщиков», в лице Заботин Д.А, действующего на основании свидетельства № 154 от 7 января 2012 г., в дальнейшем именуемое «Оценщик», с другой стороны, при совместном упоминании именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее «Договор») о нижеследующем: 1. Предмет Договора
1. Договор заключен на основании обращения Заказчика.
2. По Договору Заказчик поручает, а Оценщик принимает на себя обязательства провести оценку в соответствии с Заданием на оценку (п.1.3. Договора).
3. Задание на оценку: 1. Объекты оценки: отдельные объекты из состава недвижимого имущества Заказчика, а именно: № Наименование Объектов оценки
1 Жилой дом находящийся по адресу: Саратовская область, Марксовский район с. Павловка ул. Молодежная д. 1Г
Далее по тексту подлежащее оценке имущество именуется «Объекты оценки».
2. Имущественные права на Объекты оценки: право собственности Заказчика.
3. Цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки: результаты оценки предполагается использовать как независимое профессиональное суждение о стоимости Объектов оценки при их использовании в качестве залога при получении банковского кредита. Результаты оценки достоверны только при их использовании, определенном условиями Договора.
4. Вид стоимости: рыночная и ликвидационная стоимости. Понятие «рыночная стоимость» трактуется в соответствии со ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее «Закон»). Понятие ликвидационной стоимости трактуется в соответствии с определением, приведенным в «Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255.
5. Дата оценки: дата оценки совпадает с датой проведения визуального осмотра Объектов оценки.
6. Срок проведения оценки: в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента предоставления документов и сведений, перечисленных в Приложении № 1 «Состав исходных данных, необходимых для оценки имущества» (далее «Исходные данные»).
7. Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка: оценка производится на допущении того, что на дату проведения оценки: - все правоустанавливающие документы на Объекты оценки оформлены в соответствии с действующим законодательством;
- Объекты оценки не являются предметом залога и (или) не обременен иным образом;
- все строительно-монтажные работы при строительстве оцениваемого имущества, произведены в соответствии с действующим законодательством.
1.4.Стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки: Федеральные стандарты оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2010).
2. Обязательства Сторон
1. В процессе реализации Договора Оценщик обязуется: Соблюдать: · условия Договора и требования действующего законодательства РФ, в том числе регулирующего оценочную деятельность, · «Правила деловой и профессиональной этики «ООО РОО», ССО РОО 1-02-2010.
1. Сохранять в тайне конфиденциальную информацию, полученную от Заказчика с уведомлением о ее конфиденциальности, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
2. Незамедлительно информировать Заказчика при выявлении обстоятельств, способных повлиять на выполнение Сторонами условий Договора.
3. Обеспечить сохранность и возврат оригиналов документации, полученной от Заказчика в процессе выполнения Договора.
4. Качественно и в соответствии с условиями настоящего договора оказать услуги и своевременно предоставить Заказчику Отчет об оценке Объектов оценки.
2. В процессе реализации Договора Заказчик обязуется: 1. Обеспечить Оценщика Исходными данными.
2. Соблюдать условия Договора и требования действующего законодательства РФ, в том числе регулирующего оценочную деятельность.
3. Незамедлительно информировать Оценщика при выявлении обстоятельств, способных повлиять на выполнение Сторонами условий Договора.
4. Принять услуги, оказанные Оценщиком, в соответствии с условиями Договора.
5. Оплатить услуги Оценщика в соответствии с разделом 4 Договора.
3. Порядок исполнения обязательств
3.1. По условиям Договора оценка производится на основе предоставленных Заказчиком Исходных данных.
3.2. Датой начала оказания услуг по Договору является дата подписания Сторонами Договора.
3.3. В суточный срок с момента подписания Договора Заказчик: 3.3.1. Назначает должностное лицо, ответственное за координацию взаимодействия с Оценщиком по исполнению условий Договора.
3.3.2. Организует доступ Оценщика к Объектам оценки, имеющейся технической и другой документации, содержащей сведения об Объектах оценки.
3.4. Передача Заказчиком Оценщику Исходных данных, осуществляется в срок не более 1 (одного) рабочего дня с момента подписания Договора.
3.5. Во исполнение обязательств по Договору Оценщик уведомляет Заказчика о назначении исполнителем по Договору Заботин Дмитрий Александрович - члена НП «Союз оценщиков» (место нахождения СРО: Россия, г. Маркс, пр. Строителей, д.15).
3.6. Оценщик имеет право отказаться от выполнения обязательств по Договору или приостановить оказание услуг с предварительным уведомлением Заказчика в следующих обстоятельствах: · при нарушении Заказчиком условий Договора;
· наличия иных, не зависящих от Оценщика обстоятельств, которые могут повлечь некачественное выполнение оценки или невозможность оказания услуг в согласованный срок.
3.7. По завершении оказания услуг Оценщик передает Заказчику по Акту принятия услуг (далее «Акт») результаты оценки в виде письменного «Отчета об оценке», подготовленного в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ об оценочной деятельности в 2 (двух) экземплярах.
3.8. В случае получения мотивированного отказа от приемки услуг, обоснованного несоответствием Отчета требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности, Оценщик обязан незамедлительно устранить несоответствия за свой счет.
3.9. Подписание Акта принятия услуг Заказчиком производится в течение 2 (двух) рабочих дней с момента его предоставления Оценщиком. Если в течение 2 (двух) рабочих дней с момента передачи Отчета Заказчик не направил Оценщику обоснованный отказ от приемки услуг, то оказание услуг считается принятым Заказчиком и подлежит оплате на условиях п. 4 Договора.
3.10. Датой завершения оказания услуг по Договору является дата подписания Акта Заказчиком, либо дата, оговоренная п. 3.9. Договора.
4. Стоимость услуг по Договору
4.1. Сумма денежного вознаграждения Оценщика по Договору составляет 2 600 (две тысячи шестьсот) рублей. Денежное вознаграждение Оценщика за услуги по Договору не облагается НДС в связи с применением Оценщиком упрощенной системы налогообложения.
4.2. Оплата услуг Оценщика, предоставленных по Договору, производится в два этапа: - 70 (семьдесят) процентов от суммы денежного вознаграждения, указанной в п. 4.1., в течение 2 (двух) банковских дней с момента подписания Договора;
- 30 (тридцать) процентов суммы денежного вознаграждения, указанной в п. 4.1., в течение 2 (двух) банковских дней с момента подписания Акта.
4.3. Платежи, предусмотренные Договором, производятся перечислением на расчетный счет Оценщика.
5. Ответственность Сторон
1. Стороны несут ответственность за выполнение условий Договора в соответствии с действующим законодательством РФ.
2. Ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности, назначенного исполнителем по Договору (п. 3.5 Договора), застрахована на сумму 3 млн. рублей (страховой полис ОАО «Военно-страховая компания» № 1542GB4000010-0001 от «10» февраля 2010 г.). Срок действия договора страхования: «10» февраля 2010 г. - «10» февраля 2015 г.
3. Ответственность Оценщика застрахована на сумму 3 млн. рублей (страховой полис ОАО «Военно-страховая компания» № 1542GB4000010-0001 от «10» февраля 2010 г.). Срок действия договора страхования: «10» февраля 2010 г. - «10» февраля 2015 г.
4. Убытки, причиненные Заказчику, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной стоимости Объектов оценки, указанной в Отчете, подлежат возмещению в соответствии со ст. 24.6 Закона.
5. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли бы ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.
6. Оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения, кроме тех случаев, когда Оценщик в соответствии требованиями законодательства к оценке и своим профессиональным уровнем был способен выявить недостоверность сведений.
6. Дополнительные условия
1. Заказчик проинформирован Оценщиком о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе: о порядке регулирования оценочной деятельности, о стандартах оценки, об обязанностях Оценщика, о требованиях к Договору и к Отчету об оценке.
2. Заказчик обязуется обеспечить изложение в любом публикуемом документе, содержащем ссылку на Отчет, всех содержащихся в Отчете специальных ограничений, допущений и отступлений от методических положений.
3. При передаче счета на оплату услуг, ведении переписки по вопросам, относящимся к исполнению Договора, Стороны могут использовать факсимильное воспроизведение подписи и печати с помощью средств механического или иного копирования.
7. Особые условия
1. Заказчик не вправе предлагать трудоустройство и (или) заключать с работниками Оценщика трудовые, гражданско-правовые договоры, предметом которых является использование их профессиональных знаний и навыков в период действия настоящего Договора и в течение 360 календарных дней с момента его прекращения.
2. В случае установления Оценщиком фактов, указанных в п. 7.1., Заказчик оплачивает Оценщику по его требованию и в указанные им сроки штраф в размере 100 000 рублей, за исключением случаев, предусмотренных пунктом п. 7.3. настоящего договора.
3. Штраф, указанный в п. 7.2., не уплачивается Заказчиком в случае получения от Оценщика (в лице руководителя организации) письменного согласия на использование профессиональных знаний и навыков конкретного работника (бывшего работника) Оценщика с денежной компенсацией Оценщику или без таковой.
7.3.1.Размер денежной компенсации устанавливается Оценщиком самостоятельно и зависит от размера причиняемого ущерба Оценщику отвлечением его кадровых ресурсов. Денежная компенсация может составлять от 200 000 до 300 000 рублей за отвлечение одного работника Оценщика.
7.3.2.В случае согласия Оценщика на отвлечение его кадровых ресурсов с выплатой денежной компенсации письменное согласие считается полученным только после подписания с Заказчиком соглашения о порядке и условиях выплаты такой компенсации в течение 10 календарных дней с момента получения ответа Оценщика. В противном случае Оценщик вправе обратиться за взысканием штрафных санкций, предусмотренных в п. 7.2. настоящего договора.
8. Заключительные положения
1. Договор вступает в силу с момента его подписания полномочными представителями Сторон и действует до исполнения Сторонами всех обязательств по Договору.
2. Договор прекращается в случаях, предусмотренных Договором и действующим законодательством РФ.
3. Расторжение Договора в одностороннем порядке не допускается, за исключением случаев, предусмотренных Договором: 1. Заказчик вправе расторгнуть Договор в случае, если Оценщик не приступил к процедуре оценки в сроки, установленные Договором.
2. Оценщик вправе расторгнуть Договор в случае, если Заказчик не предоставил предусмотренные Договором Исходные данные, необходимые для проведения оценки в сроки, установленные Договором.
4. В случае расторжения Договора Заказчиком, не предусмотренным п.п. 8.3.1. Договора, Заказчик обязуется возместить Оценщику понесенные расходы, связанные с выполнением работ по Договору, в размере фактически понесенных трудозатрат Оценщика от величины вознаграждения Оценщика, указанной в п. 4.1. Договора
5. Изменения, дополнения Договора производятся по соглашению Сторон и оформляются письменно уполномоченными представителями Сторон.
6. Споры и разногласия, возникающие из Договора или в связи с ним и его толкованием, по возможности, решаются Сторонами путем переговоров, а при не достижении согласия, подлежат рассмотрению в установленном законом порядке в арбитражном суде.
7. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.
9. Адреса и реквизиты Сторон
Заказчик Попович Д.И Оценщик Заботин Д.А Подписи Сторон
Заказчик Гражданка Попович Дмитрий Иванович ________________ (подпись) Оценщик Член НП «Союз оценщиков» Заботин Дмитрий Александрович М.п.
3.1 Общие сведения
Россия
НП «Союз Оценщиков»
Утверждаю: Генеральный директор
НП «Союз Оценщиков»
Фомин Ю. Н.
« 21» Марта 2014г.
ОТЧЕТ № 17-О от «21» Марта 2014 г. об определении рыночной стоимости на дом, расположенный по адресу: Саратовская область, Марксовский район с. Павловка ул. Молодежная д.1Г
Заказчик Попович Дмитрий Иванович
Исполнитель: Заботин Дмитрий Александрович НП «Союз Оценщиков»
Маркс - 2014
Российская Федерация
Некоммерческое Партнерство
«Союз Оценщиков»
(НП «Союз Оценщиков»)
413090, Саратовская область, Марксовский район с. Павловка ул. Молодежная д. 4Г Интернет:Oceni@mail.ru Тел./факс 5-76-33, 89616487408 от 21 марта 2014г. № 324
Уважаемый Дмитрий Иванович !
В соответствии с договором № 20/10-03 от 12 октября 2012 года оценочная фирма НП «союз Оценщиков» произвела оценку рыночной стоимости жилого дома, расположенной по адресу: РФ, Саратовская обл Марксовский район с. Павловка ул. Молодежная д.1Г с целью определения независимого оценочного суждения о рыночной стоимости по состоянию на 21 марта 2014 г.
Осмотр объекта производился 16 - 21 марта 2014г.
На наш взгляд, эта оценка была произведена в соответствии с Федеральным законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ и № 157-ФЗ от 27 июля 2006 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254, 255, 256, Гражданским кодексом РФ и стандартами и правилами оценочной деятельности Некоммерческого Партнерства «Саморегулируемая Ассоциация Оценщиков» (НП «СМАОС»).
На основании информации представленной и проанализированной в отчете мы пришли к заключению, что рыночная стоимость права на жилой дом общей площадью 45,1 кв.м. с жилыми комнатами общей площадью 25,8 кв. м. и кухней общей площадью 11,0 кв. м. расположенной по адресу: РФ, Саратовская обл., Марксовский район с. Павловка ул. Молодежная д. 1Г , на 21 марта 2014 года составляет: 1 000 000 руб. (один милион) рублей.
С уважением, НП «союз Оценщиков» Фомин Ю. Н.
Основные факты и выводы
Таблица 1
Объект оценки Жилой дом общей площадью……. с жилыми комнатами общей площадью…… и кухней общей площадью……
Адрес Саратовская обл., Марксовский район с. Павловка ул. Молодежная д. 1Г
Собственник объекта Попови
Список литературы
1. Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (в ред. от 30.06.2008).
2. Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007.
3. Федеральный закон от 25.12.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» принят ГД ФС РФ 15.07.1998 (в ред. от 24.07.2007).
4. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. от 30.06.2008).
5. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
6. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
7. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
8. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219. «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 22.11.2006).
9. Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».
10. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».
11. Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.
12. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
13. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. ВСН 58-88 (р). - Приказ Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. № 312.
14. Общественные здания - 2007 (ОЗ-2007). Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». - М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2007. В уровне цен на 01.01.2007 года.
15. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве». КО-ИНВЕСТ, № 69, октябрь 2009 г.Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал.
16. Оценочная деятельность: Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В.Косоруковой. - М.: Маркет ДС, 2009.
17. Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 368с.
