Развитие оценочной деятельности в РФ. Современные подходы к вопросам оценки. Оценка рыночной стоимости недвижимости в современной России. Мотивация и необходимость оценки недвижимости: основные ситуации. Правовое обеспечение оценочной деятельности.
К этому виду имущества относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и иное имущество, которое отнесено законом к недвижимости. Оценка приобретает особую значимость при подготовке сделок купли-продажи, при получении банковских кредитов под залог, оптимизации налога на имущество, проведения приватизации, переоценке основных фондов, реструктуризации, постановке на баланс, инвентаризации. Оценка недвижимости, в отличие от оценки движимого имущества, подразумевает не оценку самого объекта недвижимости, а оценку передаваемых на него прав (право собственности, право владения, право аренды и т.д. Первые результаты оценочной работы показали, что, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий по согласованию и объединению норм оценки, в силу объективных обстоятельств им это не удавалось. К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире.Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются:-политическая нестабильность; Оценочная деятельность, как объект правового регулирования, представляет собой деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки величины рыночной или иной стоимости. Оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ, может повлечь за собой определенные правовые последствия, поскольку отчет об оценке, составленный специалистом-оценщиком, имеет доказательственное значение.
Введение
Как известно, недвижимость - это такой товар, который имеет обращение в инвестиционной сфере и на современном рынке. Объекты недвижимости - это жилые и нежилые помещения, земельные участки, недра и другие. оценочный стоимость недвижимость рыночный
Оценка недвижимости - это технология определения полезных свойств вещи и капитализация этих свойств в денежном эквиваленте. Определение стоимости недвижимого имущества является одним из наиболее востребованных видов оценки.
Согласно Гражданскому кодексу РФ ст. 130: «К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К этому виду имущества относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и иное имущество, которое отнесено законом к недвижимости.
Оценка приобретает особую значимость при подготовке сделок купли-продажи, при получении банковских кредитов под залог, оптимизации налога на имущество, проведения приватизации, переоценке основных фондов, реструктуризации, постановке на баланс, инвентаризации.
В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости. Необходимым условием существования которого является - независимая оценка объектов недвижимости, этим обусловлена актуальность данной темы. Оценка недвижимости, в отличие от оценки движимого имущества, подразумевает не оценку самого объекта недвижимости, а оценку передаваемых на него прав (право собственности, право владения, право аренды и т.д.
1.Развитие оценочной деятельности в РФ
Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения. С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России.
В 70-80 годы XIX века, начинается постепенное статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях. Появление новой отрасли статистики потребовало выделения характерных статистических признаков для оценки массы индивидуальных имуществ, разработки новых методов сбора статистических данных и методов их обработки. Когда в 1888 году подушный налог был полностью заменен для бывших крестьян поземельным налогом, у Правительства России появилась потребность иметь сведения о ценности и доходности основного вида имущества - недвижимости. Поэтому весьма актуальным на государственном уровне стал вопрос о принятии единообразного подхода к вопросам оценки, как земли, так и городской недвижимости.
Имея ввиду будущую реформу земского налогообложения, Правительство России 8 июня 1893 года издало закон о переоценке всех видов недвижимого имущества в 34 губерниях. Одновременно с законом были утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 года министр финансов Витте утвердил инструкцию по разъяснению закона.
В соответствии с законом 1893 года, устанавливалась полная децентрализация земского кадастра. Первые результаты оценочной работы показали, что, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий по согласованию и объединению норм оценки, в силу объективных обстоятельств им это не удавалось. Следствием явилась невозможность создания единообразия оценки не только в масштабах государства, но даже в масштабах одной губернии. Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества.
Главным изменением в организации оценки, в соответствии с новым законом, стала передача компетентности установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям.
Следующим отличием нового закона стали изменившиеся условия финансирования оценочных работ. Рассматривая этот вопрос в историческом плане, можно сделать вывод, что выполнение кадастровых работ, выполнение масштабных работ по оценочной статистике и непосредственное выполнение оценки недвижимого имущества требуют существенного государственного финансирования. В тех государствах, где достаточное финансирование отсутствовало, результаты работ не позволяли решать проблемы оперативного создания системы налогообложения недвижимости на основе оценки. Новый закон 1899 года устанавливает объем государственного финансирования оценочных работ в 34 губерниях в размере 1 миллиона рублей в год. Однако ощутимый эффект, по объективным историческим причинам, бюджетное финансирование дало только в следующие два года после принятия закона.
Современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире.
К основным причинам, сдерживающим на взгляд современников успешное завершение работ по оценке недвижимого имущества для целей налогообложения, относились причины систематического и не систематического характера.
Причины несистематического характера включали общественно-политические события начала XX века - крестьянские волнения в ряде губерний в 1901 -1902 годах, Русско-японскую войну, революционные события 1905 - 1906 годов и так далее. Учесть влияние причин несистематического характера можно было принятием каких-либо экстренных мер, актуальных для конкретной ситуации.
Причины систематического характера сдерживали развитие оценочного дела в целом и представляют с исторической точки зрения больший интерес. К таким причинам можно отнести: • отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования;
• отсутствие специального государственного органа и его исполнительной вертикали для руководства оценкой;
• неадекватная структура губернских и уездных оценочных комиссий;
• отсутствие единообразия в методических подходах к оценке;
• конфликты оценочных комиссий с земствами;
• неправильное распределение исполнителей оценки по видам работ;
• не заинтересованность земств в оценке недвижимости.
С начала первой Мировой войны и до конца 1980-х годов развитие оценки недвижимости в рамках естественного совершенствования уже достигнутого на 1914 год уровня было остановлено. И только в начале 1990-х годов, с началом процесса перехода экономики России на рыночные принципы, появилась реальная потребность в решении проблем оценки стоимости недвижимости.
Современный российский рынок недвижимости начал формироваться примерно в 1991 г. Именно с этого периода стал накапливаться опыт рыночной оценки объектов недвижимости.
Оценка рыночной стоимости недвижимости в современной России развивалась первоначально в основном усилиями физических (частных) лиц и созданных ими частных фирм и некоммерческих организаций. Регулирование этой деятельности осуществлялось только на первом и на пятом уровнях: общегражданские законы и личные правила. Потом добавились стандарты профессиональных организаций (четвертый уровень) Затем оценочная деятельность постепенно стала предметом внимания и регулирования со стороны государственных органов субъектов федерации и федерального уровня. Появились специальные законы (второй уровень) и подзаконные акты (третий уровень), регулирующие оценку недвижимости.
В новейший период четко определилось два направления оценки недвижимости: -для государственных нужд;
- для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.
Государственное регулирование оценочной деятельности сначала сводилось к ее сертификации и лицензированию. В 1994 г. Комитет по управлению имуществом правительства Москвы (Москомимущество) начал выдавать сертификаты фирмам, сотрудники которых успешно проходили соответствующие испытания (экзамены) на его квалификационной комиссии. Эти сертификаты удостоверяли право фирмы «на подготовку и проведение конкурсов и аукционов, подготовку и оформление имущественных сделок, инвентаризацию, оценку стоимости, экономическую и правовую экспертизу использования имущественных комплексов, инвестиционную деятельность и инвестиционное проектирование, иную деятельность в сфере недвижимости» (при этом имелась в виду нежилая недвижимость). В 1995 г. произошло разделение лицензирования для фирм и физических лиц - исполнителей работ: первым выдавались соответствующие лицензии; вторым - лицензионные карточки к ним. С 1995 г. фирмам выдавались лицензии на право риэлторской деятельности с жилыми помещениями, а физическим лицам - лицензионные карточки.
С мая 1997 года в Москве регулярно проводятся официальные государственные аттестации профессиональных оценщиков недвижимости первого уровня, и ведется Реестр профессиональных оценщиков.
К осени 1998 г. российская система регламентации оценки недвижимости приобрела достаточно развитый характер.
Во второй половине 1999 г. в Москве началось обязательное лицензирование юридических лиц (фирм) и индивидуальных предпринимателей, занимающихся оценочной деятельностью.
Перспективы развития оценочной деятельности в России в начале XXI века рассмотрены в подготовленном в начале 2000 года проекте соответствующей Концепции .
Концепция развития оценочной деятельности в Российской Федерации, разработанная в соответствии с Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу, направлена на уточнение приоритетов деятельности уполномоченных органов регулирования, контроля и надзора в сфере оценочной деятельности, на эффективное развитие рынка оценочных услуг. Существенную роль в подготовке Концепции сыграл созданный при Минэкономразвития России Экспертно-консультативный совет по вопросам оценочной деятельности, члены которого выполнили научно-исследовательские работы и активно участвовали в последующей доработке Концепции.
Подготовленный текст Концепции отражает коллективное мнение российского оценочного сообщества. К моменту завершения работы над ее текстом произошло несколько значимых для оценщиков событий, в связи с чем в подготовленный текст были внесены некоторые изменения и дополнения, не изменившие основного содержания Концепции.
Во-первых, Государственной думой Российской Федерации принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в части системы регулирования)». Этим законом определен порядок перехода от лицензирования к саморегулированию оценочной деятельности.
Во-вторых, по поручению Правительства РФ, Минэкономразвития России начало подготовку проекта нового Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в части уточнения базовых понятий). Направленность соответствующих разделов Концепции приобрела теперь особое значение для проведения срочных разработок, для того чтобы был разработан понятийный аппарат независимой профессиональной оценки, который бы отражал изменения, произошедшие за последнее время в базовых понятиях международной и отечественной оценочной теории и практики, а также, в смежных профессиях: прежде всего, в финансовой отчетности и аудиторской деятельности.
Главное, в рамках настоящей Концепции определено направление работ по уточнению базовых понятий независимой профессиональной оценки и их применения, исходя из особенностей этого вида деятельности в мире и в России.
В уже ведущейся реализации установок, которые формулировались при разработке Концепции, начаты работы по решению триединой государственной задачи подготовки к разработке единых стандартов в сфере финансово-экономических измерений: 1. Проведение гармонизации всех российских стандартов с международными, в чем особенно преуспели сейчас аудиторы, и к этому движутся бухгалтеры и оценщики.
2. Проведение гармонизации стандартов по разным профессиональным дисциплинам в этой сфере: как российских (с учетом национальных особенностей), так и международных, в чем российские специалисты смогут принимать активное участие.
3. Создание научно-образовательного обеспечения и, в первую очередь, освоения и разработка новых понятий и принципов оценки стоимости имущества, которые составляют фундамент сегодняшних и, главное, будущих международных стандартов
2.Мотивация и необходимость оценки недвижимости
Любая недвижимость может приносить доход в зависимости от типа ее использования. И каждый раз возникает необходимость оценки недвижимости.
При этом прямой доход - это или арендная плата, или отчисления от амортизации, или прочие платежи.
Косвенный доход-это экономия от использования недвижимого имущества. Причем пользу могут получать только собственники недвижимости.
Величина хоть прямого, хоть косвенного дохода зависит от спроса рынка на подобный вид недвижимости, а также от уровня инфляции, процента износа здания и уровня качества управления.
Учитывая вышесказанное, необходимость оценки недвижимости в нашей жизни возникает очень часто. Например: - это может быть приватизация недвижимого имущества;
-передаче недвижимого имущества в доверительное управление или передача в аренду;
-предложение использования объектов недвижимости как залог;
-при возникновении необходимости продажи или любого случая отчуждения объектов недвижимости;
-при переуступке долговых обязательств между партнерами
-при передаче объектов недвижимости как вклад в уставный капитал другого юридического лица;
-когда возникает спор о стоимости объекта недвижимости;
-может возникнуть необходимость оценки при национализации имущества, или ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, или составлении брачных контрактов, или разделе имущества разводящихся супругов, или при выкупе или изъятии имущества у собственника;
- необходимость оценки недвижимости возникает и в случае контроля за уплатой налогов и исчисления налогооблагаемой базы.
Все вышеперечисленные случаи необходимости оценки недвижимости расчета рыночной стоимости, относятся к объектам, которые представляют государственную собственность, но представленную в различных формах. Необходимость оценки недвижимости, которая находится в частной собственности у владельцев, возникает при таких ситуациях, как: -купля или продажа объектов недвижимости;
-при акционировании организаций или предприятий и перераспределении их имущественных долей;
-при внесении объектов недвижимости во вклад в уставный капитал других предприятий и организаций
-при привлечении новых пайщиков или дополнительной эмиссии акций;
-при ликвидации старых или опасных объектов недвижимости;
-при сдаче недвижимости в аренду арендатору;
-при уточнении налогооблагаемой базы для расчета налогов на объекты недвижимости - здания и земельных участков;
- необходимость оценки недвижимости возникает и в случае страхования объектов недвижимого имущества;
-при оформлении документов на получение кредита в кредитной организации или у инвесторов под залог объекта недвижимости;
-при разработке новых инвестиционных проектов или для привлечения новых инвесторов;
-при исполнении прав наследования, или выполнения решения суда, разрешении различных имущественных споров между наследниками, владельцами недвижимого имущества;
-в случае банкротства предприятия или организации.
3.Правовое обеспечение оценочной деятельности
Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 года. Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем даны формулировки оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих различных объектов.
Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда. Результаты кадастровой оценки могут быть оспорены, в том числе и во внесудебном порядке, при наличии отчета об оценке, выполненного также независимым оценщиком
Закон определил общие требования к содержанию отчета об оценке объекта, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал процедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений. Экспертиза отчетов об оценке является одним из видов оценочной деятельности, осуществлять которую могут оценщики, прошедшие специальную аттестацию.
Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, доступу к информации; на коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов; а также право на отказ от оценки.
Законом определены обязанности оценщика, который должен соблюдать федеральный закон и принятые на его основе нормативные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений. В соответствии с данным законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки.
Профессиональное обучение оценщиков осуществляется специально создаваемыми высшими государственными или частными учебными заведениями, или на базе их факультетов, отделений или кафедр.
Оценочная деятельность осуществляется в режиме обязательного саморегулирования.
Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Лицензирование оценочной деятельности и отзыв соответствующих лицензий осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Кризисные явления в экономике, нестабильность рынков являются объективными факторами, которые не могли не повлиять и на развитие оценочной деятельности. С одной стороны, у части потенциальных потребителей оценочных услуг вырабатывается устойчивое мнение о том, что выполнение оценочных работ не требует сколь-нибудь существенных затрат. Подобное мнение формируется в том числе под влиянием цен на услуги оценщиков, фиксируемых в рамках государственных контрактов. Объем таких услуг увеличивается, поскольку необходимость в проведении тех или иных работ в отношении государственной собственности законодательно закрепляется теми или иными правовыми актами. С другой стороны, спрос на качественные профессиональные услуги также присутствует на рынке, хотя и в значительно меньшем объеме.
Другим не менее важным документом, обеспечивающим правовое регулирование оценочной деятельности, являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать основные понятия, используемые оценщиками в своей профессиональной деятельности. К наиболее важным терминам можно отнести определение видов оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, экспертизы отчета об оценке. В рассматриваемых Стандартах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать подготовку договора об оценке, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рынка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
Закон о государственной кадастровой оценке недвижимости, устанавливает порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и требования к оценщикам и юридическим лицам, привлекаемым к ее проведению. Решение о проведении оценки принимает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, а в некоторых случаях, установленных законом субъекта, - органами местного самоуправления. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Перечень объектов для ее проведения формирует Росреестр.
Законом закрепляются нормы о составлении отчета об определении кадастровой стоимости объекта, его экспертизы. Так, проведение экспертизы должен обеспечить исполнитель работ. Ее проводит саморегулируемая организация (СРО) оценщиков, в которой состоит исполнитель. Определяется процедура повторной экспертизы, если при ее первичном проведении был сделан вывод о несоответствии отчета требованиям закона.
Кроме того, закон содержит положения о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости. В частности, физические или юридические лица, если результаты затрагивают их права и обязанности, могут оспорить их в суде или в соответствующей комиссии. Оспаривать результаты также могут органы государственной власти и местного самоуправления.
В законе также устанавливается общее правило для всех оценщиков о том, что юридическое лицо не вправе заключать договор на проведение оценки с заказчиком, если оно имеет имущественный интерес в объекте оценки.
Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества в Российской Федерации» от 21 декабря 2001г. № 178 (с последующими изменениями и дополнениями).
Различают несколько целей использования объектов оценки.
После принятия Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998 г.) в соответствии с которым проведение оценки объектов является обязательным при вовлечении в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям: в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ (далее - федеральное имущество), субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Во исполнение положений Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» было принято Постановление Правительства РФ «О размере и видах затрат на организацию и проведение приватизации федерального имущества». Постановили затраты по оценке стоимости приватизируемого федерального имущества возложить на Российский фонд федерального имущества. Для выполнения работ по предпродажной подготовке объектов приватизации, повышения эффективности приватизации федерального имущества и формирования начальной цены объектов приватизации (ст. 72 - Бюджетного кодекса РФ) могут быть проведены конкурсы по отбору организаций, осуществляющих оценочную деятельность.
Вывод
Недвижимость-это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих.
Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются: -политическая нестабильность;
-нестабильность финансового сектора;
-политика властей на первичном рынке;
- криминогенная обстановка на рынке;
-несовершенство механизма лицензирования;
-несовершенство законодательства;
Оценочная деятельность, как объект правового регулирования, представляет собой деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки величины рыночной или иной стоимости. Оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ, может повлечь за собой определенные правовые последствия, поскольку отчет об оценке, составленный специалистом-оценщиком, имеет доказательственное значение.
Институт независимой оценки является необходимым элементом экономики, ориентированной на наиболее полное и качественное удовлетворение человеческих потребностей на основе эффективного использования дефицитных ресурсов.
В существующий непростой экономической ситуации в стране и в мире оценочная деятельность должна быть подспорьем в принятии правильных управленческих, финансовых и инвестиционных решений.
Список литературы
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2008
8. Гущин В.В. Правовое регулирование оценочной деятельности / В.В. Гущин // Право и экономика. - 2007. - №10.
9. http://www.interfax.ru
Нормативные документы: 1.Гражданский кодекс РФ
2.Постановление Правительства РФ « Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2008 г. № 519.
3.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ. (с изменениями и дополнениями от от 21.11.2011 N 327-ФЗ)
4. Федеральный закон « О приватизации государственного и муниципального имущества». ( от 5 декабря 2001 г.с изм. и дополнениями от 18.07.2009 N 181-ФЗ)
5. Федеральный закон « О внесении изменений в Федеральный закон « Об оценочной деятельности в РФ» и отдельные законодательный акты РФ». От 14 июля 2010 года.
Размещено на .ru
Вы можете ЗАГРУЗИТЬ и ПОВЫСИТЬ уникальность своей работы
