Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков. Оценка недвижимости затратным подходом, порядок определения стоимости квартиры. Подход сравнительного анализа продаж и проведение соответствующих корректировок.
Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес. Оценка недвижимости должна осуществляться в соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 25.03.2003 г.).Площадь помещений здания составляет 3300 м2. По условиям аренды арендатор выплачивает авансовую арендную плату из расчета 280 $ за 1 м2 в год. Срок аренды оканчивается через 2 года и арендатор планирует освободить здание. Проведенный оценщиком анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) здания после его освобождения показывает, что здание целесообразно реконструировать. С седьмого по восьмой год операционные расходы будут возрастать на 8% в год, а ставка арендной платы уменьшиться до 250 $ за 1 м2.Определить стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 67 м2, расположенной на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту. В доме отсутствуют лифт и мусоропровод, санузел в квартире совмещенный, комнаты смежные, высота помещений 2,7 м, площадь кухни 8,5м2. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (ноябрь 2006 г.) определяется по формуле: Св = Св1984 ? И где, Св - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен; Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле: Со = Св ? (1 - Ифн / 100) где, Со - остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;Подход сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними. В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую форму: Ср = Ці ± Кі, где Ці - цена продажи i-го сравнимого объекта недвижимости; Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов: - анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов; разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения; Основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж: корректируется цена продажи сравнимого объекта недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта.Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи: (75400 - 66700) / 66700 = 0,13, или на 13 %, т.е. за год цены на рынке увеличились на 13 %. Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь наличием гаража: 75371 - 71190 = 4181 руб. Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются лишь этим показателем: 91156 - 84100 = 7056 руб.В процессе подготовки данной курсовой работы были достигнуты следующие результаты: 1.
Вывод
В процессе подготовки данной курсовой работы были достигнуты следующие результаты: 1. Рассмотрены практически четыре способа оценки недвижимости;
2. Изучен весь процесс оценки включающий в себя этапы последовательности действий, выполняемых в ходе определения стоимости недвижимости;
3. В решении задач были получены конкретные результаты и даны рекомендации о целесообразности покупки объектов недвижимости.
Список литературы
1. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон Рос. Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ: [ред. от 05.02.2007]. - Режим доступа: КОНСУЛЬТАНТПЛЮС. Законодательство. ВЕРСИЯПРОФ.
2. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении стандартов оценки: постановление Правительства Рос. Федерации от 06.07.2001 № 519 // Собр. законодательства. Рос. Федерации. - 2001. - № 29, ст. 3026. - Режим доступа: КОНСУЛЬТАНТПЛЮС. ВЕРСИЯПРОФ.
3. Валдайцев, С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: учеб. пособие для вузов / С.В. Валдайцев. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. - 545 с.
4. Волочков, Н.Г. Справочник по недвижимости / Н.Г. Волочков. - М.: ИНФРА-М., 1996. - 672 с.
7. Григорьев, В.В. Оценка предприятия: теория и практика / В.В. Григорьев, М.А. Федотова. - М.: Дело, 1997. - 320 с.
8. Есипов, В. Оценка бизнеса: учеб. пособие / В. Есипов, Г. Маховикова, В. Терехова. - СПБ.: Питер, 2006. - 457 с.: ил. - (Учебное пособие).
9. Ким, Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского направления и оценка их стоимости: практ. рук. / Е.П. Ким. - М.: Эксперт. бюро-М, 1997. - 224 с.
10. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): учебник / под ред. В.И. Кошкина. - М.: ЭКМОС, 2002. - 943 с.: ил.
11. Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2000. - 509 с.
12. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 496 с.
13. Оценка объектов недвижимости : теорет. и практ. аспекты: учеб. пособие / под ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М.: Дело, 1998. - 320 с.
14. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования: учеб.-практ. пособие / под ред. В.М. Рутгайзера. - М.: Дело, 1998. - 384 с. - (Оценочная деятельность).
15. Оценка рыночной стоимости недвижимости: учеб. и практ. пособие / отв. ред. В.М. Рутгайзер. - М.: Дело, 1998. - 383 с. - (Оценочная деятельность).
16. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учеб. пособие / под ред. Н.А. Абдуллаева, Н.А. Колайко. - М.: ЭКМОС, 2000. - 352 с. - (Учебники и учебные пособия).
17. Орлов, С.В. Рыночная оценка имущества города: учеб. пособие для вузов / С.В. Орлов, Ю.А. Цыпкин. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 240 с.
18. Тарасевич, Е.И. Методы оценки недвижимости / Е.И. Тарасевич. - СПБ.: Технобалт, 1995. - 247 с.
19. Тарасевич, Е.И. Оценка недвижимости: энцикл. оценки / Е.И. Тарасевич. - СПБ.: Изд-во СПБГТУ, 1997. - 422 с.
20. Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ. / Д. Фридман, Н. Ордуэй. - М.: Дело, 1995. - 462 с.: ил. - (Зарубежный экономический учебник).
21. Харрисон, Г.С. Оценка недвижимости: учеб. пособие: пер. с англ. / Г.С. Харрисон. - М.: Мособлупрполиграфиздат, 1994. - 146 с.
22. Экономика и управление недвижимостью : примеры, задачи, упражнения: учеб. для вузов: в 2 ч. / под общ. ред. П.Г. Грабового. - Смоленск: Смолин Плюс; М.: АСВ, 2001. - Ч. 1-2.
