Оценка недвижимости и управление собственностью - Учебное пособие

И УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯМожно выделить следующие признаки недвижимости: - недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба; - недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически; Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость: - увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов; Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами: - в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности; -сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. проводится установление имущественных прав, связанных с объектом; - устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки; - указываются цели оценки объекта; Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ). Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.Для анализа обоснованности финансирования инвестиций в недвижимость необходимо знать некоторые элементы финансовой математики и модели преобразования доходов от недвижимости в текущую стоимость, рассмотрению которых посвящена данная глава. метод остатка - оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи); В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, изза сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи. одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал. Ставка капитализации является средневзвешенной величиной, учитывающей интересы как собственного, так и заемного капитала: Ro = m ?Rm 1-m)?Re, (где Rm-ставка капитализации для собственного капитала, которая определяется из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения на величину собственного инвестированного капитала; Re, - ставка капитализации для заемных средств.Сопоставление инвестиционных проектов осуществляется путем применения определенных критериев эффективности, основными из которых являются чистая настоящая стоимость проекта, период окупаемости проекта, индекс прибыльности проекта, внутренняя норма прибыли проекта и ее модификации, средний доход на чистый капитал. Методы, позволяющие измерить риск инвестиционного проекта и определить стратегию поведения: метод коэффициента покрытия долга; анализ периода окупаемости; дисконтирование нормами отдачи, скорректированными на риск; анализ чувствительности; метод Монте-Карло; анализ безубыточности. Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором. Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной ставкой.

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ...................................................................6 1.1. Недвижимость как объект инвестирования.....................................................6 1.2. Типы недвижимости...........................................................................................7 1.3. Рынок недвижимости.........................................................................................8 1.4. Участники и источники процесса финансирования недвижимости...........10 1.5. Преимущества инвестирования в недвижимость..........................................11 1.6. Ипотечное кредитование.................................................................................13 1.6.1. Ипотека как способ обеспечения обязательств.....................................15 1.6.2. Особенности ипотечного кредитования..................................................17

2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ.............................................................................19 2.1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.......................................19 2.2. Основные виды стоимости недвижимости....................................................19 2.3. Основные принципы оценки недвижимости.................................................21 2.4. Виды оценки недвижимости ...........................................................................25 2.5. Подходы к оценке недвижимости...................................................................28 2.5.1. Сравнительный подход...............................................................................28 2.5.2. Затратный подход......................................................................................29 2.5.3. Доходный подход.........................................................................................30 2.6. Оценка земли.....................................................................................................31 2.6.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли.....32 2.6.2. Оценка эффективности использования городских земель.....................33 2.7. Методы оценки земли......................................................................................35 2.8. Отчет об оценке недвижимости......................................................................39

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ИНВЕСТИРУЕМОГО КАПИТАЛА НА ОСНОВЕ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА..............................................................40

3.1. Прямая капtrialзация.....................................................................................41 3.2. Капитализация дохода по норме отдачи........................................................46 3.2.1. Дисконтирование денежных потоков......................................................46 3.2.2. Прогнозирование денежных потоков от реверсии.................................48 3.2.3. Определение ставки дисконтирования.....................................................49 3.2.4. Капитализация по расчетным моделям...................................................50 3.2.5. Капитализация равномерно изменяющихся доходов...............................53 3.3. Ипотечно-инвестиционный анализ.................................................................54

4. УПРАВЛЕНИЕ ПРОЦЕССОМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ И ФИНАНСИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ..........................................................56

4.1. Критерии эффективности инвестиционных проектов..................................56 4.2. Методы анализа инвестиционных проектов..................................................58 4.3. Риски при финансировании недвижимости...................................................60 4.5. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости...............64 Контрольные вопросы по курсу «Экономика недвижимости»..........................67 БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК......................................................................68

5

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1. Недвижимость как объект инвестирования