Оценка недвижимости для принятия инвестиционного решения - Дипломная работа

Инвестирование в значительной степени определяет экономический рост государства, занятость населения и составляет существенный элемент базы, на которой основывается экономическое развитие общества. При этом особую важность имеет предварительная оценка, которая проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений. Главным направлением предварительной оценки инвестиций является определение показателей возможной экономической эффективности инвестиций, т.е. отдачи от капитальных вложений, которые предусмотрены по проекту. Инвестирование всегда связано с иммобилизацией финансовых ресурсов предприятия и обычно осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительно варьировать. Вместе с тем объем финансовых ресурсов, доступных для инвестирования, у любого предприятия ограничен.Объемы предложения на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительства и рядом факторов, характеризующих положение на рынке капитала: динамикой абсолютной ставки доходности на рынке недвижимости, поскольку рост доходности инвестированного капитала повышает инвестиционную привлекательность рынка недвижимости; относительными ставками доходности на рынке недвижимости и рынке капитала, поскольку появление высокодоходного актива на рынке капитала неизбежно повлияет на приток (или отток) капитала на рынке недвижимости; Очевидно, что эти две переменные находятся под влиянием рынка капитала, и равновесие на рынке недвижимости устанавливается под влиянием рынка капитала, т.е. арендная плата стабильна, и коэффициент капитализации потока доходов от недвижимости не повышается и не понижается. Если растет ставка доходности инвестиций в недвижимость на рынке капитала, то растет и инвестиционная привлекательность недвижимости, что вызывает приток капитала в строительство новых объектов недвижимости. Равновесие на рынке недвижимости и рынке капитала достигается тогда, когда стоимость недвижимости равна стоимости строительства и нет побудительных причин для инвестирования капитала в недвижимость."Рынок" в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Развитие рынка недвижимости определяется: экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынки.2) Стоимость кв. м. торгово-коммерческих помещений существенно зависит от района расположения;После подписания Сторонами Акта сдачи-приемки выполненных работ по Договору об оценке, в рамках которого выполнен настоящий Отчет, Заказчик несет ответственность за достоверность информации (в том числе представленной Оценщику в устной форме), источником которой он указан в настоящем Отчете об оценке. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке, а так же Заданием на оценку. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной его стоимости, указанной в настоящем Отчете. Итоговая величина стоимости объектов оценки, указанная в настоящем Отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. сбор и обработка документов и информации, связанных с объектом оценки (правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; иной необходимой информации);Оценка, которая проведена в дипломной работе, необходима для разработки инвестиционного проекта и принятия разумного и обоснованного управленческого решения при освоении нового вида деятельности предприятия - торговли. При сравнении двух альтернативных (взаимоисключающих) инвестиционных проектов в результате вышеприведенных расчетов выбран наиболее привлекательный с точки зрения окупаемости: O Павильон "Свежий хлеб" расположенный в Кировском районе при сравнительно небольшом инвестировании (182 000 рублей.) Чистый операционный доход составляет 135 000 рублей в год.

1) На рынке намечается стабильный рост цен на торговые помещения;

2) Стоимость кв. м. торгово-коммерческих помещений существенно зависит от района расположения;

3) Стоимость кв. м. торгово-коммерческих помещений баз очень сильно зависит от специфики объекта, его состояния. Учитывая высокую стоимость одного объекта, его вход на рынок или выход с рынка очень сильно сказывается на средних показателях оценки рыночной ситуации;

4) Несмотря на специфичность торгово-коммерческих помещений как продукта, они пользуются стабильным спросом и могут рассматриваться как привлекательный объект не только для существующей деятельности покупателя, но и как объект инвестирования с целью максимально эффективно использовать свои финансовые ресурсы.Целью дипломной работы было определение рыночной стоимости двух объектов недвижимости для принятия решения о направлении вложения денежных средств.

Оценка, которая проведена в дипломной работе, необходима для разработки инвестиционного проекта и принятия разумного и обоснованного управленческого решения при освоении нового вида деятельности предприятия - торговли.

Главным направлением оценки является определение показателей возможной экономической эффективности инвестиций, т.е. отдачи от капитальных вложений, которые предусмотрены по проекту. При сравнении двух альтернативных (взаимоисключающих) инвестиционных проектов в результате вышеприведенных расчетов выбран наиболее привлекательный с точки зрения окупаемости: O Павильон "Свежий хлеб" расположенный в Кировском районе при сравнительно небольшом инвестировании (182 000 рублей.) Чистый операционный доход составляет 135 000 рублей в год. Срок окупаемости - 1,3 года.

O Наименее инвестиционно привлекателен павильон "Чинар", расположенный в Октябрьском районе при инвестировании (692 000 рублей.) Чистый операционный доход составляет 233 000 рублей в год. Срок окупаемости составляет 3 года.

В итоге предприятие приняло управленческое решение вложить инвестиции в торговый павильон "Свежий хлеб"

1. Гражданский кодекс Российской Федерации;

2. Налоговый кодекс Российской Федерации;

3. Федеральный закон РФ № 135-ФЗ от 29 марта 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

4. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

5. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности; утверждены Постановлением Правительства РФ от 06 марта 2001 г. № 519;

6. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р;

7. Фридман Дж,, Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: "Дело ЛТД", 1995;

8. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов. М., Стройиздат, 1970;

9. Постановление Государственного комитета СССР по делам строительства (Госстрой СССР) от 11 мая 1983 года № 94 "Об утверждении индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек"; Приложение № 1 "Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1984 г.";

10. Приложение к письму Государственного комитета СССР по делам строительства (Госстрой СССР) от 6 сентября 1990 года № 14-Д "Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1991 г.";

11. Информационные бюллетени "Индексы цен в строительстве", публикуемые Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования администрации Иркутской области (за 1 квартал 2007 года);

12. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р). Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. Москва, 1990;

13. Е.П. Ким. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости. Практическое руководство. - М.: "Экспертное бюро-М", 1997;

14. Обзор рынка недвижимого имущества г. Иркутска, по данным компаний ООО "Сибирский независимый центр оценки", "Авалон-Риэлти", ( "Философия города", СИА, 2005 г.)

15. Информационный еженедельник "Дело"; .2007 г.; г. Иркутск;

16. Данные подрядных, ремонтных и инвестиционно-строительных организаций, агентств недвижимости, периодических изданий г. Иркутска.

17. Собственная информация Оценщика, полученная в ходе исследования рынка недвижимости и фактических условий аренды в рассматриваемом районе

18. Копии технических паспортов зданий, предоставленные собственником объектов оценки.

Размещено на .ru