Основные критерии, используемые в анализе инвестиционной деятельности. Определение показателей чистой приведенной стоимости, индекса рентабельности и срока окупаемости инвестиций. Расчет коэффициентов дисконтирования и наращения денежных потоков.
Финансовый анализ производственных инвестиций в основном заключается в оценивание конечных результатов инвестиций - их доходности для инвестора. Оценка эффективности проекта будет проводиться по чистой приведенной стоимости - NPV, индексу рентабельности инвестиций - PI и по сроку окупаемости инвестиций - PBP. Он показывает величину денежных средств, которую инвестор ожидает получить от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением проекта. Срок окупаемости PBP-период времени, необходимый для того, чтобы доходы, генерируемые инвестициями, покрыли затраты на инвестиции. Подсчитаем собственную долю инвестора и долю доп. инвестора в проекте, учитывая, что участок земли, для будущего строительства, был у инвестора в собственности до строительства и стоимость его не входит непосредственно в общую стоимость строительства, но учитывается при подсчете доли инвестора.В данной курсовой работе были рассмотрены несколько вариантов вложения средств инвестора. Имея достаточные данные касательно их функционирования после вложения капитала, а также о условиях вложения в него средств, мы, путем сочетания нескольких характеристик эффективности производственных инвестиций, постараемся оценить их эффективность. Для наглядного представления, получившихся при составлении проекта данных, воспользуемся таблицей Как мы упоминали в первом разделе, критерий РІ имеет преимущество при выборе одного проекта из ряда имеющих примерно одинаковые значения NPV. Если же пользоваться в качестве основного критерия показатель NPV, поскольку он показывает величину денежных средств, которую инвестор ожидает получить от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты(как общая прибыль инвестора), то картина уже выглядит по-другому: так как величина NPV принимает свое максимальное значение в ИП №2, то эффективным признается данный проект.
Введение
Становление рыночной экономики невозможно без эффективной инвестиционной политики, но для ее проведения необходимы реально эффективные инвестиционные проекты.
ИНВЕСТИЦИЯ - это совокупность затрат реализуемых в форме вложений в те или иные проекты по различным отраслям народного хозяйства за достаточно длительный период.
Капиталовложения в строительство, на сегодняшний день является одним из высокорентабельных направлений в бизнесе. Рынок долгосрочных вложений средств сегодня не всегда готов предложить что-то более рентабельное, чем инвестирование строительства.
В наше время большое внимание привлекают инвестиции в строительство в торговле, где активно идет выстраивание офисных помещений и торговых центров. Налогообложение инвестиций в строительстве более мягкое, чем обычное, так что с этой стороны также выгодно вкладывать.
Финансовый анализ производственных инвестиций в основном заключается в оценивание конечных результатов инвестиций - их доходности для инвестора. Отрицательный вывод обычно дает основание отказаться от дальнейшего, более углубленного изучения и анализа финансовой привлекательности проекта.
Краткий теоретический обзор
Прежде чем приступить к непосредственной оценки того или иного проекта, ознакомимся с основными понятиями, используемыми при выполнении данного вида задания.
Все предприятия в той или иной степени связаны с инвестиционной деятельностью. Принятие решений по инвестиционным проектам осложняется различными факторами: вид инвестиций, стоимость инвестиционного проекта, множественность доступных проектов, ограниченность финансовых ресурсов, доступных для инвестирования, риск, связанный с принятием того или иного решения
Критерии, используемые в анализе инвестиционной деятельности, можно разделить на две группы в зависимости от того, учитывается или нет временной параметр: Основанные на дисконтированных оценках ("динамические" методы): · Чистая приведенная стоимость - NPV (Net Present Value);
· Индекс рентабельности инвестиций - PI (Profitability Index);
· Внутренняя норма прибыли - IRR (Internal Rate of Return);
· Дисконтированный срок окупаемости инвестиций - DPP (Discounted Payback Period).
Основанные на учетных оценках ("статистические" методы): · Срок окупаемости инвестиций - PP (Payback Period);
· Коэффициент эффективности инвестиций - ARR (Accounted Rate of Return).
Для оценки финансовой эффективности проекта целесообразно применять "динамические" методы, основанные преимущественно на дисконтировании образующихся в ходе реализации проекта денежных потоков, так как его использование отвечает требованиям, предъявляемым финансовыми инвесторами и с "производственной" точки зрения он позволяет выявить выгодные стороны проекта. Применение дисконтирования позволяет отразить основополагающий принцип "завтрашние деньги дешевле сегодняшних" и учесть тем самым возможность альтернативных вложений по ставке дисконта.
Оценка эффективности проекта будет проводиться по чистой приведенной стоимости - NPV, индексу рентабельности инвестиций - PI и по сроку окупаемости инвестиций - PBP.
Чистая приведенная стоимость NPV-это сумма дисконтированных значений потока платежей, приведенных к сегодняшнему дню. Показатель NPV представляет собой разницу между всеми денежными притоками и оттоками, приведенными к текущему моменту времени (моменту оценки инвестиционного проекта). Он показывает величину денежных средств, которую инвестор ожидает получить от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением проекта. Поскольку денежные платежи оцениваются с учетом их временной стоимости и рисков, NPV можно интерпретировать, как стоимость, добавляемую проектом. Ее также можно интерпретировать как общую прибыль инвестора.
Высчитывается этот показатель по следующей формуле: ,где
Индекс рентабельности инвестиций. PI - относительный показатель, характеризующий уровень доходов на единицу затрат. Рассчитывается как отношение чистой текущей стоимости денежного притока к чистой текущей стоимости оттока (включая первоначальные инвестиции).
Очевидно, что если: РІ > 1, то проект следует принять;
РІ< 1, то проект следует отвергнуть;
РІ = 1, то проект ни прибыльный, ни убыточный.
Несложно заметить, что при оценке проектов, предусматривающих одинаковый объем первоначальных инвестиций, критерий PI полностью согласован с критерием NPV.
Таким образом, критерий РІ имеет преимущество при выборе одного проекта из ряда имеющих примерно одинаковые значения NPV, но разные объемы требуемых инвестиций. В данном случае выгоднее тот из них, который обеспечивает большую эффективность вложений. В связи с этим данный показатель позволяет ранжировать проекты при ограниченных инвестиционных ресурсах.
Срок окупаемости PBP- период времени, необходимый для того, чтобы доходы, генерируемые инвестициями, покрыли затраты на инвестиции. Этот показатель определяют последовательным расчетом чистого дохода для каждого периода проекта. Точка, в которой PV примет положительное значение, будет являться точкой окупаемости. Однако у срока окупаемости есть недостаток, заключается он в том, что этот показатель игнорирует все поступления денежных средств после момента полного возмещения первоначальных расходов.
При выборе из нескольких инвестиционных проектов, если исходить только из срока окупаемости инвестиций, не будет учитываться объем прибыли, созданный проектами. Рассчитывается срок окупаемости по формуле: PBP=m, где величина m характеризует число лет необходимых для того, чтобы сумма дисконтированных на момент окончания чистых доходов была равна размеру чистых инвестиций .
Дисконтирование денежных потоков - это приведение стоимости потока платежей, выполненных в разные моменты времени, к стоимости на единый момент времени. Чаще всего потоки будущих платежей приводятся к стоимости на текущий момент. Приведение к моменту времени в прошлом называют дисконтированием. Приведение к моменту в будущем называют наращением (компаундированием).
Дисконтирование выполняется путем умножения будущих денежных потоков (потоков платежей) на коэффициент дисконтирования : инвестиционный рентабельность окупаемость дисконтирование где
§ i - процентная ставка или ставка дисконтирования , § n - количество периодов
Наращение к определенному моменту в будущем выполняется путем умножения прошлых денежных потоков (потоков платежей) на коэффициент наращения [1]:
Инвестиционный проект №1
Первым из рассмотренных в курсовой работе инвестиционных проектов будет строительство торгово-офисного центра с привлечение средств дополнительного инвестора.
Для оценки рентабельности проекта о нем даны были следующие сведения:
В начале для определения того, какую сумму нам необходимо попросить у дополнительного инвестора, вычислим общую стоимость строительства, как произведение зем. участка на стоимость строительства 1кв.м.: Sctp-ва= 25000*3300=82 500 000 тыс. руб.
Каждый инвестор, вкладывая свой капитал в какой либо инвестиционный проект, ждет от него прежде всего получения прибыли. То, каким образом он получит от него доход, зависит финансовой "привлекательности" проекта. В данном случае ведется строительство торгово - офисного здания, а значит по прошествии всех необходимых работ возможна сдача в аренду помещений. Поскольку не вся площадь строения будет передана в аренду, необходимо вычислить полезную площадь здания.
Полезная площадь= 3300*0,7*8=18 480 кв. м, где 00 - общая площадь зем.участка под строительство;0,7- коэф-т полезной площади;8 - этажность здания.
После этого мы можем узнать величину ежемесячных выплат арендаторов, умножив полезную площадь на ставку арендной платы: Sot аренды =18 480 * 1000 = 18 480 000 тыс. руб.
Вычислив величину прибыли получаемой от аренды, вычислим величину затрат. Прежде всего, подсчитаем капитального ремонта, проводимого раз в 20 лет. По условию она составляет 60% от всей стоимости строительства.
Sкап. рем-та = 60% * 82 500 000 = 49 500 000 тыс. руб.
Помимо затрат на капитальные ремонты, к основным затратам отнесем также вынужденные эксплуатационные расходы, на поддержание в надлежащем состоянии здания в период эксплуатации. В соответствие с условием, их величина будет составлять 20% от ежемесячных выплат по аренде. Для удобства расчетов приведем величины ежемесячных выплат к ближайшим кварталам, пользуясь формулой наращения.
Sэкс.расх = 20%* 18 480 000 тыс. руб.
При подведении итогов и составлению окончательного вывода о рентабельности данного проекта, нельзя не учитывать тот фактор, что при вычислении общей суммы строительства мы учитываем и количество денег, вкладываемых в проект дополнительным инвестором, соответственно часть прибыли, полученная в последствие должна перейти в его руки. Подсчитаем собственную долю инвестора и долю доп. инвестора в проекте, учитывая, что участок земли, для будущего строительства, был у инвестора в собственности до строительства и стоимость его не входит непосредственно в общую стоимость строительства, но учитывается при подсчете доли инвестора.
Итак, на руках у инвестора по условию 7 000 000 руб., общая стоимость земли Sзем.=3300*15 000= 49 500 00 руб., инвестиции дополнительного инвестора в строительство:Sинв.=82 500 000 -7 000 000=75 000 000руб.
Соответственно для того, чтобы высчитать долю инвестора сложим сумму стоимости земли с той суммой, которая у него на руках (считаем, что стоимость земли входит в долю от строительства со стороны инвестора) и поделим на общую стоимость строительства. Получаем, что доля инвестора в строительстве равна 0,428, а доля дополнительного инвестора она составляет 0,572.
Учитывая формулы, упомянутые в разделе 1, заполним следующую таблицу и построим график (график 1): Значения ДЗ и ДД приведем к нулевому периоду, продисконтировав, тем самым определив их современные значения. К примеру, поскольку затраты на эксплуатацию здания и доходы от аренды начисляются ежемесячно, то сначала сведем их к ближайшему кварталу, пользуясь формулой наращения, а затем продисконтируем к нулевому периоду. В первом квартале третьего года затраты на эксплуатацию здании после дисконтирования будут: 3696000*(1 0,12)2 3696000*(1 0,12) 3696000)*1/(1 0,12)3,25.
Также поступим с доходами от аренды здания и затратами на капитальный ремонт.
NPV рассчитаем как разницу ДД и ДЗ.
Таблица 1
Год ДД ДЗ ЧДП NPV затраты на кап.рем. экспл.расходы
Для оценки эффективности проекта будем пользоваться показателями NPV,PI,PBP.
Поскольку NPV характеризует чистую приведенную стоимость всего проекта относительно каждого из его участника, то для того чтобы найти чему она равна относительно инвестора умножим ее значение на его долю в проекте 0,48.
NPV данного проекта равно (1544284631-383461153)*0,428=496845289
PI =1544284631/383461153=4,027
PBP = 3,5 года
График 1
Инвестиционный проект №2
Вторым будет рассмотрен проект постройки торгово-офисного здания с займом дополнительных средств у банка в виде кредита.
Общая сумма кредита будет составлять 82 500 000-7 000 000=75 500 000 руб.
Банковская ставка - 20%
Срок погашения кредита-7лет
Выплачивается кредит ежеквартально. Срок погашения кредита 7 лет, но поскольку доходы наш проект будет приносить только после окончания его строительства, после сдачи его в аренду, то выплачивать кредит мы будем, начиная с третьего года.
Ежеквартальная выплата будет равна:75 500 000*(1 0,2/4)7*4/5*4=14 798 487 руб.
Все остальные параметры будут так же высчитаны, как и при оценки первого инвестиционного проекта (таблица 2, график 2).
Таблица 2
Год ДД ДЗ NPV
Выплаты по кредиту Экспл. затраты Затраты на кап.ремонт
1
2
3 43 145 942 10 239 028 8 629 188 24 277 725
41 940 678 9 953 005 8 388 136 23 599 537
40 769 083 9 674 972 8 153 817 22 940 294
39 630 216 9 404 706 7 926 043 22 299 467
4 38 523 163 9 141 990 7 704 633 21 676 541
37 447 034 8 886 612 7 489 407 21 071 015
36 400 967 8 638 368 7 280 193 20 482 406
35 384 121 8 397 059 7 076 824 19 910 238
5 34 395 681 8 162 491 6 879 136 19 354 054
33 434 852 7 934 475 6 686 970 18 813 407
32 500 863 7 712 829 6 500 173 18 287 862
31 592 966 7 497 374 6 318 593 17 776 998
6 30 710 429 7 287 938 6 142 086 17 280 405
29 852 546 7 084 353 5 970 509 16 797 685
29 018 628 6 886 454 5 803 726 16 328 448
28 208 005 6 694 084 5 641 601 15 872 320
7 27 420 026 5 484 005 21 936 021
26 654 059 5 330 812 21 323 247
25 909 489 5 181 898 20 727 591
25 185 719 5 037 144 20 148 575
8 24 482 166 4 896 433 19 585 733
23 798 267 4 759 653 19 038 614
23 133 473 4 626 695 18 506 778
22 487 249 4 497 450 17 989 799
9 21 859 077 4 371 815 17 487 262
21 248 453 4 249 691 16 998 762
20 654 886 4 130 977 16 523 909
20 077 901 4 015 580 16 062 321
10 19 517 033 3 903 407 15 613 626
18 971 833 3 794 367 15 177 466
18 441 863 3 688 373 14 753 490
17 926 697 3 585 339 14 341 358
11 17 425 922 3 485 184 13 940 738
16 939 137 3 387 827 13 551 309
16 465 949 3 293 190 13 172 759
16 005 980 3 201 196 12 804 784
12 15 558 859 3 111 772 12 447 087
15 124 229 3 024 846 12 099 383
14 701 740 2 940 348 11 761 392
14 291 053 2 858 211 11 432 843
13 13 891 839 2 778 368 11 113 471
13 503 776 2 700 755 10 803 021
13 126 554 2 625 311 10 501 243
12 759 869 2 551 974 10 207 895
14 12 403 427 2 480 685 9 922 742
12 056 943 2 411 389 9 645 554
11 720 137 2 344 027 9 376 110
11 392 740 2 278 548 9 114 192
15 11 074 489 2 214 898 8 859 591
10 765 128 2 153 026 8 612 102
10 464 408 2 092 882 8 371 527
10 172 089 2 034 418 8 137 671
16 9 887 936 1 977 587 7 910 349
9 611 721 1 922 344 7 689 377
9 343 222 1 868 644 7 474 577
9 082 223 1 816 445 7 265 778
17 8 828 515 1 765 703 7 062 812
8 581 894 1 716 379 6 865 515
8 342 162 1 668 432 6 673 730
8 109 127 1 621 825 6 487 302
18 7 882 602 1 576 520 6 306 082
7 662 405 1 532 481 6 129 924
7 448 359 1 489 672 5 958 687
7 240 292 1 448 058 5 792 234
19 7 038 038 1 407 608 5 630 430
6 841 433 1 368 287 5 473 147
6 650 321 1 330 064 5 320 256
6 464 547 1 292 909 5 171 637
20 6 283 962 1 256 792 5 027 170
6 108 422 1 221 684 4 886 738
5 937 786 1 187 557 4 750 229
5 771 917 1 154 383 4 617 533
21 5 610 681 1 122 136 4 488 544
5 453 949 1 090 790 4 363 159
5 301 595 1 060 319 4 241 276
5 153 497 1 030 699 4 122 798
22 5 009 536 1 001 907 4 007 629
4 869 597 973 919 3 895 678
4 733 567 946 713 3 786 853
4 601 337 920 267 3 681 069
23 4 472 800 894 560 3 652 504 -74 264
4 347 854 869 571 3 478 284
4 226 399 845 280 3 381 119
4 108 336 821 667 3 286 669
24 3 993 572 798 714 3 194 857
3 882 013 776 403 3 105 610
3 773 571 754 714 3 018 856
3 668 157 733 631 2 934 526
25 3 565 689 713 138 2 852 551
3 466 083 693 217 2 772 866
3 369 259 673 852 2 695 408
3 275 141 655 028 2 620 112
26 3 183 651 636 730 2 546 921
3 094 717 618 943 2 475 774
3 008 267 601 653 2 406 614
2 924 233 584 847 2 339 386
27 2 842 545 568 509 2 274 036
2 763 140 552 628 2 210 512
2 685 953 537 191 2 148 762
2 610 922 522 184 2 088 738
28 2 537 987 507 597 2 030 390
2 467 089 493 418 1 973 672
2 398 172 479 634 1 918 538
2 331 180 466 236 1 864 944
29 2 266 060 453 212 1 812 848
2 202 758 440 552 1 762 207
2 141 225 428 245 1 712 980
2 081 411 416 282 1 665 129
30 2 023 268 404 654 1 618 614
1 966 749 393 350 1 573 399
1 911 808 382 362 1 529 447
1 858 403 371 681 1 486 722
31 1 806 489 361 298 1 445 191
1 756 025 351 205 1 404 820
1 706 972 341 394 1 365 577
1 659 288 331 858 1 327 430
32 1 612 937 322 587 1 290 349
1 567 880 313 576 1 254 304
1 524 082 304 816 1 219 265
1 481 507 296 301 1 185 206
33 1 440 122 288 024 1 152 098
1 399 893 279 979 1 119 914
1 360 787 272 157 1 088 630
1 322 774 264 555 1 058 219
34 1 285 823 257 165 1 028 659
1 249 904 249 981 999 923
1 214 989 242 998 971 991
1 181 049 236 210 944 839
35 1 148 056 229 611 918 445
1 115 986 223 197 892 789
1 084 811 216 962 867 849
1 054 508 210 902 843 606
36 1 025 050 205 010 820 040
996 416 199 283 797 133
968 582 193 716 774 865
941 525 188 305 753 220
37 915 224 183 045 732 179
889 657 177 931 711 726
864 805 172 961 691 844
840 647 168 129 672 518
38 817 164 163 433 653 731
794 337 158 867 635 469
772 147 154 429 617 718
750 578 150 116 600 462
39 729 611 145 922 583 688
709 229 141 846 567 383
689 417 137 883 551 534
670 159 134 032 536 127
40 651 438 130 288 521 150
633 240 126 648 506 592
615 551 123 110 492 441
598 356 119 671 478 685
41 581 641 116 328 465 313
565 393 113 079 452 315
549 599 109 920 439 679
534 246 106 849 427 397
42 519 322 103 864 415 458
504 815 100 963 403 852
490 714 98 143 392 571
477 006 95 401 381 605
43 463 681 92 736 378 643 -7 699
450 728 90 146 360 582
438 137 87 627 350 510
425 898 85 180 340 718
44 414 001 82 800 331 201
402 436 80 487 321 949
391 194 78 239 312 955
380 266 76 053 304 213
45 369 643 73 929 295 715
359 318 71 864 287 454
349 280 69 856 279 424
339 523 67 905 271 619
46 330 039 66 008 264 031
320 819 64 164 256 655
311 857 62 371 249 486
303 146 60 629 242 517
47 294 677 58 935 235 742
286 446 57 289 229 157
278 444 55 689 222 755
270 666 54 133 216 533
48 263 105 52 621 210 484
255 755 51 151 204 604
248 611 49 722 198 889
241 666 48 333 193 333
49 234 915 46 983 187 932
228 353 45 671 182 682
221 974 44 395 177 579
215 773 43 155 172 619
50 209 746 41 949 167 796
203 886 40 777 163 109
198 191 39 638 158 553
192 655 38 531 154 124
51 187 273 37 455 149 818
182 041 36 408 145 633
176 956 35 391 141 565
172 013 34 403 137 610
52 167 208 33 442 133 766
162 537 32 507 130 030
157 997 31 599 126 397
153 583 30 717 122 866
53 149 293 29 859 119 434
145 122 29 024 116 098
141 068 28 214 112 855
137 128 27 426 109 702
54 133 297 26 659 106 638
129 574 25 915 103 659
125 954 25 191 100 763
122 435 24 487 97 948
55 119 015 23 803 95 212
115 691 23 138 92 553
112 459 22 492 89 967
109 317 21 863 87 454
56 106 264 21 253 85 011
103 295 20 659 82 636
100 410 20 082 80 328
97 605 19 521 78 084
57 94 878 18 976 75 903
92 228 18 446 73 782
89 652 17 930 71 721
87 147 17 429 69 718
58 84 713 16 943 67 770
82 346 16 469 65 877
80 046 16 009 64 037
77 810 15 562 62 248
59 75 636 15 127 60 509
73 524 14 705 58 819
71 470 14 294 57 176
69 473 13 895 55 579
60 67 532 13 506 54 026
65 646 13 129 52 517
63 812 12 762 51 050
62 030 12 406 49 624
61 60 297 12 059 48 237
58 612 11 722 46 890
56 975 11 395 45 580
55 384 11 077 44 307
62 53 836 10 767 43 069
52 333 10 467 41 866
50 871 10 174 40 697
49 450 9 890 39 560
63 48 068 9 614 39 253 -798
46 726 9 345 37 380
45 420 9 084 36 336
44 151 8 830 35 321
64 42 918 8 584 34 334
41 719 8 344 33 375
40 554 8 111 32 443
39 421 7 884 31 537
65 38 320 7 664 30 656
37 249 7 450 29 799
36 209 7 242 28 967
35 197 7 039 28 158
66 34 214 6 843 27 371
33 258 6 652 26 607
32 329 6 466 25 863
31 426 6 285 25 141
67 30 548 6 110 24 439
29 695 5 939 23 756
28 865 5 773 23 092
28 059 5 612 22 447
68 27 275 5 455 21 820
26 513 5 303 21 211
25 773 5 155 20 618
25 053 5 011 20 042
69 24 353 4 871 19 482
23 673 4 735 18 938
23 011 4 602 18 409
22 369 4 474 17 895
70 21 744 4 349 17 395
21 136 4 227 16 909
20 546 4 109 16 437
19 972 3 994 15 978
71 19 414 3 883 15 531
18 872 3 774 15 097
18 344 3 669 14 676
17 832 3 566 14 266
72 17 334 3 467 13 867
16 850 3 370 13 480
16 379 3 276 13 103
15 921 3 184 12 737
73 15 477 3 095 12 381
15 044 3 009 12 035
14 624 2 925 11 699
14 216 2 843 11 372
74 13 818 2 764 11 055
13 432 2 686 10 746
13 057 2 611 10 446
12 692 2 538 10 154
75 12 338 2 468 9 870
11 993 2 399 9 595
11 658 2 332 9 327
11 333 2 267 9 066
76 11 016 2 203 8 813
10 708 2 142 8 567
10 409 2 082 8 327
10 118 2 024 8 095
77 9 836 1 967 7 869
9 561 1 912 7 649
9 294 1 859 7 435
9 034 1 807 7 227
78 8 782 1 756 7 026
8 537 1 707 6 829
8 298 1 660 6 638
8 066 1 613 6 453
79 7 841 1 568 6 273
7 622 1 524 6 098
7 409 1 482 5 927
7 202 1 440 5 762
133 595 737 308 856 926 4 070 400
? 1 544 284 631 446 523 063 1 097 761 567
NPV данного проекта равно:1 544 284 631-446 523 063=1 097 761 567
PI будет высчитано как :1 544 284 631/446 523 063=3,4584
Из вышеприведенной таблицы, видно, что PBP равно 2 года
График 2
Инвестиционный проект №3
Следующим объектом вложения средств будет являться строительство жилого дома с последующим получением прибыли от продажи квартир. Необходимые недостающие средства на строительство получены от дополнительного инвестора. Для более точной оценки даны следующие сведения по данному объекту:
Подсчитаем нужные величины: Sctp-ва= 18000*3300=59 400 000 тыс. руб
Полезная площадь здания = 3300*0,8*6=15 840 кв. м
Исходя из условия, вноситься сумма на строительство будет не полностью, а с заделами: 1 год- 59 400 000*0,4= 23760000 руб.
2 год также 23760000 руб.
3 год- 59 400 000*0,2= 11880000руб.
В первый год продажи квартир в качестве дохода мы получим : Sпрод.= 33 000*15 840 *0,5= 261360 000 руб.
Соответственно такой же сумма будет и во второй год продажи.
Продав все квартиры в первые два года, инвестор может учесть различные фактора влияющие на цену квартиры на рынке недвижимости, что приведет к потерям от ранней продажи. Поэтому при объективной оценке недвижимости необходимо учесть и данный фактор.
Величина потерь от ранней продажи квартир равна: 1 год =Sпрод. *30%=78408000 руб.
2 год = Sпрод.*20%= 52272000 руб.
Так же как при оценке первого инвестиционного проекта найдем долю инвестора в стоимости всего строительства.
Соблюдая все условия, как и при высчитывании первого ИП, получаем, что доля инвестора в строительстве равна 0,52, а доля дополнительного инвестора она составляет 0,48.
Когда все необходимые данные известны, можно заполнить таблицу 3: Дисконтировать значения ДД и ДЗ будем к нулевому периоду, пользуясь формулой дисконтирования. Например, в третий год доходы от продажи квартир будут равны: ДД=261360000*1/(1 0,12)3=166 099 005 руб.
Таблица 3
Год ДД ДЗ ЧДП NPV
1 21 214 286 -21 214 286 -21 214 286
2 18 941 327 -18 941 327 -40 155 613
3 8 455 949 -8 455 949 -48 611 562
4 166 099 005 49 829 701 116 269 303 67 657 742
5 148 302 683 29 660 537 118 642 146 186 299 888
? 314 401 688 128 101 800 186 299 888
Высчитав так все значения ДД и ДЗ, просуммируем их и найдем NPV: NPV = (ДД-ДЗ)*0,52=96 875 942
PI=?ДД/?ДЗ=314 441 608/128 101 800=2,4543
PBP=4 года
График 3
Инвестиционный проект №4
Четвертым будет рассмотрен проект по строительству жилого здания с привлечением средств, в виде кредита в банке. Условия продажи и размеры потерь от ранней продажи остаются такими же, как и в предыдущем ИП.
Банковская ставка - 20%
Срок погашения кредита-7лет
Кредит взят также как и во втором ИП на 7 лет, но погасить инвестор может его только по окончанию строительства, после получения прибыли от продажи квартир, т.е. выплачивать он сможет его, начиная с первого квартала третьего года. В принципе, возможен вариант погашения кредита и до окончания его срока действия, но мы предпочтем равномерно его выплатив, разбив его выплату на 3 года.
Общая сумма кредита:Skp.= 59 400 000- 7000 000= 52 400 000 руб.
Для приведения всех значений пользуемся формулой дисконтирования. Для удобства вычислений приводить будем к четвертому году.
Таблица 4
Год ДД ДЗ NPV кредит потери от ранней продажи
1
2
3
4 261 360 000 16 554 274 156 816 000 41 050 213
16 091 837
15 642 319
15 205 357
5 233 357 143 14 780 602 93 342 857 83 323 404
14 367 712
13 966 356
13 576 212
6 13 196 966 -50 616 859
12 828 314
12 469 961
12 121 618
? 170 801 528 250 158 857
?общ 494 717 143 420 960 385 73 756 758
NPV проекта = 494 717 143- 420 960 385=73 756 758
PI=494 717 143/420 960 385=1,175
PBP = 4 года
График 4
Инвестиционный проект №5
Вложение капитала непосредственно с строительство несет за собой как положительные, так и отрицательные последствия: с одной стороны такой вид инвестирования является залогом того, что в будущем инвестор получит неплохую прибыль от проекта, но тут надо отметить и отрицательную сторону этого дела: если инвестору необходимо получить прибыль непременно в короткий промежуток времени, то у него ничего не получится, так как строительство- процесс, подразумевающий долгие сроки, как самого строительства, так и получения прибыли, в том размере, котором инвестор предполагает получить в данный конкретный момент.
Поэтому альтернативным вариантом получения прибыли в короткие сроки является продажа, имеющегося в собственности у инвестора, участка земли. Тогда сумма прибыли составит: Sприб.= 3300*15 000= 49 500 000 руб., что является стоимостью земли.
Данная сумма поступит на руки инвестору сразу и будет являться прибылью от данного инвестиционного проекта. Если инвестору нужно получить деньги сразу, то вариант продажи имеющегося земельного участка будет идеальным.
Вывод
В данной курсовой работе были рассмотрены несколько вариантов вложения средств инвестора. Имея достаточные данные касательно их функционирования после вложения капитала, а также о условиях вложения в него средств, мы, путем сочетания нескольких характеристик эффективности производственных инвестиций, постараемся оценить их эффективность.
Для наглядного представления, получившихся при составлении проекта данных, воспользуемся таблицей
Таблица 5
NPV PI PBP
ИП №1 496 845 289 4,027 3,5 года
ИП №2 1 097 761 567 3,4584 2 года
ИП№3 96 875 942 2,4543 4 года
ИП №4 73 756 758 1,175 4 года
ИП №5 49 500 000
Итак, по данным таблицы можно подвести окончательный вывод об эффективности предлагаемых инвестиционных проектов.
Как мы упоминали в первом разделе, критерий РІ имеет преимущество при выборе одного проекта из ряда имеющих примерно одинаковые значения NPV. В данном случае выгоднее тот из них, который обеспечивает большую эффективность вложений. В связи с этим данный показатель позволяет ранжировать проекты при ограниченных инвестиционных ресурсах. Таким образом, если пользоваться критерием PI как основным при анализе, то получаем, что наиболее эффективным будет ИП№ 1, соответственно ИП №2 стоит вторым в этом списке.
Если же пользоваться в качестве основного критерия показатель NPV, поскольку он показывает величину денежных средств, которую инвестор ожидает получить от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты(как общая прибыль инвестора), то картина уже выглядит по-другому: так как величина NPV принимает свое максимальное значение в ИП №2, то эффективным признается данный проект.
Показатель же PBP не является основополагающим при анализе, воспользуемся им для принятия уже окончательного решения.
Проанализировав по различным показателям эффективности инвестиций все проекты, из пяти предлагаемых возможен вариант выбора как ИП№1 так и ИП№2, поскольку один из них имеет максимальное значение PI, который является основным при оценке, а у другого максимально NPV и срок окупаемости проекта меньше, чем у других проектов. Если инвестору необходимо получить прибыль в достаточно небольшие сроки, то из этих двух целесообразнее выбрать проект №2.
