Оцінка нерухомості в іпотечному кредитуванні - Автореферат

Оцінка - це основа господарських операцій, обліку ресурсів, аналізу результатів господарської діяльності, вона слугує фундаментом економічних досліджень. Це обумовлено, по-перше, тим, що нерухомість складає значну частку в структурі активів як окремого підприємства, домогосподарства, так і держави в цілому. Важливо, що іпотечне кредитування має значний потенціал і для подальшого зростання, оскільки у розвинених країнах більш ніж половина всіх інвестицій спрямовується у нерухомість, і значна їх частка здійснюється за допомогою іпотечного фінансування. Теоретичні засади оцінки нерухомості заклали, перш за все, зарубіжні вчені, зокрема Ф. Однак низка питань в оцінці нерухомості при іпотечному кредитуванні лишається сьогодні невирішеною або потребує вдосконалення, зокрема це стосується оцінки на слаборозвинених ринках нерухомості, методології розрахунку ліквідаційної і стійкої вартості.У першому розділі “Теоретичні основи оцінки нерухомості в іпотечному кредитуванні” розглянуто роль оцінки в іпотечному кредитуванні, а також особливості нерухомості, які впливають на методологію її оцінки. Вплив оціночної вартості нерухомості на грошові потоки в іпотечному кредитуванні (платежі за кредитом і цінними паперами здійснюються за ануїтетною схемою) Як наслідок, поряд із впливом вартості нерухомості на грошові потоки на фінансовому ринку спостерігається зворотний звязок: іпотечне кредитування впливає на вартість нерухомості (механізм впливу факторів іпотечного кредитування на висхідну і низхідну динаміку ринкової вартості нерухомості відображено в табл. Такий тісний звязок між ринком нерухомості і фінансовим ринком підвищує роль оцінки нерухомості у стабільній роботі іпотечної системи, оскільки похибки в оцінці призводять до нестабільності як на фінансовому ринку, так і на ринку нерухомості, що виявляється у змінах ринкової вартості нерухомості, викликаних економічно необґрунтованими змінами в обсягах іпотечного кредитування. У другому розділі “Принципи і методи оцінки ринкової вартості нерухомості” проаналізовано сутність поняття ринкової вартості, принципи і методи її оцінки.У дисертації отримано нові науково обґрунтовані результати, що в сукупності розвязують важливе наукове завдання: удосконалення теоретичних засад оцінки нерухомості і визначення величини іпотечного кредиту. Визначення розміру іпотечного кредиту повинно базуватися на оцінці вартості нерухомості, яка слугує забезпеченням. Відповідно, результати оцінки нерухомості будуть визначати грошові потоки на всіх рівнях системи іпотечного кредитування. Підвищення ефективності роботи іпотечної системи вимагає мобілізації всього комплексу заходів, спрямованих на підвищення точності оцінки нерухомості і визначення оптимального розміру іпотечного кредиту. Обєкт нерухомості при оцінці слід розглядати з трьох точок зору: як фізичний обєкт, як обєкт правового регулювання і як джерело доходів, що дозволяє отримати цілісне уявлення про його корисність.

Основний зміст

У дисертації отримано нові науково обґрунтовані результати, що в сукупності розвязують важливе наукове завдання: удосконалення теоретичних засад оцінки нерухомості і визначення величини іпотечного кредиту. Проведене дослідження дозволило зробити наступні висновки.

1. Визначення розміру іпотечного кредиту повинно базуватися на оцінці вартості нерухомості, яка слугує забезпеченням. Відповідно, результати оцінки нерухомості будуть визначати грошові потоки на всіх рівнях системи іпотечного кредитування. Від правильності її проведення залежить як фінансова стійкість кредиторів, так і стабільність ринку іпотечних цінних паперів і захищеність інвесторів. З іншого боку, спостерігається зворотна залежність - умови іпотечного кредитування впливають на вартість нерухомості. Як результат, правильна оцінка нерухомості є ключовим фактором стабільної роботи іпотечної системи.

Підвищення ефективності роботи іпотечної системи вимагає мобілізації всього комплексу заходів, спрямованих на підвищення точності оцінки нерухомості і визначення оптимального розміру іпотечного кредиту.

3. Обєкт нерухомості при оцінці слід розглядати з трьох точок зору: як фізичний обєкт, як обєкт правового регулювання і як джерело доходів, що дозволяє отримати цілісне уявлення про його корисність.

Складність методології оцінки нерухомості викликана її специфічними особливостями, такими, як тривалість створення і довгостроковість функціонування, нескінченність існування земельних ділянок, висока вартість, єдність земельної ділянки з поліпшеннями на ній, фізична неоднорідність. Ці особливості впливають на вибір інформаційних джерел при оцінці нерухомості і на алгоритм оціночних процедур.

4. В основі розрахунку розміру іпотечного кредиту лежить ринкова вартість обєкта нерухомості, що слугує забезпеченням. Оцінка ринкової вартості нерухомості повинна здійснюватись із урахуванням принципів проведення оцінки, які являють собою правила, яких необхідно дотримуватися при визначенні величини вартості. Іпотечне кредитування вимагає існування активного ринку нерухомості, яка приймається як забезпечення. Відповідно, при іпотечному кредитуванні доцільно використовувати порівняльний, а також дохідний підходи, а витратний підхід є найменш прийнятним.

5. Використання методів оцінки ринкової вартості в Україні має низку особливостей порівняно з розвиненими зарубіжними країнами. Ці особливості викликані недостатнім розвитком ринку та його низькою інформаційною прозорістю, і більшість з них сьогодні є виправданими. Для підвищення точності оцінки слід прагнути до того, щоб розрахункові величини були повною мірою підтверджені фактичними даними.

6. При оцінці ринкової вартості вільних земельних ділянок вибір методу оцінки повинен базуватися на аналізі доступності інформації і того, який з варіантів використання є найбільш ймовірним, що знайшло вияв у розробленому алгоритмі вибору методу оцінки вільних земельних ділянок.

7. З розвитком іпотечного кредитування відношення між розміром іпотечного кредиту і вартістю забезпечення набуває сталого характеру, що з економічної точки зору є обґрунтованим. Для визначення розміру іпотечного кредиту слід використовувати конкретизований показник LTV, який уточнює, з яким видом вартості співвідноситься розмір кредиту. Кредитор у розрахунках може використовувати будь-який з трьох видів вартості (ринкову, стійку або ліквідаційну), оскільки вони повязані між собою. Однак, який би вид вартості не був використаний, розмір іпотечного кредиту повинен бути встановлений на рівні, котрий забезпечував би низький ризик неплатежів за кредитом і давав змогу повернути кошти кредитора на випадок невиконання позичальником зобовязань, та, з іншого боку, не здійснював негативного впливу на швидкість обігу капіталу кредитора.

Збільшення процентної надбавки за ризики дозволяє збільшити рівень LTV. Зменшення ризиків на ринку нерухомості, впровадження менш витратних механізмів реалізації зменшує ризики кредитора і тому також сприяє збільшенню LTV.

8. Для підвищення ефективності роботи іпотечної системи вдосконалення оціночної діяльності повинно відбуватися не лише на методологічному рівні, а й на організаційному. Зокрема, важливу роль відіграє підвищення конкуренції серед оцінювачів, обґрунтований розподіл повноважень між державними органами, що регулюють оціночну діяльність, і професійними обєднаннями оцінювачів, встановлення кредиторами власних вимог, які стосуються кваліфікації професійних оцінювачів і методології оцінки, підвищення інформаційної прозорості ринку нерухомості.

1. Євтух О.О. Оцінка нерухомості: сутність поняття // Вісник української академії банківської справи. - 2002. - № 2. - С. 76-78. - 0,3 друк. арк.

2. Євтух О.О. Використання нерухомості та проблеми її оцінки при інвестуванні шляхом банківського кредитування // Проблеми науки. - 2003. - № 6. - С. 19-24. - 0,5 друк. арк.

3. Євтух О.О. Теорія вартості в сучасній оціночній діяльності: нові аспекти // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. - 2003. - № 8. - С. 45-48. - 0,5 друк. арк.

4. Євтух О.О. Система оцінки заставної нерухомості і її склад за елементами // Наук. вісн. Волин. держ. ун-ту ім. Лесі Українки. - 2003. - № 9. - С. 151-154. - 0,3 друк. арк.

5. Євтух О.О. Вплив особливостей нерухомого майна на методологію його оцінки // Наук. вісн. Волин. держ. ун-ту ім. Лесі Українки. - 2004. - № 5. - С. 133-138. - 0,4 друк. арк.

6. Євтух О.О. Звязок ринку нерухомості з фінансовим ринком за іпотечного кредитування // Соціально-економічні дослідження в перехідний період. Мале та середнє банківництво в умовах становлення ринкової системи в Україні: Зб. наук. пр. За ред. акад. НАН України М.І. Долішного. Вип. 6. - Львів: Інститут регіональних досліджень НАН України, 2004. - С. 184-193. - 0,4 друк. арк.

7. Євтух О.О. Принципи оцінки ринкової вартості нерухомості: новий аспект // Економіка та держава. - 2005. - № 1. - С. 48-54. - 0,7 друк. арк.

8. Євтух О.О. Методи оцінки ліквідаційної вартості нерухомості: класифікація і застосування // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. - 2005. - № 3. - С. 25-28. - 0,4 друк. арк.

9. Євтух О.О. Нерухомість як обєкт оцінки: сутність і класифікація // Актуальні проблеми економіки. - 2005. - №3. - С.90-96. - 0,4 друк. арк.

10. Євтух О.О. Нові види вартості в іпотеці // Фінанси України. - 2005. - № 4. - С. 100-108. - 0,5 друк. арк.

11. Євтух О.О. Оцінка заставної нерухомості в процесі банківського кредитування // Наук. вісн. Волин. держ. ун-ту ім. Лесі Українки. - 2002. - № 2. - С. 280-282. - 0,2 друк. арк.

12. Євтух О.О. Систематизація принципів оцінки нерухомості // Проблеми трансформації соціально-економічної системи в Україні: Зб. наук. пр. - Острог: Вид-во “Острозька академія”, 2004. - С. 158-165. - 0,4 друк. арк.

13. Євтух О.О. Принципи ефективної оцінки нерухомості при іпотечному кредитуванні // Розвиток фінансово-кредитних відносин в Україні: Зб. матеріалів Всеукраїнської наук.-практ. конф. вчених, викладачів, практичних працівників і молодих науковців / За ред. проф. В.П. Матвієнка. - К.: Київський інститут банківської справи, 2004. - С. 130-132. - 0,3 друк. арк.