Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Обзор рынка земельных участков промышленного назначения Московской области. Оценка стоимости недвижимого имущества.
При низкой оригинальности работы "Отчет по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества в составе 2 зданий общей площадью 40,0 кв. м", Вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100%
Москва, Малая Пироговская, д.14, стр.5 (495) 225-22-98 info@gba.ru рыночной стоимости недвижимого имущества в составе 2 (двух) зданий общей площадью 40,0 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с.Объект оценки представляет собой недвижимое иtrialтво в составе двух зданий общей площадью 40,0 кв. м с земелtrial участками, на которых они расположены, равными площадям пятен застройки зданий. Отчет об оценке № 1060/11-Н-2/5 рыночной стоимости недвижимого имущества в составе 2 (двух) зданий общей площадью 40,0 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с. Представленное ниже описание было составлено на основании имеющееся документации: кадастровой выписки о земельном участке № МО-11/3В/1-767723 от 22.12.2011 г., технических паспортов оцениваемых зданий, составленных по состоянию на 20.02.2012 г., данных, полученных Оценщиком при проведении осмотра (акт осмотра № 1060/2-2 от 26.10.2012 г.), а также внесенных в Задание на оценку допущений и ограничений (см. гл. Отчет об оценке № 1060/11-Н-2/5 рыночной стоимости недвижимого имущества в составе 2 (двух) зданий общей площадью 40,0 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с. Описание физических характеристик, конструктивных решений и технических параметров оцениваемых зданий, произведенное на основании правоустанавливающих документов (выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества № 11/001/2011-900 26.05.2011 г., свидетельств о государственной регистрации права: 50-АБN 095287 от 01.11.2010 г. и 50-АБN 095288 от 01.11.2010 г., технических паспортов: здания «Здание операторской», составленного по состоянию на 20.02.2012 г. и здания «Склад запчастей, лит.По промышленному производству в целом с исключением сезонной и календарной составляющих после снижения в августе в сентябре рост восстановился (июль - 0,4%, август --0,4%, сентябрь - 0,3%). Отчет об оценке № 1060/11-Н-2/5 рыночной стоимости недвижимого имущества в составе 2 (двух) зданий общей площадью 40,0 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с. Отчет об оценке № 1060/11-Н-2/5 рыночной стоимости недвижимого имущества в составе 2 (двух) зданий общей площадью 40,0 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с. trialo, д. Отчет об оценке № 1060/11-Н-2/5 рыночной стоимости недвижимого имущества в составе 2 (двух) зданий общей площадью 40,0 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с. Отчет об оценке № 1060/11-Н-2/5 рыночной стоимости недвижимого имущества в составе 2 (двух) зданий общей площадью 40,0 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с.Несмотря на тот факт, что в Подмосковье 75% использующихся земель фигурирует в категории земель, которые предназначены для сельского хозяйства, - число территорий, которые меняют свое функциональное назначение, в Московской области из года в год становится все больше. Отчет об оценке № 1060/11-Н-2/5 рыночной стоимости недвижимого имущества в составе 2 (двух) зданий общей площадью 40,0 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с. _____________________________________________________________________ Из них 40% идут под дачное строительство, еще 40% - переходят в земли под собственное жилищное строительство, а оставшиеся 20% - определены в земли, которые предназначены для промышленности и иных целей. Инвестору, который хочет войти на этот рынок и создать новое предприятие в Московской области, сделать это довольно трудно, поскольку готовой, уже переведенной в эту категорию земли нет, а стоимость перевода, неопределенность по времени существенно затрудняет положение дел. Отчет об оценке № 1060/11-Н-2/5 рыночной стоимости недвижимого имущества в составе 2 (двух) зданий общей площадью 40,0 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с.На основании проведенного анализа и выполненных расчетов Оценщики получили следующие результаты рыночной стоимости оцениваемого имущества. Таблица 12.1 Рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, входящих в состав объекта оценки Рыночная стоимость недвижимого имущества в составе 2 (двух) зданий общей площадью 40,0 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с.22 Округление проводилось до трех значащих цифр, Отчет об оценке № 1060/11-Н-2/5 рыночной стоимости недвижимого имущества в составе 2 (двух) зданий общей площадью 40,0 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с. При проведении проверки использованной в Отчете информации Оценщик установил, что использование дополнительной информации не приведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также итоговой величины стоимости объекта оценки.
Вывод
1. Средняя цена продажи производственно-складских помещений в 3 квартале 2012 г. находилась в диапазоне: $1200-1400/кв. м - для помещений класса А и $900-1300/кв. м - для помещений класса В, в зависимости от расположения и технических характеристик конкретного объекта.
2. Предлагаемые арендные ставки в современных производственно-складских комплексах класса А остались на уровне 130-140 $/м2/год (triple net). Помещения класса В по-прежнему предлагались по $120/кв. м/год (triple net).
3. Ставка капитализации для производственно-складских объектов недвижимости класса А составляет 10,5-11,0%, класса В - 11,0-12,0%.
5. Доля вакантных производственно-складских площадей составила в 3 квартале 2012 г. - 1,17 %. В IV квартале 2012 г. уровень вакантных площадей будет находиться на уровне 1%.
8.5. Обзор рынка земельных участков промышленного назначения Московской области по состоянию на октябрь 2012 г.12
По данным фонда имущества Московской области, общая площадь региона до 01 июля 2012 г. составляла почти 4,58 млн. га. Из этого количества на леса приходилось более 1,8 млн. га, на земли промышленности, энергетики, транспорта и оборонного назначения - 270 тыс. га, на земли запаса - 132,2 тыс. га, на особо охраняемые территории - 65,1 тыс. га. Площадь земель сельскохозяйственного назначения в Подмосковье составляла свыше 1,743 млн. га, а площадь земель населенных пунктов - 501,3 тыс. га.
Несмотря на тот факт, что в Подмосковье 75% использующихся земель фигурирует в категории земель, которые предназначены для сельского хозяйства, - число территорий, которые меняют свое функциональное назначение, в Московской области из года в год становится все больше. Каждый год 100 тыс. га земель Московской области меняют свой статус.
12 Раздел составлен по данным статей: - «Обзор рынка земель промышленного назначения Московской области», аналитический центр ezem.ru, http://www.ezem.ru/info/analitika/1213076199.html;
- «Рынок земли Московской области. Москва. Сентябрь 2012 г.», исследование компании Knight Frank, http://www.knightfrank.ru/online/files/ research/F6D44C2A-9C0C-4D29-A6AD-27F85285C6E2/kf_msk_report_note_2012_september_rus.pdf, - «Промышленные земли в Подмосковье продают мелкой нарезкой», Елена Никитина, «Ведомости», http://www.vedomosti.ru/realty/news/2011/04/18/1256037#ixzz1LBJBXIQ2;
- «Лендлорды делают ставку на малый и средний бизнес», «Недвижимость & Цены» №9, http://realty.dmir.ru/articles/29661/.
Отчет об оценке № 1060/11-Н-2/5 рыночной стоимости недвижимого имущества в составе 2 (двух) зданий общей площадью 40,0 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с. Иудино, д. 3а.
41
_____________________________________________________________________ Из них 40% идут под дачное строительство, еще 40% - переходят в земли под собственное жилищное строительство, а оставшиеся 20% - определены в земли, которые предназначены для промышленности и иных целей.
Предложение
Рынок земли Подмосковья формируется в основном из предложений земельных участков двух категорий - сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, при этом последняя группа превосходит первую по числу предложений более чем в семь раз. Сегодня на рынке земли Подмосковья больше всего предложений о продаже земельных участков категории земли населенных пунктов с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). Они составляют 80,3% рынка. Предложения земель сельскохозяйственного назначения превышают 11% рынка. Совсем немного земель продается с целевым назначением под коммерческую недвижимость (6%), многоэтажное строительство (2%) и строительство рекреационных объектов (0,6%).
Под производственно-складскую недвижимость чаще всего приобретают землю промышленного назначения.
В настоящее время наблюдается тенденция расширения рынка земель промышленного назначения за пределами МКАД по всем направлениям, основными из которых является южное, юго-восточное, северное.
Лидирующие позиции по предложению земельных участков под промышленную застройку занимают Каширское (19%), Симферопольское (14%) , Ленинградское шоссе (12%).
На рынке участков промышленного назначения наблюдается некоторый дефицит предложения, поскольку ранее все земли промышленности находились под существующими объектами, то получается, что сейчас все предложения - это фактически те же промышленные объекты.
Рис. 8.6 Структура предложения земельных участков МО по целевому назначению
Земли промышленного назначения обычно выставляются на рынке двух типов: те, на которых расположены старые промышленные объекты, которые проще снести, чем реконструировать, и земли промышленности, расположенные в "чистом поле". У земель первого типа проблемы со старыми коммуникациями, вторые дороги для инвестора, так как их продают, как правило, собственники земельных участков, которые не смогли их освоить. Инвестору, который хочет войти на этот рынок и создать новое предприятие в Московской области, сделать это довольно трудно, поскольку готовой, уже переведенной в эту категорию земли нет, а стоимость перевода, неопределенность по времени существенно затрудняет положение дел. Кроме того, существуют очень серьезные проблемы с получением инженерных мощностей - электроэнергии, газа и т.д.
Инвестор предпочитает напрямую договориться о выделении земель с представителями местной власти или с государственными структурами, в ведении которых находятся зем-
Отчет об оценке № 1060/11-Н-2/5 рыночной стоимости недвижимого имущества в составе 2 (двух) зданий общей площадью 40,0 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с. Иудино, д. 3а.
42
______________________________________________________________ ли промышленности, на условиях аренды с правом выкупа в дальнейшем. Инвесторы хотят минимизировать свои затраты, не вкладываясь в покупку земельных участков, местным органам власти выгодны строительство и регистрация предприятий на их территории, так как создаются рабочие места и происходит пополнение бюджета за счет налоговых поступлений. Один из выходов в сложившейся ситуации - создание бизнес- и технопарков. Земельные участки в них продаются в нарезку с подведенными коммуникациями. По сути, это аналог поселков с участками без подряда. На одной территории могут разместиться предприятия разного профиля, использующие единую инфраструктуру: энергообъекты, электросети, теплосети, водозаборные узлы, канализацию, очистные сооружения. Земли в них продаются наделами от 0,5 га.
Компания «Абсолют менеджмент» строит такой бизнес-парк на 12-м км Егорьевского шоссе.
Компания «Загородный проект» развивает технопарк «М4» на Каширском шоссе. Общая площадь — 108 га, объем инвестиций в проект составил более $30 млн. Всего в «М4» 52 участка под застройку.
MR Group делает индустриальный парк на 200 га частью проекта моногорода «Новое Ступино». Компания проложила подъездные пути к территории будущего парка и сейчас ведет поиск резидентов, предлагая участки от 1 га. «Наш основной проект — строительство жилья (всего на площади в 1200 га появится 2 млн. кв. м), и жителей надо обеспечить рабочими местами, поэтому индустриальный парк — важный компонент», — говорил на круглом столе в «Ведомости. Недвижимость» Григорий Длуги, директор по продажам MR group.
По данным исследования, проведенного компанией «Эрнст энд Янг», всего в России около 200 индустриальных парков (из них 51 — в Московской области), находящихся на разной стадии готовности.
Спрос
С начала 2012 г. происходило дальнейшее оживление рынка земли. И если в прошлом году спрос только начал формироваться, то в течение 9 месяцев 2012 г. было закрыто несколько крупных сделок.
Количество участков, удобных для застройки объектами индустриальной недвижимости снижается, и покупатели готовы снова рассматривать более широкий круг предложений. При этом вполне закономерным является то, что в первую очередь с рынка уходят земельные участки, подготовленные к продаже, с подведенными коммуникациями и осуществленным межеванием.
Основной спрос на земельные участки по-прежнему наблюдается со стороны компаний, обслуживающих автомобильный транспорт (под строительство автозаправочных станций), торговых операторов (заявки размером 0,5-5 га), девелоперов, реализующих объекты складской недвижимости, а также организующих полигоны ТБО компаний, которым требуются участки значительной площади (до 100 га).
За последний год география спроса и предложения на рынке земли Московской области изменилась незначительно. Некоторый баланс между спросом и предложением наблюдается только в южной и северной частях Подмосковья: здесь сейчас сосредоточен основной объем предложения и наблюдается высокий спрос. Наименьшая активность на рынке купли-продажи земельных участков по-прежнему наблюдается на востоке, где количество предложений весьма мало и спрос минимален в виду сложной транспортной ситуации на восточных трассах. Однако для ряда покупателей (например, приобретающих землю для строительства АЗС) такое местоположение не менее интересно, чем любое другое.
Наибольший дисбаланс между спросом и предложением наблюдается на западном и северо-западном направлениях, где сохраняется высокий спрос, а предложение находится на низком уровне.
Более 80% спроса приходится на участки внутри «ближней бетонки». Земли за пределами этой окружной дороги, проходящей на расстоянии 25-30 км от МКАД, привлекательны лишь своей ценой и рассматриваются компаниями, ограниченными в средствах на развитие.
Отчет об оценке № 1060/11-Н-2/5 рыночной стоимости недвижимого имущества в составе 2 (двух) зданий общей площадью 40,0 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с. Иудино, д. 3а.
43
_____________________________________________________________________ Также, по мере приближения срока начала строительства ЦКАД, возрос спрос на земли, примыкающие к проектируемой дороге.
Самый высокий спрос на участки площадью 0,5-5 га, расположенные не дальше чем в 70-80 км от Москвы и недалеко от трассы с удобным подъездом к участку.
Автономным сегментом земельного рынка Московского региона являются земли вдоль МКАД. Спрос на участки, прилегающие к Москве, формируют крупные торговые операторы, а также продавцы и дистрибьюторы авто- и мототехники.
По данным компании «Абсолют менеджмент», в настоящее время самый востребованный формат промышленных земель — участки в мини-промзонах или бизнес-парках. Повышенным спросом в строящемся данной компанией бизнес-парке пользуются участки в 30-40 соток. Чаще всего участки в бизнес-парках покупают небольшие компании с годовым оборотом $5-15 млн.
«Участки земли промышленного назначения в небольшую нарезку — хороший выход в сложившейся в Подмосковье ситуации с коммуникациями для средних и небольших предприятий, — комментирует Илья Терентьев, гендиректор компании “Земер”. — Для подведения электричества и газа к отдельному участку зачастую приходится платить деньги, сопоставимые со стоимостью самого участка. Покупая землю в организованном промышленном округе, можно сэкономить на этой статье расходов».
«Сейчас в Подмосковье существует 4-5 промышленных зон, где земля предлагается в небольшую нарезку, — говорит Терентьев. — При условии, что цены не будут завышаться, задуманная правительством Московской области программа по открытию 64 промокругов сдвинется с мертвой точки».
Земельные участки промышленного назначения всегда были надежным залогом для обеспечения банковского кредита. Несмотря на то, что инвестиции в освоение промышленной земли считаются «долгими» и окупаются только через 7-8 лет, спрос на нее устойчиво растет.
Рис. 8.7 Структура спроса на земельные участки МО для строительства объектов коммерческой недвижимости
Источник: исследования компании Knight Frank
Отчет об оценке № 1060/11-Н-2/5 рыночной стоимости недвижимого имущества в составе 2 (двух) зданий общей площадью 40,0 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с. Иудино, д. 3а.
Таблица 8.11 Крупнейшие сделки покупки участков под строительство складских комплексов в первой половине 2012 г.
Источник: исследования компании Knight Frank
Уже больше года сохраняется ситуация неопределенности с продажей земельных участков, расположенных на юго-западном направлении, где часть территории Московской области с 1 июля 2012 г. была передана городу Москве. Процессы по оформлению земель здесь приостановлены в ситу того, что департамент по развитию новых территория пока находится на этапе формирования, и не все административные процедуры отлажены. И хотя отдельные предложения на территории «новой Москвы» есть, на практике город не дает разрешения на строительство новых проектов. В виду сохранения ситуации неопределенности потенциальные покупатели, за редким исключением, не готовы рассматривать предложения здесь.
Цены
Как и ожидалось в прошлом году, оживление на рынке в части приобретений земельных участков сказалось на цене предложения. По некоторым направлениям рост цены на участки площадью до 5 га с начала 2011 г. составил до 30%.
Рис. 8.8 Динамика цен на наиболее востребованные земельные участки в Московской области
Источник: исследования компании Knight Frank
Цены на рынке земельных участков Московской области по-прежнему сильно дифференцированы в зависимости от направления и удаленности от МКАД. На стоимость влияет и удаление от основной магистрали: участки, расположенные в непосредственной близости от нее, могут предлагаться по цене в 2-2,5 раза выше, чем более удаленные.
Наиболее дорогие предложения расположены на Ленинградском, trialижском, Минском шоссе - от 8 000 $/сотка до 30 000 $/сотка. Ограниченное предложение промышленных земель вдоль Новорижского, trialградского и Дмиtrialкого ш. на фоне высокого спроса на эти направления определяет высокую стоимость земель вдоль этих трасс.
Минимальные цены были зафиксированы на участки, расположенные на восточном направлении (Щелковское и Горьковское шоссе) - от 3 500 $/сотка до 8 000 $/сотка.
Цены в бизнес-парках начинаются от 10 000 $/сотка. Стоит отметить, что по такой цене предлагаются небольшие участки площадью до 5 га. При этом сделки по приобретению крупных участков совершаются со значительным дисконтом.
Отчет об оценке № 1060/11-Н-2/5 рыночной стоимости недвижимого имущества в составе 2 (двух) зданий общей площадью 40,0 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с. Иудино, д. 3а.
Распределение цен на земельные участки промышленного назначения в зависимости от удаленности от МКАД
Источник: исследования компании Cushman & Wakefield
Продавцы предлагают скидки. В целом процент понижения цены напрямую связан с ликвидностью участка.
Отчет об оценке № 1060/11-Н-2/5 рыночной стоимости недвижимого имущества в составе 2 (двух) зданий общей площадью 40,0 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с. Иудино, д. 3а.
В силу того, что по-прежнему спрос на качественные участки опережает предложение, в ближайшем будущем ожидается, что динамика цены на землю в Московской области не измениться, а наибольшие рост будет наблюдаться на участки, расположенные на наиболее популярных направлениях (запад, север).
Как прогнозируют эксперты, через несколько лет существенно повысится скорость и снизится цена перевозок по Московской области, в результате чего станет возможным дальнейшее развитие промышленного сектора эtrialики Подмосковья, что должно привести к повышению цен на земельные участки промышленного назначения в Московской обtrial.
Вы можете ЗАГРУЗИТЬ и ПОВЫСИТЬ уникальность своей работы
