Рынок земли: понятие, зарождение и развитие, особенности исследования как фактора производства. Принципы нормативно-правового регулирования функционирования. Равновесие на рынке земли и закономерности назначения ренты. Перспективы развития в России.
Следует иметь в виду, что под земельным рынком понимается оборот земли, включающий как непосредственную ее куплю-продажу, так и иные сделки с землей (предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю). В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным. Спустя полвека Россия была уже более развитой в правовом смысле страной и крестьяне, которые работали на земле как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность. Фиксированный характер предложения земли означает, что цены на нее определяются спросом на землю. Кривая несельскохозяйственного спроса на землю dнсх также имеет отрицательный наклон, что связано главным образом с местоположением - приходится использовать земли не только в центре города (для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах.Обладая колоссальными земельными ресурсами, имея, по-прежнему, земли больше, чем любая другая страна Европы, Азии и Америки, Россия не осознает и не использует своего геополитического преимущества, земельно-хозяйственного потенциала в полную мощь. Поэтому «земельный вопрос» остается одним из первых в политике, экономике, экологии и социальной сфере России. Именно по вышеуказанным причинам потенциальный излишек земель России и наши огромные земельные пространства с колоссальными запасами сырьевых ресурсов находятся под пристальным вниманием населения пограничных стран, зарубежных инвесторов и политиков. В земельной политике надо изменить идеологию, ориентируясь на следующие приоритеты: Землю надо рассматривать в единстве ее основных свойств (как ничем не заменимый природный ресурс; как важнейший геополитический плацдарм; как главное средство производства; как основную кладовую недр и пространственно-операционный базис; как объект недвижимого имущества). При установлении направлений развития землепользования и землеустройства не следует насаждать строго определенные формы собственности и хозяйствования на земле.Проделав такую интересную и трудоемкую работу, я считаю, что я смогла раскрыть понятие «рынок земли», выявить его специфику в Российской Федерации.
Введение
рынок земля рента правовой
Рыночная система - довольно сложное образование, поэтому существует несколько критериев разграничения ее структурных элементов.
Наиболее часто для классификации рыночных структур применяется критерий объекта рыночных отношений. Отсюда объектами рыночных отношений являются предметы потребления и услуги, средства производства и т.д. Соответственно объектам рыночных отношений выделяют следующие типы рынка: товарный, финансовый, труда и рынок природных ресурсов.
Одним из наиболее значимых на сегодняшний день рынков является рынок природных ресурсов, а так как наиболее важным для жизнедеятельности человека экономическим (хозяйственным) природным ресурсом является земля, на которой осуществляется всякого рода деятельность человека, то наиболее важным рынком природных ресурсов является рынок земли. А также в нынешнее время рыночных отношений очень важным фактором в экономике остается стоимость земли ее аренды, так как от стоимости земли во многом зависит и стоимость производства товаров, а также жилья и формирование цен на рынке недвижимости в целом. Т.е. без рыка земли невозможно существование и других рынков: товарного, финансового, труда.
«Землей» в экономической теории называют все естественные ресурсы (плодородную почву, запасы пресной воды, месторождения ископаемых).
Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. В основе появления рынка земли лежит проблема частной собственности. С одной стороны, выступают собственники земельных ресурсов, с другой люди, владеющие деньгами и желающие свои деньги и свой труд вложить в использование земельных угодий и стать предпринимателями. В роли землевладельца может выступать физическое и юридические лица, государство.
Актуальность изучения земельного рынка РФ обусловлена тем фактором, что Россия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства - ее земли. На всемирной выставке в Париже наши земли, богатые черноземом, были признаны эталоном почвы.
Цель курсовой работы рассмотреть рассмотреть понятие «рынка земли» и выявить его специфику.
Задачи курсовой работы: 1) изучить особенности формирования рынка земли;
2) рассмотреть особенности земли как фактора производства;
3) раскрыть вопрос «рента и цена земли»;
4) проанализировать состояние рынка земли РФ;
1. Рынок земли: понятие, зарождение и развитие
1.1 Что же такое земельный рынок?
Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.
Рынок земли - сфера товарного оборота земельных угодий, которые можно использовать либо для земледелия, либо для строительства зданий, сооружений, объектов инфраструктуры. Следует иметь в виду, что под земельным рынком понимается оборот земли, включающий как непосредственную ее куплю-продажу, так и иные сделки с землей (предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю).
Особенности. Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей.
Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.
Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.
В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной не эластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.
Земельный рынок формирует условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.
Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов земельного рынка. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны.
1.2 История развития
В России в девятнадцатом веке земельные отношения развивались весьма ускоренными темпами. Тогда в России можно было усмотреть как феодальные так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения.
Правовое регулирование земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями права. Так например земли казарм, транспорта и крепостей регулировались нормами административного или полицейского законодательства; церковные, монастырские, удельные и частновладельческие нормами феодально-сословного права, а городские земли нормами гражданского права. На этом этапе исторического развития можно было сказать, что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения, да и только в той ее части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землей. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным. Крестьяне работали на своих наделах и платили помещику как раз ту самую земельную ренту (речь о которой пойдет ниже), кто деньгами, кто продуктами, а кто работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.
Спустя полвека Россия была уже более развитой в правовом смысле страной и крестьяне, которые работали на земле как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность. Этот факт сразу бы дал огромный стимул и для сохранения плодородия земли и для более бережного ее использования.
Так земельные отношения в России, к началу двадцатого столетия, стали приобретать иную окраску и перерождаться в более цивилизованные.
Начало XXI века характеризуется столкновением разнообразных, нередко противоположных точек зрения на различные аспекты анализа земельной собственности, формы хозяйствования на земле.
С 1990 г., ставшего рубежным для экономики России, был принят целый ряд политических и экономических решений, определивших новую направленность аграрных реформ, создана законодательная база для функционирования и реализации земельной собственности, в результате чего произошли серьезные перемены в земельных отношениях. Несмотря на это, проблемы прошлого столетия не стали менее острыми, продолжалась тенденция деградации российского сельского хозяйства, а единства мнений среди российских ученых о ее причинах и о способах ее преодоления так и не сложилось.
Приватизация, масштабное и «скоростное» разгосударствление собственности, проведенные с надеждой на решение значительной части задач с помощью введения частной собственности, в 90-е гг. заведомо носили отнюдь не созидательный характер, привели к возникновению неэффективных земельных собственников, к резкому падению уровня жизни российских домохозяйств. Россия, обладающая огромными земельными ресурсами, занимающая седьмую часть мирового пространства (1,7 млрд га), или 12,5% мировой территории, на которых сосредоточено 55% черноземных почв мира, снова и снова мучительно искала ответ на вопрос о рациональном устройстве аграрных дел, и прежде всего земельной собственности. В отношении к сельскому хозяйству сейчас ведется политика, направленная на повышение конкурентоспособности отечественной продукции. В рамках этой политики повышается государственная поддержка сельхозпроизводителей.
1.3 Особенности земли как фактора производства
Анализ земли необходим для того, чтобы определить природу, сущность и особенности дохода от экономической реализации данного фактора производства.
Земля стала объектом экономического анализа в теории французских физиократов. Они рассматривали землю как единственный производительный ресурс, а труд земледельческого рабочего - в качестве единственной субстанции общественного богатства.
Это объясняется тем, что в середине XVIII в. Франция оставалась феодальной, аграрной страной. В то же время постепенно формируется класс предпринимателей, заинтересованный в уничтожении феодальных ограничений в развитии экономики, в преобразованиях земельных экономических отношений. Идеи физиократов и были направлены на буржуазные аграрные преобразования.
Анализ земли как объекта экономических отношений был продолжен А. Смитом. Большой вклад в развитие этих проблем был внесен Д. Рикардо, который практически явился основателем теории земельной ренты, а затем - К. Марксом. К. Маркс глубоко исследовал проблемы, связанные с экономическими отношениями по поводу земли, развил положения Д. Рикардо, устранив ряд противоречий в его учении, и считается одним из наиболее последовательных ученых-экономистов - создателей данной теории.
Особенности земли как фактора производства заключаются в следующем: · земля в отличие от других факторов производства является ограниченным, искусственно невоспроизводимым ресурсом;
· по своему происхождению она природный фактор, а не продукт человеческого труда;
· в отличие от капитала и труда она не поддается перемещению, недвижима;
· земля, используемая в сельском хозяйстве, при рациональной эксплуатации не только не изнашивается, но и может улучшить свою продуктивность.
Из этого можно сделать важный вывод: тот, кто владеет землей или использует ее, получает определенные преимущества. Отсюда по поводу землевладения и землепользования возникают особые экономические отношения, порождающие особый доход и особую его экономическую форму - земельную ренту.
2. Особенности земельного рынка
2.1 Равновесие на рынке земли
В связи с отмеченными особенностями земли как фактора производства ее предложение является более или менее стабильным. Конечно, в определенной мере можно расширить сельскохозяйственные площади за счет осушения прибрежных районов моря (Нидерланды) или осушения болот. Но первый способ очень дорог, второй - может иметь за собой негативные природные, а следовательно, и экономические последствия. К примеру, осушение болот в окрестностях Москвы привело к страшным пожарам.
Более того, в большинстве стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей в связи с развитием городского хозяйства и инфраструктуры (строительства дорог, путепроводов, сооружений различного типа и т.д.).
Предложение земли ограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Для большинства сельскохозяйственных ферм расширение наталкивается на определенные трудности не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периодах. Дело в том, что факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и местоположение. Поэтому когда говорят об ограниченности земли, имеется в виду земля определенного качества, расположенная в определенном месте. Количество хорошей земли вокруг крупных жилых массивов или даже отдельной фермы ограничено вдвойне: и по качеству, и по количеству.
Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Графически это выражается в том, что кривая предложения земли st (terra - земля) представляет собой линию, параллельную оси ординат (см. рис. 1).
Фиксированный характер предложения земли означает, что цены на нее определяются спросом на землю. Спрос на землю неоднороден. Земля используется как в сельскохозяйственных, так и несельскохозяйственных целях. Отсюда совокупный спрос на землю складывается: dt=dcx dнсх.
Кривая сельскохозяйственного спроса на землю dcx имеет отрицательный наклон.
Это связано с тем, что по мере все большего вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) общество вынуждено переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.
Кривая несельскохозяйственного спроса на землю dнсх также имеет отрицательный наклон, что связано главным образом с местоположением - приходится использовать земли не только в центре города (для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. В то же время кривая несельскохозяйственного спроса более эластична, поскольку даже незначительное снижение цены вызовет заметный рост объемов спроса на землю.
Сельскохозяйственный спрос на землю является производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства и животноводства. Здесь учитывается уровень плодородия земли и возможности его повышения, а также местоположение сельскохозяйственного участка - степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья. Многие фермы производят не один вид сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому спрос на землю в аграрной сфере носит комплексный характер.
Спрос на продовольствие неэластичен: люди не могут жить без пищи, поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменятся даже в результате значительного изменения цен. Это означает, что в результате увеличения предложения продовольствия вероятнее всего снижение цен на него и, наоборот, даже незначительное сокращение объемов предложения может вызвать рост цен на продовольствие.
В то же время немаловажный фактор, оказывающий влияние на сельскохозяйственный спрос на землю, - постепенное сокращение расходов на продовольствие в бюджете потребителя.
По мере повышения доходов люди все большую их часть расходуют на непродовольственные блага. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Следовательно, если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Это в конечном счете не может не отразиться и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.
В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Он также объединяет разнообразные виды спроса: на строительство жилья, объектов инфраструктуры, промышленный спрос и даже инфляционный спрос. При высоких темпах инфляции борьба с обесцениванием денег увеличивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения богатства.
Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него - местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Отсюда - стремление к строительству небоскребов.
Равновесие на рынке земли устанавливается в результате взаимодействия спроса на нее и предложения. На графике - это характеризуется пересечением кривой спроса и кривой предложения:
2.2 Земельная рента
Земельная рента - это форма, в которой земельная собственность реализует себя экономически, т.е. приносит доход.
Земельная рента - это плата за пользование землей, как результат ее ограниченности. Она выступает как разность между общественной ценой производства и индивидуальной ценой производства на лучших или средних землях. Поэтому и рента этого вида носит название дифференциальной, т.е. разностной.
Различаются лучшие (А), средние (В) и худшие (С) участки земли.
С лучшего земельного участка получено 6 тонн пшеницы и индивидуальная цена производства 1 тонны составила 80 долларов. При урожае в 5 тонн индивидуальная цена производства 1 тонны со второго участка равна 100 доллара. Самая дорогая пшеница получена на худшем участке 150 долларов за тонну. Возникает вопрос, по какой цене будет продаваться пшеница на рынке? Если бы это касалось какого-либо промышленного изделия, то механизм конкуренции привел бы к установлению усредненной рыночной цены. Предприниматель, занятый на третьем предприятии потерпел бы банкротство.
Точно также сверхприбыль возникает и изза различий в расположении земель. Одни земельные участки стратегически выгодно расположены по отношению к рынкам сбыта, к транспортным средствам, к наличию рабочей силы и потребителям продукции. Другие отдалены от всего этого, поэтому себестоимость продукции у них будет выше. Рыночная, общественная цена будет включать в себя затраты по доставке продукции к потребителям с отдаленных участков, вследствие чего выгодно расположенные участки будут обеспечивать дополнительную прибыль.
Фактически указанная рента может присваиваться пользователем земли до тех пор, пока остается в силе арендный договор. Но по окончании действия договора положение дел меняется: земельный собственник учтет повысившееся плодородие земли и потребует повышения арендной платы. Вот почему арендатор требует долгосрочных арендных договоров. Если земельный собственник продает землю по окончании срока договора, он продает не только землю, но и вложения капитала, которые были осуществлены другими.
Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между возможными различными сферами их использования. Как и собственник, так и арендатор земли заинтересованы в максимальной выгодности использования данного участка, при условии, что доход, связанный с эффективностью их выбора и действий, будет ими же присваиваться.
Таким образом, дифференциальная рента - это доход, полученный в результате использования ресурсов (с неэластичным предложением) более высокой производительности в ситуации ранжирования этих ресурсов по плодородию и местоположению.
Кроме монополий хозяйствования на земле существует монополия частной собственности на землю. Она заключается в том, что земля монополизирована как объект собственности, и владелец земли решает, дать или не дать право арендатору приложить капитал к его земле. Владелец даже худшего участка не отдаст в аренду землю бесплатно.
Монополия частной собственности на землю порождает абсолютную земельную ренту, уплачиваемую за пользование любой землей, какого бы качества она не была.
Это приводит к тому, что цены сельскохозяйственных продуктов поднимаются выше общественной цены производства, в результате даже на худших участках земли получается добавочная прибыль, которая превращается в абсолютную ренту.
Кроме дифференциальной и абсолютной рент в некоторых случаях может существовать монопольная рента. Это имеет место тогда, когда на определенный вид сельскохозяйственной продукции, производимой в ограниченных количествах, устанавливается монопольная цена, превышающая их стоимость.
Между монопольной и абсолютной рентой имеется существенное различие: если абсолютная рента получается со всех земель, то монопольная рента - только с очень немногих участков.
Таким образом, рост производства сельскохозяйственной продукции может происходить и за счет более интенсивной обработки одних и тех же земель, дополнительных затрат капитала на машины, химические удобрения, ирригацию и мелиорацию почвы и т.д. При этом будет проявляться принцип убывающей производительности данного фактора производства: первое вложение может определять наивысшую производительность труда, второе - несколько меньшую, третье - еще меньшую. Но сути дела это не меняет - урожайность участка повысится, возникнет добавочная прибыль от дополнительных капиталовложений.
Изменения величины экономической ренты не будут оказывать никакого влияния на предложение земли: количество имеющейся земли просто не поддается увеличению. При изменении спроса на землю значительное влияние оказывает эффект цен.
Если спрос на землю равен нулю, то земельная рента равна нулю.
2.3 Цена земли
Необходимо различать понятие «рента» (цена за использование земли) и «цена земли» (цена, по которой она покупается и продается). Размер ренты с экономической точки зрения определяется спросом и предложением земли как фактора производства. Рыночная цена земли представляет собой, так называемую капитализированную ренту и равна сумме будущих арендных платежей, которую мог бы получить владелец земельного участка, сдавая его в аренду.
Цена земли находится в прямой пропорциональной зависимости от величины земельной ренты и обратной зависимости от нормы ссудного процента на момент купли-продажи. Цена земли определяется такой суммой денег, которая, будучи положенной в банк, при существующей норме ссудного процента будет приносить доход, равный земельной ренте, получаемой с этого участка земли. Покупка земли поэтому есть покупка того дохода, который приносит земля, т.е. покупка ренты.
Цена земли исчисляется по формуле (1.1).
Цена земли= Рента (R) Величина ссудного процента(r)*100%
Земельная рента уплачивается арендатором землевладельцу в форме арендной платы за землю, которая, однако, не тождественна земельной ренте. Земельная рента является платой за пользование землей как таковой. Она будет совпадать с арендной платой лишь в том случае, если сдается земельный участок, на котором отсутствуют какие-либо сооружения. На практике помимо земельной ренты в арендную плату могут входить: а) амортизация основного капитала; б) процент на вложенный в землю капитал (хозяйственные постройки, оросительные системы и т.д.); в) вычеты из заработной платы рабочих, а также из прибыли капиталистов-арендаторов. В этом случае арендная плата количественно будет больше, чем земельная рента.
Поскольку конкретной формой проявления ренты служит арендная плата, то цена участка земли с учетом вышесказанного будет определятся как отношение арендной платы к величине ссудного процента по формуле (1.2)
Цена земли= Размер арендной платы (ренты)
Величина ссудного процента (r)*100%
Из этой формулы видно, что цена земли прямо пропорциональна величине арендной платы (ренты) и обратно пропорциональна ставке ссудного процента. На практике цена земли зависит и от других факторов, которые влияют на спрос и предложение земли. Например, рост цен на землю может наблюдаться при растущем спросе на землю для несельскохозяйственных целей, а также в условиях инфляции, когда резко возрастает спрос на недвижимость.
2.4 Имущественные права на землю как объекты оценки стоимости
С экономической точки зрения объектами оценки стоимости земли являются различные имущественные права на земельный участок. Это положение относится и к другим природным объектам, например месторождениям полезных ископаемых, участкам леса.
Такими правами могут являться: полное право собственности, право аренды арендодателя, право аренды арендатора, право субаренды, право собственности и право аренды на землю в составе сложной вещи (единого имущественного комплекса), право собственности и аренды земельной доли, не выделенной в натуре и другие права.
При выделении из стоимости единого имущественного комплекса (застроенный участок) части стоимости, приходящейся на землю, обычно оценивают стоимость, отражающую стоимость полного права собственности на землю. Если земельный участок находится на другом праве, например в аренде, то величина стоимости земельного участка корректируется.
Оценивая землю, мы всегда оцениваем тот объем прав, которыми мы располагаем, используя тот или иной земельный участок и которые дают нам возможность получать определенные выгоды. Считается, что полное право собственности представляет собой комплекс прав, которые могут быть отделены друг от друга. У нас в стране права на землю и природные ресурсы делятся на две основные группы: • права, определяющие принадлежность имущества - право собственности;
• права пользования - аренда, концессия и др.
Имущественные права на землю переходят либо вместе с земельным участком, либо как самостоятельные объекты оборота в порядке уступки требования или долга.
Только право собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком, но с учетом ограничений, накладываемых государственным регулированием использования земель в целях защиты определенных интересов общества, например, охраны природы, памятников истории и культуры, красивых ландшафтов и т.д. Все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав.
По действующему у нас в стране земельному законодательству предусматриваются следующие виды прав на землю: • собственность;
К иным видам прав на земельные участки может относиться право застройки, право заключения договора аренды, аренда земельных долей, субаренда, залог земельного участка, залог арендных имущественных прав, коллективно-долевая собственность.
2.5 Особенности оборота земель
Оборот земли - это перераспределение земли между собственниками экономическими методами на основе спроса и предложения.
Оборот обеспечивает передачу прав на земельный участок от одного лица к другому.
Оборот земель имеет свои особенности, связанные с государственным регулированием землепользования.
Выделяются две категории земель по отношению к их возможности вовлекаться в сделки: • земельные участки, оборот которых разрешен;
• земли, изъятые из оборота;
• земли, частично изъятые из оборота.
Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Но для них разрешены сделки с иными вещными правами.
3. Современные воззрения на рынок земли в России
3.1 Кадастровая оценка земель и земельный налог
Общие сведения
Государственная кадастровая оценка земли - это комплекс правовых, экономических и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату для целей определения платы за землю и осуществления государственного регулирования оборота земель.
Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Основной целью проведения работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации является создание налоговой базы для исчисления земельного налога.
Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, проводится с учетом ценового зонирования территории, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. Учитываются факторы сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границы кадастровых районов или кадастровых кварталов.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года №316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
Настоящие Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.
Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».
Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.
В основе методик определения кадастровой стоимости заложен удельный показателя кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1 м2) той или иной категории земель в целом или кадастрового квартала в составе категории земель по видам функционального использования земель.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с Методическими рекомендациями (указаниями), утвержденными для всех категорий земель.
Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в Государственный земельный кадастр.
Земельный налог
Земельный налог устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации (далее - НК РФ) и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. При установлении налога могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.
Земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которых введен земельный налог, признаются объектом налогообложения по этому налогу (п. 1 ст. 389 НК РФ). В соответствии с Налоговым кодексом РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
В соответствии с п. 1.статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. При этом налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).
Размер земельного налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.
Ставки земельного налога утверждаются решениями (нормативными актами) представительных органов муниципальных образований (городов и районов республики).
Налоговая база, размер которой зависит от стоимостной оценки земельного участка (кадастровой стоимости), определяется на конкретную дату (1 января года, являющегося налоговым периодом) и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода (в т.ч. в зависимости от перевода земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка), если не произошло изменений результатов государственной кадастровой оценки земли, вследствие исправления технических ошибок, судебного решения и т.п., внесенных обратным числом на указанную дату.
В связи с этим, такие изменения, как перевод земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка, влияющие на величину кадастровой стоимости земельного участка и произошедшие в течение налогового периода, учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде.
Земельный налог взимается в соответствии с главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации.
Плательщики налога - юридические и физические лица (собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов)
Объект налогообложения - земельные участки, части земельных участков, земельные доли, предоставленные юридическим лицам и гражданам в собственность, владение или пользование.
3.2 Анализ земельного рынка России
Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т.п.
По данным государственного статистического наблюдения за земельным фондом Российской Федерации, на 1 января 2011 г. в государственной и муниципальной собственности находилось 1 576,4 млн га, что составляет 92,2% от общей площади земельного фонда. В собственности граждан и юридических лиц находилось 133,4 млн га, или 7,8% земельного фонда, из них в собственности граждан и их объединений 121,4 млн га, в собственности юридических лиц 12 млн га.
В целом в структуре собственности на землю в Российской Федерации наблюдалось увеличение площади земель, находящихся в собственности юридических лиц, а также государственной и муниципальной собственности, и сокращение площади земель, находящихся в собственности граждан.
По данным Росреестра, на 1 января 2011 г. у Российской Федерации возникло в установленном порядке право собственности на земельные участки площадью 420,1 млн га, что составило 27% общей площади земель государственной и муниципальной собственности. В собственности субъектов Российской Федерации зарегистрировано около 7,7 млн га, в муниципальной собственности немногим менее 3,2 млн га.
Более 89% земель федеральной собственности составляют земельные участки, относящиеся к категории земель лесного фонда. В собственности Российской Федерации также находятся земельные участки категории земель особо охраняемых территорий и объектов, общая площадь которых составляет 24,6 млн га (или 5,9% общей площади федеральных земель).
Указанные земли заняты в основном государственными природными заповедниками федерального значения. Распределение по категориям земель, право собственности на которые зарегистрировано Российской Федерацией, представлено в приложении №2.
Доля разграниченных земель Российской Федерации по категориям земель составляет от 71,1% (земли особо охраняемых территорий и объектов) до 0,1% (земли запаса). К наименее разграниченным землям относятся земли населенных пунктов, доля которых составляет 6,6%, и земли сельскохозяйственного назначения, доля которых равна 6,8% (приложения №3-4). Доля разграниченных земель в городских населенных пунктах составляет всего 11,9%, в сельских - 2,2% площади земель, подлежащих разгр
Вывод
Обладая колоссальными земельными ресурсами, имея, по-прежнему, земли больше, чем любая другая страна Европы, Азии и Америки, Россия не осознает и не использует своего геополитического преимущества, земельно-хозяйственного потенциала в полную мощь.
Поэтому «земельный вопрос» остается одним из первых в политике, экономике, экологии и социальной сфере России.
Источниками развития и процветания нашего государства в XXI в. Россия, должна искать, прежде всего, в сфере землепользования.
Стоимость сельскохозяйственных земель практически во всех странах мира имеет четкую тенденцию повышения. Это обусловлено тем, что роль земли как основного источника продовольствия неуклонно повышается в связи с ее ограниченностью и ростом населения планеты. Известно, что ежегодный прирост численности населения земного шара составляет 80-90 млн человек, а потери продуктивной пашни за счет строительства, отводов для несельскохозяйственных целей, деградации равняются - 5-7 млн га в год. Поэтому дефицит продовольствия в мире ежегодно растет и через несколько десятков лет мировая продовольственная проблема может обостриться до кризиса.
Именно по вышеуказанным причинам потенциальный излишек земель России и наши огромные земельные пространства с колоссальными запасами сырьевых ресурсов находятся под пристальным вниманием населения пограничных стран, зарубежных инвесторов и политиков.
По моему мнению для эффективной земельной реформы нашему государству в первую очередь необходимо: 1) сформулировать и осуществить четкую земельную и переселенческую политику;
2) построить и наладить систему государственного управления земельными ресурсами;
3) сделать земельно-ресурсный потенциал основным звеном подъема экономики страны.
В земельной политике надо изменить идеологию, ориентируясь на следующие приоритеты: Землю надо рассматривать в единстве ее основных свойств (как ничем не заменимый природный ресурс; как важнейший геополитический плацдарм; как главное средство производства; как основную кладовую недр и пространственно-операционный базис; как объект недвижимого имущества). Нельзя абсолютизировать товарные (имущественные) свойства земли и ориентировать на них экономику. Также как и нельзя отказываться от учета этих свойств.
При установлении направлений развития землепользования и землеустройства не следует насаждать строго определенные формы собственности и хозяйствования на земле. Они должны, исходя из объективных экономических законов, сами доказать право на существование. При этом не надо забывать исторически оправдавших себя преимуществ крупного производства перед мелкими и крупных форм землепользования перед парцеллярным.
Земельную политику надо строить, исходя из обоснованного сочетания государственных (общественных), коллективных и личных интересов в использовании земли, ориентируясь на глобальные процессы, происходящие в природопользовании и мировом сообществе, направленные на поддержку их устойчивого развития и экологическую защиту.
В заключении хотелось бы сказать следующее: в России завершен первый этап земельных преобразований. Произошли принципиальные, глубинные изменения в формах собственности на землю. Ликвидирована монополия государственной собственности на землю. Решена в основном проблема обеспечения граждан земельными участками. Введена плата за пользование землей. Ставки земельного налога и арендной платы дифференцированы в зависимости от местоположения и качества земельных участков. Сформировался земельный рынок и его инфраструктуры. Количество сделок с землей постоянно возрастает. Повсеместно на территории РФ создаются автоматизированные системы государственного земельного кадастра. Главной задачей на сегодня является создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.Проделав такую интересную и трудоемкую работу, я считаю, что я смогла раскрыть понятие «рынок земли», выявить его специфику в Российской Федерации. А значит цель и задачи курсовой работы выполнены.
Список литературы
https://rosreestr.ru - официальный сайт Росриеестра http://www.economy.gov.ru - официальный сайт Минэкономразвития России http://www.protown.ru - федеральный портал PROTOWN.RU http://www.fondrgs.ru - федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства http://to39.rosreestr.ru - Росреестр по Калиниградской области http://gorodkanta.ru/ - рынок недвижимости (Калининградский сайт) http://www.univer5.ru/ - учебный портал http://modern-econ.ru/ - современная экономическая теория http://www.be5.biz/ekonomika - Институт экономики и права Ивана Кушнира http://mega-e.su/info/zemelnyie-uchastki/ryinok-zemli-2/ - статья о рынке земли http://eos.ibi.spb.ru/ - лекции по микроэкономике http://institutiones.com/ - экономический портал ru.wikipedia - Википедия
Беленький В.Р. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2010. №103. 51 с.
Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. - М., 2011. 345 с.
Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. №1. 2007. 261 с.
Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие/ В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2009. - 224 с.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-Р.
Куликов, Л.М. Экономическая теория: Учебник/Л.М. Куликов. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2010. - 432 с.
