Правовой статус коммунальных квартир в Жилищном кодексе РФ. Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Источники пополнения коммунальных квартир. Правовые условия для создания коммунальных квартир.
Однако он незримо присутствует в жилищной сфере, так как сотни тысяч россиян проживают в квартирах, занятых несколькими нанимателями по договору социального найма и собственниками комнат. Действующий Жилищный кодекс РФ различает три типа коммунальных квартир: - во-первых, квартиры, комнаты в которых занимают наниматели по договорам социального найма и члены их семей; во-вторых, коммунальные квартиры, комнаты в которых принадлежат собственникам; в-третьих, смешанные коммунальные квартиры, комнаты в которых принадлежат собственникам, а часть из них занимают наниматели по договору социального найма. Коммунальная квартира - это квартира, комнаты в которой по договору социального найма жилого помещения занимают не менее двух нанимателей или данные комнаты принадлежат на праве собственности не менее двум собственникам.Если жилое помещение является квартирой, то собственник жилья несет обязанность по содержанию общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире. В соответствии с частью 1 статьи 42 ЖК РФ доля собственника комнаты (комнат) на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади принадлежащей ему комнаты (комнат). Она пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (часть 2 указанной статьи). Часть 3 статьи 42 ЖК РФ устанавливает, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. В первую очередь освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.ЖК РФ определил в ряде статей правовой статус коммунальной квартиры, право собственников комнат в коммунальной квартире, а также назвал иные нормы, регулирующие правоотношения лиц, проживающих в данном виде жилых помещений. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Кроме доли непосредственно в коммунальной квартире собственнику комнаты также принадлежит доля в общем имуществе самого многоквартирного дома, в котором находится коммунальная квартира. Эта доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире. Когда в коммунальной квартире освобождается жилое помещение, возможны следующие варианты развития событий: - если в коммунальной квартире проживают несколько нанимателей и (или) собственников, то на основании их заявления им предоставляется освободившееся жилое помещение по договору социального найма если на момент освобождения жилого помещения они признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях;В действующем Жилищном кодексе РФ отсутствует четкое юридическое определение коммунальной квартиры, что делает проблематичным применение к их правовому статусу ряда положений ГК РФ. Государство стремится сократить источники пополнения коммунальных квартир за счет предоставления преимущественного права покупки освободившихся комнат другими собственниками комнат в данных квартирах и приоритетного предоставления в порядке очередности освободившихся комнат нанимателям, проживающим в коммунальных квартирах. Следует отметить, что в ЖК РФ, вступившем в силу в 2005 году, отсутствуют нормы, предоставляющие возможность раздела финансовых лицевых счетов и выдела жилого помещения в жилых помещениях, занимаемых по договору социального найма. По сути, государство ликвидировало один из источников пополнения коммунальных квартир. Однако проблема в данном случае перешла в латентную плоскость, так как распад семьи приводит к образованию коммунальной квартиры в жилом помещении, занимаемом по договору социального найма, так как бывшие супруги начинают вести раздельное хозяйство и фактически проживают отдельно.
Введение
Термин "коммуналка" не является юридическим понятием. Однако он незримо присутствует в жилищной сфере, так как сотни тысяч россиян проживают в квартирах, занятых несколькими нанимателями по договору социального найма и собственниками комнат. Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, содержит предписания, регламентирующие правовой статус данных жилых помещений.
Одной из наиболее социально значимых жилищных проблем являются коммунальные квартиры, в которых проживают сотни тысяч российских граждан. Действующий Жилищный кодекс РФ различает три типа коммунальных квартир: - во-первых, квартиры, комнаты в которых занимают наниматели по договорам социального найма и члены их семей;
- во-вторых, коммунальные квартиры, комнаты в которых принадлежат собственникам;
- в-третьих, смешанные коммунальные квартиры, комнаты в которых принадлежат собственникам, а часть из них занимают наниматели по договору социального найма.
Одним из существенных недостатков ЖК РФ является отсутствие четкого определения коммунального жилого помещения, коммунальной квартиры. Поскольку предметом рассмотрения настоящей статьи являются коммунальные квартиры, следует предложить его авторскую интерпретацию.
Коммунальная квартира - это квартира, комнаты в которой по договору социального найма жилого помещения занимают не менее двух нанимателей или данные комнаты принадлежат на праве собственности не менее двум собственникам. Данное определение не является совершенным, так как исходит из формального количества нанимателей и собственников, но учитывает позицию ЖК РФ, трактующую коммунальную квартиру из формальных критериев.
Понятие не охватывает такой предложенный автором вид коммунальных квартир, как смешанные коммунальные квартиры. Также, помимо субъектов и оснований предоставления и пользования, хотелось бы в самом определении подчеркнуть ограниченный правовой режим коммунальной квартиры, выделяющий коммунальную квартиру из иных видов жилых помещений. Так, на мой взгляд, следует указать на необходимость получения согласия всех собственников для переустройства и/или перепланировки коммунальной квартиры; наличие преимущественного права покупки/предоставления в пользование комнаты иным проживающим в коммунальной квартире лицам; наличие дополнительного основания для запрета обмена; заключение договора поднайма и вселение временных жильцов при условии соблюдения нормы предоставления; общее имущество в коммунальной квартире находится в долевой собственности.
Цель работы изучить особенности правового положения коммунальных квартир и коллизионные нормы в данной сфере.
Вывод
Таким образом, на основании изложенного можно сделать следующие выводы.
В действующем Жилищном кодексе РФ отсутствует четкое юридическое определение коммунальной квартиры, что делает проблематичным применение к их правовому статусу ряда положений ГК РФ.
Государство стремится сократить источники пополнения коммунальных квартир за счет предоставления преимущественного права покупки освободившихся комнат другими собственниками комнат в данных квартирах и приоритетного предоставления в порядке очередности освободившихся комнат нанимателям, проживающим в коммунальных квартирах. Однако, по мнению автора, применение положений статьи 250 ГК РФ нарушает права собственников - продавцов комнат, так как в ряде случаев предмет договора купли-продажи не является общей собственностью.
Следует отметить, что в ЖК РФ, вступившем в силу в 2005 году, отсутствуют нормы, предоставляющие возможность раздела финансовых лицевых счетов и выдела жилого помещения в жилых помещениях, занимаемых по договору социального найма. По сути, государство ликвидировало один из источников пополнения коммунальных квартир. Однако проблема в данном случае перешла в латентную плоскость, так как распад семьи приводит к образованию коммунальной квартиры в жилом помещении, занимаемом по договору социального найма, так как бывшие супруги начинают вести раздельное хозяйство и фактически проживают отдельно. Следовательно, данное жилое помещение де-факто становится коммунальной квартирой.
Другим источником пополнения коммунальных квартир, как это не парадоксально звучит, является развитие рыночных отношений в сфере жилой недвижимости. Покупка долей в жилом помещении, наследование долей в жилом помещении наследниками создают правовые условия для создания коммунальных квартир. Выдел долей в натуре в жилом помещении, по сути, означает возникновение коммунальной квартиры де-юре. Покупка и наследование долей без выдела в натуре превращает жилое помещение в коммунальную квартиру де-факто. В обоих случаях сособственники квартиры имеют право проживать в данном жилом помещении, вести раздельное хозяйство, самостоятельно вносить плату за жилье и коммунально-бытовые услуги.
Политика государства в отношении сокращения источников пополнения коммунальных квартир не является последовательной. Так, при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма может быть предоставлено жилое помещение в коммунальной квартире, состоящее из одной и более комнат. коммунальный квартира правовой собственность
Список литературы
1. Жилищный кодекс РФ от 22 декабря 2004 г. // «КОНСУЛЬТАНТПЛЮС»
2. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. // «КОНСУЛЬТАНТПЛЮС»
3. Семейный кодекс РФ от 8 декабря 1995 г. // «КОНСУЛЬТАНТПЛЮС»
4. Постановление Правительства РФ от 16.06.2006 N 378 "Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" // СЗ РФ. 19.06.2006. N 25. Ст. 2736.
5. Постановление Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
6. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 29.12.2006) // Парламентская газета. N 7 - 8. 15.01.2005; РГ. 31.12.2006.
