Исторический, современный обзор земельно-оценочных работ в Российской Федерации. Характеристика основных методик кадастровой оценки земель для сельского хозяйства. Особенности проведения анализа сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода.
Государственный кадастровый учет земельных участков описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения: государственного и муниципального управления земельными ресурсами; государственного контроля использования и охраны земель; мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель; государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; землеустройства; экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов; установления обоснованной платы за землю; иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности. В XVII веке оценка частновладельческой родовая, выслуженная или купленная), по количеству крестьянских дворов (жилых и пустых), по структуре земельных угодий (пашня, сенокос, лес, поросшие земли и т. п.), по качеству земель («лучшие», «средние», «худшие»). Региональные исследования важны для развития теории оценки плодородия почв, но не дают получить сравнимые результаты для страны в целом, поэтому в 1971-1976 г.г. была разработана Общесоюзная методика оценки земель, по которой в период с 1971 года по 1989 год в России проведено четыре тура оценки земель на уровне хозяйств, административных районов. Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на земли, занятые сельскохозяйственными угодьями; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами коммуникациями; древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений; земли, занятые замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Введение
Государственный земельный кадастр как одна из организационных мер представляет собой набор сведений и документов о категориях, правовом режиме земель, субъектах использования, качественных характеристик и ценности земли.
По Федеральному закону «О государственном земельном кадастре» от 2.01.2000 № 28-ФЗ государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации; сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.
Государственный кадастровый учет земельных участков описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку.
Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Дает понятие земельного участка, как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.
Земельный кадастр определяет межевание земельного участка как мероприятие по определению местоположения и границ земельного участка на местности и территориальную зону как часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.
Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения: государственного и муниципального управления земельными ресурсами; государственного контроля использования и охраны земель; мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель; государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; землеустройства; экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов; установления обоснованной платы за землю; иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.
Деятельность по ведению государственного земельного кадастра осуществляется в соответствии со следующими принципами: единство системы и технологии ведения государственного земельного кадастра на всей территории Российской Федерации; непрерывность внесения в государственный земельный кадастр изменяющихся характеристик земельных участков; открытость сведений государственного земельного кадастра сопоставимость и совместимость сведений государственного земельного кадастра со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах.
Цель данной курсовой работы заключается в выявлении назначения, принципов и перспектив развития государственного земельного кадастра.
1. Исторический и современный обзор земельно-оценочных работ России
Во все времена развития общества оценка стоимости недвижимости, особенно земли, занимала одно из главных мест в экономической жизни. Правильное и точное определение ценности земель имеет важное значение как для определения цены при купле-продаже, так и в целях налоговых обложений.
В России земельно-оценочная деятельность издавна была одним из главных направлений государственной политики. История отечественной оценки земли, начинается с конца XV века, когда появляется поместье как специфическая разновидность частнофеодальной условной земельной собственности. В ходе описания и оценки земель создавались писцовые книги, выполнявшие функции первых земельных кадастров, а их составители писцы и подьячие - первых оценщиков. Целью такого кадастра являлось определение «тягло способности» землевладельцев и величины земельной собственности (вотчин и поместий) имела элементы системного подхода и производилась по нескольким параметрам: по правовому статусу земельных владений (вотчина или поместье, причем у вотчин - налогообложения.
В XVII веке оценка частновладельческой родовая, выслуженная или купленная), по количеству крестьянских дворов (жилых и пустых), по структуре земельных угодий (пашня, сенокос, лес, поросшие земли и т. п.), по качеству земель («лучшие», «средние», «худшие»).
Начало общегосударственным межевым и оценочным работам было положено Елизаветинским Манифестом от 28 февраля1752 года. В инструкции 1754 года определялись правила и порядок проведения оценочных работ.
С 1765 года по указу императрицы Екатерины II началось проведение генерального межевания (Манифест 19 сентября 1765 года), целью которого было размежевание земельных дач (населенных и ненаселенных единиц владения) и урочищ по всей территории Российской империи. Одновременно проводилось изучение, описание и оценка дворянских имений. Их оценочная характеристика включала сведения: - о землевладельцах;
- о размерах каждой дачи;
- о количестве дворов (жилых, пустых);
- о количестве душ мужского и женского пола;
- о структуре земельных угодий (пашня, сенокос, лес, усадебная земля, неудобные места);
- о качестве земли;
- о форме земельной ренты.
Реформа 1861 года, освободившая крестьянское население России от крепостной зависимости, создала условия для проведения общегосударственных кадастровых работ, включавших учет, изучение, описание и оценку земель как объекта налогообложения. После реформы 1861 года Докучаевым В.В. и Сибирцевым Н.М. впервые был разработан научно-обоснованный метод оценки земель, который получил название естественно - исторического.
В.В. Докучаев считал, что оценка земель должна проходить в 2 этапа: сначала оценивается плодородие почв по их свойствам, а затем производится экономическая оценка земель.
Отмена подушного налога в России с 1 января 1887 года и переход к подоходному налогообложению потребовали создания новых законодательных основ и структур, методик проведения оценочных работ поземельной собственности.
Для успешного проведения оценочных работ в новых экономических условиях 8 июня 1893 года был издан закон об оценке недвижимого имущества, возложивший организацию, финансирование и проведение оценочных работ по земельной собственности на специальные губернские и уездные оценочные комиссии.
Они должны были выполнять следующие задачи: - разработка общего плана оценки земельных угодий;
- подготовка программы исследования земель;
- сбор оценочно-экономических данных о земельных угодьях, крестьянских хозяйствах и т.п.;
- издательская деятельность.
Дальнейшему совершенствованию организационной структуры, порядка проведения оценочных работ в России способствовало принятие закона об оценке от 18 января 1899 года.
Оценка земель производилась в два этапа: 1) описание земель; 2) оценка земель.
Первый этап включал в себя следующие работы: - сбор общих оценочных сведений о комплексе землевладений, имеющих сходные естественно-экономические условия, путем специальных опросных листов, форма которых различалась в зависимости от объекта и целей оценки;
- статистическая обработка сведений, их систематизация по заданным параметрам и составление итоговых таблиц, которые могли использоваться по упрощенной оценке (оценка не отдельных домохозяйств, а их групп) или для сопоставления с результатами конкретной оценки отдельного землевладения;
- описание отдельного землевладения или домохозяйства на основе экспедиционного обследования или опросного листа.
На втором этапе осуществлялась конкретная оценка земель каждого землевладения с применением некоторых общих методических принципов: - стоимость земли ставилась в зависимость от ее доходности;
- основным элементом определения доходности земли считалось установление ее производительности;
- обязательному анализу при конкретной оценке подлежали: свойства почв и климатические условия, структура сельскохозяйственных угодий и способы ведения хозяйства, близость транспортных коммуникаций и рынков сбыта, особенности эксплуатации земли ее последним владельцем.
Для анализа доходности оцениваемых пахотных земель в методике предусматривалось три способа: - по размеру существовавших денежных арендных плат на пахотные земли;
- путем исчисления выручки и затрат;
- по смешанному способу, когда выручка исчислялись по урожайности и хлебным ценам, а затраты - по размеру существовавших арендных плат.
Сразу после Великой октябрьской социалистической революции 8 ноября 1917 года был принят Декрет о земле, который открыл широкие перспективы для оценочной деятельности в России. В первые годы Советской власти оценке и переоценке подверглось огромное количество частновладельческих имений, государственного и общественного землевладения, помещичьих усадеб и других видов недвижимости.
Однако с конца 1920-х годов, в результате огосударствления земельной собственности, земельно-оценочные работы были прекращены.
Масштабные оценочные работы по сельскохозяйственным угодьям возобновились в СССР с конца 1950-х годов. Работы проводилась традиционно в два этапа: 1) бонитировка почв; 2) экономическая оценка земель.
Общим для этих работ является то, что оценка плодородия почв производится в соответствии с требованиями сельскохозяйственных культур к почвенным условиям, что достигается оценкой свойств земель в наибольшей степени коррелирующих с урожайностью возделываемых культур. Кроме того, учитываются условия территории, влияющие на продуктивность земель.
В современный период значение оценки земель возрастает в связи с переходом к рыночной многоукладной экономике.
Широко развернувшиеся в 50-70 годы земельно-оценочные работы проводились на основе региональных методик. Региональные шкалы оценки плодородия почв позволяют количественно сравнивать почвенно-экономические условия внутри крупных территорий отдельных участков. Региональные исследования важны для развития теории оценки плодородия почв, но не дают получить сравнимые результаты для страны в целом, поэтому в 1971-1976 г.г. была разработана Общесоюзная методика оценки земель, по которой в период с 1971 года по 1989 год в России проведено четыре тура оценки земель на уровне хозяйств, административных районов. Работу выполняли по общесоюзной методике (1976 г.) и указаниями о порядке проведения оценки земель, что обеспечило проведение оценки земель по единой технологии.
На методику земельно-оценочных работ определенное влияние оказали исследования и разработки Омского отдела ГИЗР (12). Исследования велись практически по всем вопросам оценки земель: по бонитировке почв, оценке продуктивности кормовых угодий, оценке пашни по урожайности сельскохозяйственных культур.
Наиболее существенные результаты, достигнутые в исследованиях по оценке технологических свойств земли и оценке земель по затратам на возделывание сельскохозяйственных культур.
Необходимо отметить, что оценка земель по экономическим показателям имеет давнюю историю. Первая попытка разработки методики экономической оценки земли в советское время была предпринята С.Д. Черемушкиным .
Методика предусматривала общую экономическую оценку с точки зрения эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур, а также оценку влияния качества земли на эффективность дополнительных затрат.
Следует подчеркнуть, что еще в 60-е годы основное распространение получили две концепции оценки земли. Первая из них брала за основу стоимости валовой продукции в действующих закупочных ценах и сумму чистого дохода, получаемого с единицы площади независимо от уровня затрат. Сторонником этой концепции был С.Д. Черемушкин.
В основе второй концепции лежали показатели выхода сельскохозяйственной продукции с единицы площади и уровень затрат на ее производство.
Методика С.Д. Черемушкина позволила достичь положительных сдвигов в использовании земельных ресурсов, планировании, ценообразовании, оценке результатов хозяйственной деятельности, но имела недостатки. Прежде всего, это касается использования зональных закупочных цен для исчисления стоимостных показателей. Другим недостатком методики является неполное устранение факторов интенсификации.
В 70-х годах НИИ земельных ресурсов совместно с другими организациями была подготовлена “Общесоюзная методика оценки земель”. Методикой предусмотрено, что для исчисления стоимости валовой продукции используются единые кадастровые цены, базирующиеся на общественно необходимых затратах в худших условиях производства. Методические основы определения кадастровых цен разработал Г.М. Волосенков.
Важнейшим показателем экономической оценки земли является величина дифференциальной ренты, которая возникает вследствие различий в производительности добавочных вложений труда и капитала в землю.
В действующей методике, однако, этому показателю придается второстепенное значение и он не находит какого-либо применения при реализации результатов оценки.
В 1987 году были утверждены “Указания о порядке проведения оценки земель”, которые дополняли и уточняли общесоюзную методику.
Одно из главных направлений совершенствования методики экономической оценки земли - переход от множества дополняющих друг друга результативных показателей к одному - дифференциальной ренте на единицу земельной площади.
В 1990 году Омским отделом ГИЗР были разработаны методические рекомендации по внутрихозяйственной оценке земель, по которой в России и в Красноярском крае в том числе, была проведена внутрихозяйственная оценка земель в 1989 - 1992 годах.
По материалам оценки земель проведена приватизация земли, то есть бесплатная передача земли в собственность предприятиям, организациям и гражданам земельных участков, при этом учитывалось качество земли (по продуктивности). Кроме того, материалы II тура оценки земель легли в основу определения ставок налога за землю.
Таким образом, оценка земель является обязательной частью земельного кадастра. За период с XVIII века до настоящего времени она усовершенствовалась от примитивных оценок плодородия и доходности земель до современных методик бонитировки и экономической оценки земель.
2. Методика кадастровой оценки земель с/х-го назначения
По действующему в нашей стране законодательству землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель поселений выделяют зоны сельскохозяйственного использования, которые также как и земли сельскохозяйственного назначения предназначены для ведения сельского хозяйства. Если генеральными планами развития поселений не предусмотрено изменение вида использования таких земель, то они оцениваются как сельскохозяйственные угодья, а связанное с ними имущество как сельскохозяйственное.
Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на земли, занятые сельскохозяйственными угодьями; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами коммуникациями; древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений; земли, занятые замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
К сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи (не используемые в настоящий момент земли), а также земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками). В составе сельскохозяйственных угодий в целях оценки также могут выделяться поливные и неполивные земли, а также земли, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осушению, орошению, очистке полей от камней и валунов, планировке террас и др.
До земельной реформы и реорганизации бывших колхозов и совхозов деление земель сельскохозяйственного назначения на сельскохозяйственные угодья и несельскохозяйственные угодья не имело правовых последствий, так как все эти земли закреплялись за сельскохозяйственными организациями на одном праве - праве постоянного (бессрочного) пользования и находились в государственной собственности. Правовой режим сельскохозяйственных угодий и несельскохозяйственных угодий резко поменялся в ходе осуществления земельной реформы.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно - исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.
В соответствии со ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться гражданами; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно - исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.
Согласно статистике именно сельскохозяйственные предприятия-товаропроизводители используют большую часть земель сельскохозяйственного назначения. Землям сельскохозяйственного назначения придается особое значение в силу следующих факторов: ограниченности (неизменности количества); неперемещаемости; невоссоздаваемости; неуничтожаемости; практически неисчерпаемости производительной силы.
Издревле земли сельского хозяйства давали человечеству се самое необходимое. И не случайно они ставятся законодателем на первое место среди выделяемых в законодательстве семи категорий земель земельного фонда страны. Основное их назначение - производство сельскохозяйственной продукции. Поэтому при характеристике этих земель выделяется такое важнейшее их свойство, как плодородие, при отсутствии плодородия невозможно производство сельскохозяйственной продукции.
В соответствии со ст. 79 Земельного кодекса РФ изъятие сельскохозяйственных земель с целью их предоставления для несельскохозяйственных нужд допускается только в исключительных случаях: - для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества.
- изъятие сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой средне районный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых, содержанием объектов культурного наследия РФ, строительством и содержанием объектов культурно - бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
- особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно - производственных подразделений научно - исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средне районный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.
Также убытки будут возмещены при ограничении какими-либо предприятиями или организациями использование земель сельскохозяйственного назначения.
Сельскохозяйственные товаропроизводители, в соответствии с законодательством, могут использовать земельные участки на таких вещных правах, как право собственности и право бессрочного (постоянного) пользования. Кроме того, земельный участок может находиться у сельскохозяйственного предприятия в аренде или безвозмездном срочном пользовании.
Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены юридическим лицам, которые могут быть коммерческими организациями и некоммерческими.
Коммерческие организации в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов имеют общую правосубъектность (статья 49 Гражданского кодекса РФ). Как разъяснили Пленумы Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ, Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 01.07.1996 г. коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных организаций, предусмотренных законом, наделены общей правоспособностью и могут осуществлять любые виды предпринимательской деятельности, не запрещенные законом, если в учредительных документах таких коммерческих организаций не содержится исчерпывающий (законченный) перечень видов деятельности, которыми соответствующая организация вправе заниматься.
Родовые общины и семьи из числа малочисленных народов Севера, связанные с традиционными отраслями и промыслами, также являются особыми субъектами. Им передаются для использования оленьи пастбища, охотничьи рыболовные и другие угодья для комплексного использования (оленеводства, охотничьего, рыболовного и морского зверобойного промыслов, сбора ягод, грибов, орехов, лекарственных растений и других).
Без согласия родовых общин и семей из числа малочисленных народов Севера земельные участки не подлежат отчуждению под промышленное или иное освоение, не связанное с традиционным хозяйствованием.
Земли сельскохозяйственного назначения ограничены в обороте. Оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также порядок использования земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, предполагается регулировать специальным Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 08.05.2006) // СЗ РФ от 29.07.2002, № 30, ст. 3018, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3098. Однако эти ограничения не распространяются на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
В соответствии с принципом приоритета сохранения особо ценных земель, установленным в статье 1 Земельного кодекса РФ, изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.
Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.
Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Ограничения изъятия ценных и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий предусмотрены в пунктах 2 - 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ. Однако теперь такие ограничения распространяются лишь на сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственного назначения.
В силу ч. 2 ст. 79 Земельного кодекса РФ для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. При решении вопроса о предоставлении земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд существенное значение имеет вопрос о качестве земель и их пригодности для ведения сельскохозяйственного производства. При этом указанная норма, позволяющая использование земель с несельскохозяйственными целями, не содержит правила о переводе таких земель в иную категорию в порядке, предусмотренном ст. 8 Земельного кодекса РФ. Постановление ФАС Уральского Округа от 28.01.2004 № Ф09-67/04-ГК.
Критерием отнесения сельскохозяйственных угодий к ценным и особо ценным является кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий. В соответствии с п. 6 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 08.04.2000 № 316 (ред. от 30.06.2010) // СЗ РФ от 17.04.2000, № 16, ст. 1709, СЗ РФ от 17.04.2006, № 16, ст. 1744., государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственного имущества используются общие принципы и методы оценки земли, но с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства и вытекающих из этих особенностей отличий в определении дохода, создаваемого сельскохозяйственной недвижимостью, от оценки дохода, генерируемого другими типами недвижимости.
Отличия эти заключаются: - в определении структуры и состава издержек;
- в определении статей дохода и способов его оценки;
- в применении принципа наиболее эффективного использования через выбор технологий ведения сельскохозяйственного производства, системы севооборотов и культур, обеспечивающих получение максимального дохода;
- в критериях отбора объектов-аналогов и выборе элементов сравнения.
Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подходов.
Методы затратного подхода могут применяться в случае необходимости определения стоимости воспроизводства (восстановления) или стоимости замещения зданий, сооружений, построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улучшения земельных участков, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения других культурно-технических работ. Методы затратного подхода также могут применяться для оценки капитальной (капитализированной) стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки продуктивного и рабочего скота.
Если оцениваются застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения (например, товарные молочные фермы, жилые дома, силосные башни, сараи и т.д.) или имущественный комплекс в целом (фермерское хозяйство, агрофирма), применяются методы всех трех подходов - затратного, сравнительного и доходного.
Метод сравнения продаж в настоящее время практически не имеет своего развития, так как практика его применения пока отсутствует. Однако технология применение данного метода для сельскохозяйственных угодий принципиально не должна отличиться от технологии оценки рыночной стоимости других категорий земель (земельных участков в городах, пригородных зонах) методом сравнения продаж. Различия могут заключаться только в критериях отбора объектов-аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов-аналогов. Например, при проведении корректировок помимо элементов сравнения, перечисленных в методе сравнения продаж, могут учитываться такие позиции, как балл бонитета почвы, наличие мелиоративных сооружений, структура посевных площадей, тип почвы и ее технологические свойства, удаленность от рынков сбыта, другие факторы.
В настоящее время каких-либо устоявшихся правил и требований к процедуре внесения поправок при оценке земель сельскохозяйственного назначения с учетом их специфики в отечественных нормативных документах не сформулировано.
Методы доходного подхода.
Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации основных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использованием техники остатка - при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (издержках) на производство той или иной культуры.
Метод капитализации земельной ренты, получаемой в виде арендной платы при определении стоимости земли методом капитализации земельной ренты стоимость земли определяется как отношение арендной платы (дохода собственника за минусом налогов на землю и др. Бал бонитета почвы - интегральный показатель, характеризующий сравнительное качество почв.
Оптимальным вариантом определения коэффициента капитализации, является его определение из сделок с аналогичными земельными участками (коэффициент капитализации = чистый доход / цена сделки). При отсутствии таких данных коэффициент капитализации может определяться методом кумулятивного построения с учетом всех поправок на риски получения дохода от сельскохозяйственного производства.
Капитализация чистого операционного дохода.
При капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю, доход может определяться в фактически сложившихся ценах на сельскохозяйственную продукцию, а также в прогнозируемых ценах.
Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом, приходящимся на наиболее распространенные (товарные культуры) и издержками на их производство в расчете на единицу площади.
Валовой доход определяется на основе показателя средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенной агротехники. То есть, на основании данных об урожайности за ряд последних лет при среднем уровне интенсивности земледелия.
В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть, в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции.
Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами для одного и того же вида использования земель являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как величину средневзвешенную из чистых операционных доходов, полученных от разных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использовать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади пашни при оптимальной структуре посевных площадей и сложившейся системе севооборота. Доход может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур. Например, три года поле занято зерновыми, а один год паром. Тогда среднегодовой доход будет определяться суммой доходов за три года, отнесенной к четырехлетнему периоду. Культуру можно считать основной, если она в структуре товарной продукции растениеводства занимает не менее 70%.
Оптимальная структура посевных площадей является аналогом принципа наиболее эффективного использования земли в сельском хозяйстве. Она может быть определена с использованием традиционного математического аппарата на основе нахождения максимального объема продаж при искомой площади под определенными культурами. В общем виде модель для расчета максимального объема продаж урожая сельскохозяйственных культур можно записать в следующем виде: Fo = "L Ci х yi x xi -> max, X xi = S, Ai < xi < Bi, кадастровый оценочный сельскохозяйственный доходный где: yi - урожайность i-ой культуры, Ci - рыночная цена реализации i-ой сельскохозяйственной культуры, xi - искомая площадь сельскохозяйственных угодий, выделяемая для возделывания i-ой сельскохозяйственной культуры, S - общая площадь оцениваемых сельскохозяйственных угодий. Ai Bi -максимальная и минимальная площадь, выделяемая под сельскохозяйственную культуру определяется исходя из севооборота, а также договоров о поставках сельхозпродукции.
В результате решения этой задачи будут определены оптимальные размеры сельхозугодий, выделяемые под каждую культуру и объем продаж растениеводческой продукции хозяйства.
В состав издержек, необходимых для исчисления чистого операционного дохода, приходящегося на землю, входят все расходы землевладельца, необходимые для оплаты факторов производства (труд, капитал, предпринимательские способности), привлеченных к земельному участку.
Основными статьями издержек, учитываемых при расчете, как правило, являются: 1. Прямые производственные расходы: - покупка семян;
- покупка удобрений;
- покупка кормов;
- покупка горючего;
- покупка ядохимикатов, гербицидов;
- амортизация или затраты на возмещение основных фондов в соответствии с их рыночной стоимостью (рыночная стоимость, отнесенная к сроку их экономической жизни);
1. текущий ремонт средств производства.
2. Оплата труда, включая отчисления от фонда оплаты.
3. Возврат кредитов и проценты по обслуживанию долга.
4.Косвенные издержки (общепроизводственные и общехозяйственные затраты).
5. Прибыль предпринимателя (процент на капитал).
6. Налог на землю, другие налоги.
7. Затраты на создание резервов оборотного капитала.
8. Другие виды издержек.
Если земля находится в аренде или передана в управление, то в состав издержек также включается вознаграждение за управление, которое также определяется из рыночных условий.
Прибыль предпринимателя может оцениваться по сложившемуся уровню прибыли в сельскохозяйственном производстве в данном регионе ,а также может оцениваться как процент или норма отдачи на собственный капитал и определяться на основе анализа норм отдачи на капитал сопоставимых по уровню риска альтернативных инвестици
Список литературы
1. Арефьев Н., БАДЕНКОВ., Гарманов В., Осипов Г. Государственный земельный кадастр. - СПБ: Питер, 2013. - 320с.
2. Варламов А. А., Гальченко С. А. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 3. Государственные регистрация и учет земель. - М.: КОЛОСС, 2013 г. - 528с.
3. Варламов А.А. Земельный кадастр: Теоретические основы земельного кадастра. - М.: КОЛОСС, 2013. - 383с.
