Основы оценки стоимости недвижимости - Курсовая работа

ВОСТОЧНО-ЕВРОПЕЙСКИЙ ИНСТИТУТПервоначальный импульс заинтересованности российского общества в специальности и профессии оценщика был связан с необходимостью в приватизации большей части государственного имущества. Наибольшая потребность в оценщиках недвижимости была связана с их участием в трех переоценках основных фондов в 1995-1997 годах. В настоящее время достоверная оценка недвижимости по ее рыночной стоимости становится одним из важнейших условий деятельности налоговой службы.Тип объекта недвижимости: Двухкомнатная квартира в пятиэтажном кирпичном жилом доме общей площадью 46.4 кв. м, Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта имущества для целей купли-продажи Дата оценки объекта совпадает с датой осмотраПод рыночной стоимостью, в соответствии со статьей 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы: Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта. Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемым объектам, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду.Оцениваемая двухкомнатная квартира находится на втором этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома Объект оценки расположен в Центральном районе города Тулы, улица Ак. В непосредственной близости от объекта оценки находятся: продуктовый и хозяйственный магазины, жилые дома, детский сад. Подъезд - подъезд к объекту оценки осуществляется по асфальтированным дорогам, состояние которых можно оценить как удовлетворительное. К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести: объект расположен в непосредственной близости от маршрутов городского транспорта, магазинов и т.п.;Техническое обследование произведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций составных компонентов объекта оценки (для всего здания) и уровня технического состояния самой квартиры. Объект представляет собой двухкомнатную квартиру, расположенную на втором этаже кирпичного пятиэтажного дома. Квартира имеет двойную входную дверь (деревянная и железная) Стены в комнате оклеены обоями. Стены в санузлах выложены кафельной плиткой, на фартук кухни выложен кафельной плиткой, стены оклеены обоями.Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование”, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать виде восстановительной стоимости или стоимости замещения. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей.Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними; Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реест

Содержание

Введение

1.1 Краткое изложение основных фактов и выводов

1.2 Определение термина рыночная стоимость

1.3 Объем и этапы исследования

1.4 Среда местоположения объекта

1.5 Описание основных параметров объектов оцениваемого имущества

1.6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

2.1 Определение стоимости объекта оценки

2.2 Затратный подход

2.3 Метод сравнительного анализа продаж

2.4 Доходный подход

3.1 Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости

Список использованной литературы

Первоначальный импульс заинтересованности российского общества в специальности и профессии оценщика был связан с необходимостью в приватизации большей части государственного имущества. Наибольшая потребность в оценщиках недвижимости была связана с их участием в трех переоценках основных фондов в 1995-1997 годах. В настоящее время достоверная оценка недвижимости по ее рыночной стоимости становится одним из важнейших условий деятельности налоговой службы. Оценочная деятельность заняла достойное место и в сфере земельных отношений России. В последнее время распространилось получение кредита по обеспеченному залогом обязательству.

Формирование частной собственности в РФ вызвало спрос со стороны частного сектора на услуги оценщиков. Многие хозяйственные товарищества и общества, основывающиеся на частной собственности, рассматривают недвижимость в качестве привлекательного направления капиталовложений. Осуществление инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, во многом ориентируется на использование информации профессионалов-оценщиков.

Целью данной курсовой работы является получение навыков оценки объектов недвижимости тремя методами: затратным методом;

методом сравнительного анализа продаж;

методом оценки доходности;