Определение стоимости объекта недвижимости - Курсовая работа

Так, постепенно в экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины «недвижимость», «рынок недвижимости», рыночная стоимость» и т.д. В соответствии с ГК РФ недвижимостью являются земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Существует также юридический аспект, при котором под недвижимостью понимается объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вечная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством. В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценка недвижимости - это особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции, с недвижимостью начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д.В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости. Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на воспроизведение (замещение) имеющихся на нем улучшений (зданий и сооружений) за вычетом накопленного износа (физического, функционального, внешнего). Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка: · Наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных; · Условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %; · Разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% - 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% - 5%;После определения стоимости недвижимости тремя традиционно применяемыми методами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, необходимо приступить к следующему этапу процесса оценки, который заключается в сведении стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости. Для каждого из примененных методов оценки выбирается удельный вес (с учетом значимости и применимости каждого метода для каждой конкретной ситуации). Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов: · Затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками; · Анализ проводился на основании достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75%; Однако использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть неточны, поэтому вес доходного подхода выше, чем затратного, и ниже, чем подхода сравнительного анализа продаж, и принимается равным 15%.При выполнении данной курсовой работы мы занимались оценочной деятельностью, т.е. выступали в роли оценщика недвижимости (довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в России в связи с ростом потребности в профессиональной оценке). Перед нами стояла задача, используя подход сравнительного анализа, затратный и доходные методы, определить рыночную стоимость объекта недвижимости. Используя затратный подход, в основе которого лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки, мы получили стоимость объекта недвижимости, равную Сзп = 6971,692 тыс.р. В рамках сравнительного подхода, основанного на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная Ссп = 3565,662 тыс.р.