Определение стоимости недвижимого имущества - Курсовая работа

1.2.1 Метод капитализации доходов2.1.2 Предлагаемое использование результатов оценки 2.1.3 Ограничения, связанные с предлагаемым использованием результатов оценки 2.1.5 Дата оценки период проведения оценки 2.1.7 Перечень документов, используемых ОценщикомВ рыночной экономике весьма распространены сделки по продаже успешных компаний, «готового» бизнеса, административных зданий и торговых центров, а также долей в них. Термин «коммерческая недвижимость» подразумевает под собой широкий спектр объектов недвижимого имущества, предназначенных для получения прибыли в процессе эксплуатации их площадей как основного элемента получения прибыли. Актуальность темы курсовой работы связана с тем, что особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью и, следовательно, полностью удовлетворяет теме работы, связанной с оценкой торгового центра. №519 «Об утверждении стандартов оценки» в целом при оценке недвижимости используются три основных метода оценки: затратный, сравнительный, доходный.Недвижимое имущество-это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связанно как под поверхностью и над поверхностью земли и все, что является обслуживающим предметом, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимается нерасторжимо связанные между собой земельные участки и находящиеся на них строения. Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятия в целом, как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: u здания и сооружения или группа зданий и сооружений, расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к этому участку; u Инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключения земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относится доля собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственником недвижимости квартала или города;209 Гражданского кодекса содержание права собственности образуют три правомочия собственника, которые иногда именуются триадой правомочий: u владение, т.е. основанная на законе возможность лица господствовать над вещью (держать, перемещать в пространстве, числить на своем балансе, разделять на части и т. д.); Данное правомочие означает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц, в том числе он может продавать свое имущество, сдавать его в аренду, передавать в залог или в доверительное управление. В отличие от обязательственного, вещное право: u является разновидностью абсолютного права, т. е. обладателю такого права противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать его право на вещь; u вещными правами признаются только права, прямо предусмотренные нормами данной национальной системы гражданского права (замкнутый круг вещных прав); 216 Гражданского кодекса вещными, наряду с правом собственности, признаны следующие права лиц, не являющихся собственниками: u право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст.Документы на землю делятся на правоудостоверяющие (правоподтверждающие) и правоустанавливающие. В таких документах должен быть указан вид права на землю, правообладатель, а также описание земельного участка, которое позволяет однозначно истолковать и идентифицировать конкретный земельный участок. К правоустанавливающим документам на земельные участки относятся: u свидетельства о праве на наследство; Они могут быть только приобщенными к документам, являющимися основанием для перехода и возникновения прав на земельный участок. К правоудостоверяющим документам на земельные участки относятся: u свидетельство о праве собственности на земельный участок (также договор аренды земель сельхоз. назначения и договора передачи сельскохозяйственных земель во временное пользование) с приложением кадастрового плана (карты, паспорта) участка;В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерно для данного объекта. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтирования денежных потоков - доход от его предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия: u Нестабильность потоков доходов u Если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства. Рыночная арендная ставка представл

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1.1 Общие понятия оценки

1.1.1 Понятие собственности и иных вещных прав

1.1.2 Основные виды правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объект недвижимости