Определение рыночной стоимости объектов недвижимости - Дипломная работа

1. Теоретические основы оценки недвижимости 1.1 Основные принципы оценки недвижимости 1.1.1 Принципы, основанные на представлениях пользователя 1.1.2 Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями 1.1.3 Принципы, связанные с рыночной средой 1.1.4 Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования 1.2 Особенности оценки имущественных прав 1.2.1 Необходимость профессиональной оценки имущественных прав 1.2.2 Проблемы развития профессиональной оценки в РК 2. Методологические подходы к оценке недвижимости 2.1 Затратный подход 2.1.1 Определение накопленного износа 2.2 Рыночный подход 2.3 Доходный подход 2.3.1 Методы капитализации дохода 2.3.2 Анализ доходов и расходов 3. Определение рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости ТОО «Механизированные работы» 3.1 Общие сведения 3.1.1 Определение задания на оценку 3.1.2 Цель оценки 3.1.3 Процедура оценки 3.1.4 Используемые в заключении стандарты и методы оценки, нормативные акты, источники информации 3.1.5 Допущения и ограничивающие условия, являющиеся неотъемлемой частью данного заключения 3.1.6 Местоположение оцениваемого комплекса объектов 3.1.7 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ) 3.1.8 Заключение по анализу НиНЭИ 3.2 Описание объектов оценки 3.2.1 Описание земельного участка 3.2.2 Описание улучшений на земельном участке 3.3 Затратный метод определения стоимости объектов Недвижимости 3.3.1 Расчет стоимости земельного участка 3.3.2 Расчет полной восстановительной стоимости зданий и сооружений 3.3.3 Определение совокупного износа 3.3.4 Определение физического износа объектов недвижимости 3.3.5 Определение накопленного функционального износа объектов недвижимости (морального износа) 3.3.6 Определение износа внешнего воздействия 3.3.7 Расчет стоимости объектов недвижимости с учетом накопленного износа 3.4 Сравнительный подход 3.5 Доходный подход 3.6 Согласование результатов и определение рыночной стоимости имущества Заключение Список использованной литературы ВВЕДЕНИЕ Создаваемый в Республике Казахстан механизм организации и функционирования рыночной экономики уже не может обойтись без оценок капитала - недвижимости, бизнеса, земли и ее недр, машин и оборудования. В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие котрого может определить в перспективе характер изменений всей экономики. Объективное, обоснованное заключение о величине рыночной стоимости недвижимого имущества необходимо при операциях купли-продажи или сдачи в аренду, при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей, при привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций, при налогообложении и страховании недвижимости, при кредитовании под залог имущества и привлечении инвесторов, в том числе и зарубежных, при исполнении прав наследования, судебного приговора и других операциях, связанных с реализацией имущественных прав. Понимание факторов, создающих стоимость, является важнейшим условием для правильного функционирования свободных рынков. Данные факторы включают как мотивации покупателей и продавцов, так и производительность собственности и состояние среды ее окружающей. Исходя из цели дипломной работы, вытекают следующие задачи: · обосновать основные принципы и методы оценки недвижимости; · дать описание характеристик данного объекта оценки, прав собственности на оцениваемый объект; · провести исследование экономической ситуации на региональном и локальном рынке наналогичных объектов; · дать оценку объекта, используя основные подходы к оценке объектов недвижимости. Источниками при написании данной дипломной работы явились нормативные и законодательные акты Правительства Республики Казахстан о земле и земельных отношениях, труды зарубежных и отечественных ученых и экономистов ро исследуемой проблеме, материалы Республиканского семинара оценщиков проходящего в г. Караганде в 1999 году, отчеты профессиональных оценщиков и собственные исследования. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Эти сбережения «приписаны» к собственности, даже если в действительности деньги не переходят из рук в руки. Замещение. Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или слишком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Представьте, что случится, если муниципальный мусоросжигающий завод будет возведен рядом с приютом для престарелых. Цена продажи скорее всего будет ниже затрат на строительство. Метод сравнительной единицы Метод сравниетльной единицы основан на сравнении стоимости площади или единицы объема оцениваемого объекта со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения.